Att bygga ett hus och förverkliga en stor dröm eller köpa ett hus och ordna er - båda har fördelar och nackdelar. När man bygger hus tar man ofta kostnadsrisker, när man köper ett hus investerar man i renoverings- eller moderniseringsåtgärder.
Dani och Steffen Hohenrainer förväntar sig avkomma. Radhuset de köpte 2002 spränger ihop med sina två söner - tre och fem år gamla = "" -. Möjligheten är bra: En tomt med ett 1950-talshus säljs i grannskapet. Du tar tillfället i akt, köper fastigheten inklusive huset, sliter den gamla byggnaden och planerar en ny byggnad med en arkitekt.
Den som bygger ett hus borde inte spara någon ansträngning
Men att bygga hus innebär också att den nya byggnaden kan bli upp till 20 procent dyrare än planerat. Om, som med Hohenrainers, en rivning väntar, om byggmyndigheternas godkännande är månader framöver, om förorenade platser eller för högt grundvatten dyker upp med utgrävningen. Gå därför över fastigheten med en värderingsman innan du köper, fråga grannar, byggnadsmyndigheten och låt notarius inspektera fastighetsregistret. Under byggfasen sparar du ändringar i sista minuten kontanter, men oväntade prishöjningar på byggmaterial eller insolvens i ett hantverksföretag kan öka dina byggkostnader. Viktigt: Fixa din budget i planeringsfasen och ha generösa kassareserver redo för det oförutsedda.
Spara med arkitekten
Du bör ha självsäkerhet, nerver och en önskan om organisation - även om arkitekten gör mycket för dig. Gör inte utan honom, han sparar sin prestation igen genom strikt kostnadsplanering. Ordna en beredskapsavgift med honom om han uppfyller din kostnadsgräns.
Som köpare av gamla byggnader är du skyldig att ta upp den gamla byggnaden till den nuvarande EnEv-standarden inom två år efter inköpet.
Köp en gammal byggnad
Att köpa en gammal byggnad innebär att du köper Your-Best-Home.net som sett. De ekonomiska riskerna är lägre och ditt arbete är inte överansträngt. Innan du köper en gammal byggnad bör du dock också noggrant undersöka och kontrollera allt här. Du kontrollerar byggnadsstrukturen tillsammans med en expert. Du kan inspektera området, dvs. grannar och infrastruktur, på en promenad genom distriktet. Den etablerade strukturen - skola, dagis, äldreboende, snabbköp och pub - ger dig några fördelar, men kräver kompromissvilja.
Renoveringen av den gamla byggnaden
Det är vettigt att inkludera en buffert som köpare. Om Hohenrainers skulle lämna 1950-talsbyggnaden stående skulle de behöva lägga 40 procent av inköpspriset i renoveringen som en riktlinje, enligt Association of Private Builders, 34 procent i ett hus från 1970-talet och 20 procent på 1980-talet. Observera: Som köpare av gamla byggnader är du skyldig att ta upp den gamla byggnaden till den nuvarande EnEv-standarden inom två år efter inköpet.
Att köpa eller bygga ett hus - finansieringen
Tumregeln för gamla och nya byggnader är: en tredjedel av kapitalet, en tredjedel av byggnadslånet, en tredjedel av livräntelånet från sparbanken.
Om du ännu inte har sparat tillräckligt överbryggar LBS klyftan med förskott eller överbryggande finansiering. Byggare ser till att det finns pengar tillgängliga när fakturor anländer. Arkitekten skapar ett byggschema som du överlämnar till din rådgivare. Fråga om särskilda villkor - till exempel om din finansieringspartner kommer att avstå från avsättningsränta och tillkommande kostnader för uppskattningar eller delbetalningar.
Hyra till släktingar
Om du bygger ett hus, planera en farmor för dina släktingar! För även som hyresvärd för släktingar sparar du skatt - så snart fastigheten är skuldfri förbättrar hyresintäkterna din pension.
Om du hyr ut till släktingar, låt släktingar flytta in minst 75 procent av den lokala jämförande hyran. Du kan använda eget kapital för den ägardelade delen av huset och finansiera lägenheten genom ett lån. Skuldräntan minskar dina hyresintäkter. Du drar helt enkelt av förluster.
dynor
För att skattekontoret ska kunna delta måste hyresavtalet utformas så att det är bland främlingar. Dessutom ska bostaden ha egen ingång, separata mätare, badrums- och köksanslutningar och eventuellt brandskyddsväggar. Det är absolut nödvändigt att du redovisar separata konton för hus och lägenhet under byggfasen och separerar fakturor för hantverkare korrekt. Det bästa du kan göra är att beräkna projektet och skattebesparingar med en inkomstskattförening eller skatterådgivare.
befordran
Om du lämnar lägenheten gratis till anhöriga kan du använda KfW-programmet för hemägande. I programmet för ekologisk byggnad kan du till och med få finansiering för Your-Best-Home.net och för mormorlägenheten - dvs. två gånger. För att få finansiering bör du alltid ansöka om finansiering innan byggandet påbörjas.
