Den ärftliga byggrätten ger också husägare med liten inkomst möjlighet att uppfylla sin dröm om att äga ett hem. Fastigheten hyrs ut under en viss tid och en ”hyra” betalas för användningen. Du kan läsa här vad du behöver tänka på i hyresavtalet och hur hög markhyran är i varje fall.
Många drömmer om sin egen fastighet, men det saknas ofta eget kapital för att köpa en dyr fastighet. Ett alternativ i detta fall kan vara den ärftliga byggrätten. Tidigare kallades fastighetsvärdering för ”andra klassens fastighet”, men konceptet har en framtid. Det ger möjlighet att bygga på någon annans egendom utan att behöva vara ägare till fastigheten. Den ärftliga byggrätten beviljas vanligtvis i 99 år. Det måste också införas i fastighetsregistret och kan säljas eller ärvas. För att kunna använda fastigheten måste du betala ägaren en avgift, den så kallade markhyran. Du förblir dock ägare till din fastighet medan hyresgästen förblir ägare av sin egendom.Fastigheten och byggnaden är därför lagligt åtskilda från varandra.
Anledningar till den ärftliga byggrätten
Det finns också en socio-politisk aspekt till förmån för den ärftliga byggrätten. I nästan alla städer och på alla platser finns det fastigheter som kommer att ha större betydelse i framtiden, nämligen när de fångas upp av stadsutveckling. Detta kan vara jordbruksmark eller industriell ödemark, övergivna militära områden eller järnvägsområden. Om kommunen säljer tomter för att med kort varsel renovera sin budget är dessa tomter inte längre tillgängliga för designändamål. Uthyrning av sådan mark ger kommunen frihet att agera - den kan kontrollera vem som använder marken och får regelbundna och långsiktiga inkomster från markhyran.
Hunziker-området i Zürich är det första projektet för byggkooperativet "mer än att leva", vilket är 41.000 Tomtplats 2010 i långt hyresavtal.
Med tanke på den fortfarande spända situationen på bostadsmarknaden i många tyska städer (särskilt för prisvärda bostadsytor) gynnas alltmer tilldelning av tomter till fastighetsutvecklare eller kooperativ som är inriktade på det allmänna bästa. Eftersom för en socialt rättvis tillgång på bostadsutrymme krävs billig mark - så bostadsfrågan blir alltmer en markfråga. Med tanken att inkomsterna från markanvändningen ska rinna tillbaka till medborgarnas händer och att kommunerna behöver ett långsiktigt styrinstrument för mark- och stadsutveckling blir den ärftliga byggrätten mer aktuell. Precis som takets lutningsvinkel kan upprätthållas med planerings- och bygglagar, så kan den ärftliga bygglagen reglera och säkra ekonomiska och sociala aspekter av att leva.
En fjärdedel med bostadsyta för 1 200 personer och 150 arbetsplatser har skapats på Hunziker-webbplatsen. Energieffektiva byggnader, ny teknik och få bilar stöder en miljövänlig livsstil och sparar resurser.
Markhyra: dessa regler gäller
I utbyte mot användningen av fastigheten måste du betala ägaren markhyran eller hyran. Avgiftsbeloppet fastställs inte enligt lag utan måste avtalas individuellt mellan hyresgästen och uthyraren.
När man jämför den ärftliga räntan med en hypoteksränta, finner man att den ärftliga byggnadsräntan är lägre än hypoteksräntan för ett långfristigt lån som måste tas upp för att köpa en fastighet. Beräkna cirka tre till fem procent av markkostnaderna per år.
Viktigt att veta: Markhyran förblir inte densamma under hela löptiden. Vanligtvis förses räntan med en justeringsklausul som är kopplad till konsumentprisindex (KPI). Det belopp som ska betalas ska motsvara fastighetsvärdet under hela kontraktets löptid, dvs. det justeras till inflationstakten. Detta skyddar fastighetsägaren från krypande devalvering.
Hyresavtal
Ett hyresavtal måste ingås för det långa hyresavtalet. Den anger exakt vad som kan byggas på fastigheten. Varken hyresgästen eller fastighetsägaren kan säga upp avtalet i förtid. Det enda undantaget är den så kallade "vändningen". Dessutom måste den ärftliga byggrätten införas i ett speciellt fastighetsregister, det ärftliga byggnadsregistret och kontraktet måste vara auktoriserat.