Så att du inte faller på näsan när du köper ett hus bör du diskutera allt med experter innan du undertecknar kontraktet.
Fallgropar i att bygga eller köpa ett hus: Typiska fällor och knep
När du bygger eller köper ett hus finns det några saker att se upp för om du inte vill betala extra. Till exempel en ofullständig byggbeskrivning eller brist på försäkring. Vårt tips: Se till att du är tillräckligt säker i byggfasen och hantera innehållet och objektet noggrant innan du slutar ett kontrakt. Du bör också söka råd från experter innan du undertecknar något, trots allt är det ett av de viktigaste ekonomiska besluten i livet. Användbara kontaktpunkter är de rikstäckande rådgivningscentren för Association of Private Builders, Builders Protection Association och den regionala konsumentrådgivningstjänsten.
Brist på försäkring
Byggförsäkringen är ansvarig för skador orsakade av hagel, frost, storm, översvämning, byggfel och vandalism på byggarbetsplatsen. Byggarens ansvarsförsäkring tar över om en tredje part skadar sig på byggarbetsplatsen.
Ofullständig byggbeskrivning
Om du köper direkt från utvecklaren kontrollerar du noggrant byggnadsbeskrivningen. Innan du tecknar avtalet, tänk på hur du vill inreda ditt hus eller lägenhet. Registrera särskilda önskemål i kontraktet. Kostnader för senare ändringar.
Utvecklingskostnader
Insistera på ett avtal i kontraktet om vem som betalar utvecklingskostnaderna. Den som registreras i fastighetsregistret är ansvarig för bidrag när anmälan om kommunens bidrag kommer in i huset.
Ofullständiga kontrakt
Ofta slutar säljaren och köparen avtalet på vissa villkor. Säljaren vill till exempel ha rätt att bo i en av lägenheterna i lägenhetsbyggnaden som sålts. Han har bara rätt till denna rättighet om det kontrakt som godkänts av notarie innehåller en passage om den. Varning: Ett kontrakt kan vara ineffektivt om ett väsentligt avtal inte har godkänts.
Fel hjälp
Felaktig information: Om en fastighetsmäklare felaktigt uppskattar en fastighets marknadsvärde kan säljaren be honom betala. Han ansvarar för skillnaden mellan uppnått och uppnåbart marknadspris (OLG Schleswig, filnummer 14 U 136/99). Den som har upprättat en felaktig marknadsvärdesrapport är också ansvarig (BGH, filnummer X ZR 244/00). Om mäklaren hävdar inför notaren att finansieringen är säker, även om detta inte är sant, är han ansvarig för skadestånd (OLG Düsseldorf, filnummer 7 U 123/99).
Fel råd: advokater och skattekonsulter är ansvariga om de missar tidsfrister. Men även om du ger felaktig designinformation eller föreslår ogynnsamma avtalsbestämmelser. Notären kan hållas ansvarig om han notiserade ett kontrakt med ineffektiva föreskrifter eller otillräckligt övervakade genomförandet av ett kontrakt som upprättats av honom. Om notarien har gjort inköpspriset för en fastighet som förfaller för tidigt, måste han ersätta sin klient för ytterligare finansieringskostnader (Federal Court of Justice, filnummer IX ZR 266/00).
Akta dig för falsk autentisering
Ett exempel: Fastighetsutvecklaren har hittat någon som är intresserad av hans 400 kvadratmeter stora tomt - familjen Müller. Ett nybyggt enfamiljshus ska byggas på fastigheten inom ett år. Familjen far Müller vill köpa fastigheten med huset som fortfarande ska byggas för 250 000 euro.
Översikt: Akta dig för falsk autentisering.
Med en notarie, 14 dagar på att granska avtalet om köp av fastigheter
Om du har en fastighetstransaktion certifierad av en notarie idag, får du som köpare avtalet om fastighetsköp 14 dagar före certifieringen. Så du kan hantera innehållet utan tidspress och ompröva ditt köpbeslut. Du bör också ta dig tid att beräkna de ekonomiska och skatteeffekterna av verksamheten.
Tidsfristen fastställs endast enligt lag om å ena sidan en konsument är involverad som inte förvärvar fastigheten för kommersiella eller yrkesmässiga ändamål och å andra sidan en entreprenör, till exempel en bostadsförening. För dig som privat medborgare gäller nedkylningsperioden även för att beställa ärftliga byggrättigheter och köpeavtal för bostadsrätter. 14-dagarsperioden är inte föreskriven mellan privata medborgare, men i praktiken kommer notaren att skicka ett utkast till avtal i god tid före notiseringen.
Notarius svarar på alla dina frågor om kontraktet - utan extra kostnad: notariavgiften täcker det tidigare samrådet.
Att köpa hus: vem är ansvarig?
Köpare och säljare undertecknar dokumentet, varorna byter händer. Enkel sak. Det finns dock faror som lurar kring fastighetsförsäljningskontrakt och fastighetsregistreringsposter som du åtminstone bör vara medveten om. Viktigt: Det är inte det auktoriserade försäljningsavtalet som leder till ägarbyte utan posten i fastighetsregistret.
Notaren har ett meddelande om transport som registreras i fastighetsregistret - den obligatoriska reservationen för köparen. Notarius erhåller förklaringar om förstainstansrätt och frisläppande av intäkter på fastigheten - i händelse av att fastigheten är belastad med inteckningar och markavgifter. När alla dokument har lämnats in kommer notaren att informera dig om vem köpeskillingen ska betalas. Fördel för köpare: Han överför bara pengar när det inte längre finns några hinder. Fördel för säljare: endast när pengarna finns på kontot sker äganderätten i fastighetsregistret.
Datum och vändningar
Om köparen inte betalar köpeskillingen i tid, till exempel på grund av att finansieringen har misslyckats, kommer efterskottsränta att gälla. Säljaren kan till och med säga upp avtalet och kräva ersättning för sina kostnader och förlorade vinst. Köparen måste sedan radera meddelandet om transport för honom. Omvänt, om säljaren inte uppfyller sina skyldigheter - till exempel för att han inte uppfyller tidsfristen för överlämnande av innehav - kan köparen kräva ersättning för den skada som orsakats av förseningen. Till exempel kostnaden för att hyra en ersättningslägenhet.
Your-Best-Home.net har köpts, men säljaren tar sig tid att lämna nycklarna? Det enda som återstår för köparen att göra är att fastställa en rimlig tidsfrist. Kontraktet kommer att återföras endast om detta har löpt ut utan resultat: Det som redan har betalats måste returneras.
Anspråk på ersättning och brister
Du kan begära utbyte skriftligen - med kopior av fakturor, kontoutdrag och ränteintyg. I händelse av tullbrott från säljaren kan köparen återkräva kostnaderna för notarius, fastighetsregister, mäklare och fastighetsöverlåtelseskatt, samt kostnader för finansiering, flyttkostnader och renoveringskostnader som slösats bort. Om köparen förvärvar en motsvarande fastighet är säljaren skyldig skillnaden mellan det ursprungligen överenskomna köpeskillingen och inköpspriset för ersättningsfastigheten.
defekter
Säljaren måste informera köparen om oupptäckbara defekter - fukt, mögel, giftiga byggmaterial, lukt. Annars kan köparen bestrida köpeavtalet på grund av bedrägligt bedrägeri (OLG Bamberg, 4 U 196/01 & 3 U 165/01). Köpeavtalet kan vara ineffektivt om priset på fastigheten är dubbelt så högt som dess värde (OLG Oldenburg-filnummer 15 U 15/02).
Ansvar vid köp av hus
| krav | Rättsliga konsekvenser | |
| Medföljande skador | Tullbrott från säljaren | Ersättning för skada på egen egendom . Till exempel efter vattenskador. |
| Försena skador | Avtalsbrott från säljarens sida Säljarens försummelse, dvs. i princip en påminnelse, såvida det inte är dispensabelt (t.ex. specifikt avtalningsavtal) | Ersättning för skadestånd (t.ex. ersättningslägenhet eller finansieringskostnader) ränta på efterskott, ökad skuld |
| Ersättning istället för prestanda | Tullbrott av säljarens fel hos säljaren som sätter en rimlig tidsfrist för prestation / kompletterande prestanda | Rätt till ersättning för skillnaden i värde mellan bristfällig och icke bristfällig egendom |
| Ersättning istället för hela tjänsten | Betydande brott mot tull. Fel hos säljaren. Fastställande av en rimlig tidsfrist för prestation / kompletterande prestation | Återföring av hela kontraktet (här kan till exempel, till skillnad från uttag, förlorad vinst ersättas) |
| avgång | Betydande pliktbrott (inget fel krävs) Ställa in en rimlig tidsfrist för prestation / kompletterande prestanda | Återkallande av kontraktet |
| Ersättning för bortkastade utgifter | Tullbrott av säljarens fel hos säljaren som sätter en rimlig tidsfrist för prestation / kompletterande prestanda | t.ex. återbetalning av kontraktskostnader (t.ex. räntebetalningar, flyttkostnader, renoveringskostnader) |
| minskning | Det finns en väsentlig defekt eller en juridisk defekt. Köparen begärde ursprungligen kompletterande prestanda , dvs avhjälpande åtgärder, tidsfristen misslyckad eller onödig | Köparen behåller fastigheten. Säljaren betalar tillbaka en del av köpeskillingen |