Återföring: En speciell reglering i ärftlig byggrätt
För att kunna begära en returöverföring av fastigheten måste den så kallade "återföringen" inträffa. Detta är fallet om hyresgästen inte bygger på fastigheten inom en förutbestämd tidsperiod, är i efterskott med sina räntebetalningar under lång tid eller bryter mot andra skyldigheter enligt avtalet. Försummelsen av fastigheten är också en tillräcklig anledning. Mycket viktigt: Fastighetsägarens brådskande personliga behov bör avtalsmässigt uteslutas i hyresgästens intresse.
För Your-Best-Home.net får användaren kompensation om omvändningen inträffar. Två tredjedelar av fastighetens marknadsvärde anges i lag. Det är bäst att anställa en värderingsman för att göra en neutral uppskattning av värdet. Följande gäller för varje hyresavtal: Om båda parter är överens kan avtalet också sägas upp tidigt genom ömsesidig överenskommelse.
Fallgropar i hyresavtalet
Se till att kontraktet inte exkluderar ersättning som ska betalas i slutet av kontraktet. Rätten, dess belopp och betalningsmetoder bör redan fastställas när avtalet ingås. Man kan också komma överens om att fastighetsägarens rätt att i vissa fall förhindra betalning av ersättning är utesluten. Du kan också inkludera en förköpsrätt på fastigheten i hyresavtalet.
Hyresavtalet kan bara sägas upp i händelse av en återföring - eller om båda parter är överens om varandra.
Sälj ärftliga byggrättigheter
Huruvida leasingobjektet kan säljas beror på det enskilda avtalet. I de flesta fall kan dock hyresgästen sälja hyresrätten med tillstånd från fastighetsägaren. Han har endast invändningar om den potentiella köparen inte har tillräcklig kreditvärdighet. Annars överförs kontraktet helt enkelt till den nya användaren och fortsätter att köra under samma förhållanden. Hyr en fastighetsmäklare för att ta hand om försäljningen av hemmet.
Hitta en hyresgäst
Fråga först fastighetskontoret i din kommun eller stad om det finns oanvända eller hyresfastigheter i deras administrativa område som löper ut. Det kan också vara vettigt att kontakta kyrkan, eftersom kyrkor är de största markägarna i Tyskland. Det finns också företag och ibland privatpersoner som hyr ut ärftliga tomter.
Ett brett utbud av gemensamma utrymmen och fritidsinfrastruktur livar upp utomhusytorna.
Vad händer när den ärftliga byggrätten upphör?
Den ärftliga byggnadsrätten slutar vanligtvis efter 99 år. När den löper ut faller den uppförda strukturen på fastighetsägaren. Detta måste då betala lämplig ersättning. Den som vill förlänga ett nuvarande leasingavtal kan också göra det - förutsatt att båda parter är överens.
Bra att veta: Om kontraktet förlängs har den ärftliga byggnadsrättighetsinnehavaren initialt ingen rätt till kompensation för byggandet. Om han till och med avvisar förlängningen upphör kravet på ersättning helt.
Beräkna kostnaderna exakt
Den största fördelen med att äga fastigheter under hyresfastigheter är av ekonomisk karaktär: hyresrätterna sänker initialt kostnaderna för bostadsfinansiering. Genom att bygga på en långsiktig användbar fastighet betalar hyresgästen fastighetsägaren en avtalad markhyra och behöver inte ta ut någon ytterligare kredit för att köpa en fastighet.
Den låga likviditetsbördan har bara en positiv effekt om markhyran är billigare under åren än bankfinansieringen av fastighetsköpet - du bör beräkna detta noggrant i förväg. När det gäller låga låneräntor, trots stigande fastighetspriser, är det möjligt att ett lånefinansierat fastighetsköp inklusive en till två procent återbetalningsavdrag i slutändan är ännu billigare.
Eftersom fastigheten är lagligt åtskild från marken, ökar också skattemässiga avskrivningsbaser vid hyrning: Eftersom den icke avskrivningsbara fastigheten inte längre är tillgänglig är 100 procent av anskaffningskostnaderna hänförliga till fastigheten. Och: Byggnaden är ärvbar, dvs överlåtbar som en fastighet, inklusive fastigheten.
