Skatter uppkommer inte bara när man köper ett hus utan också när man säljer en fastighet. Du kan läsa här vad dessa är och hur höga de är när du säljer ett hus.
När du säljer ett hus måste du förvänta dig skatt. I princip är vinster från privata försäljningstransaktioner skattepliktiga (avsnitt 23 EStG). ”Spekulationsperioden” och ”gränsen för tre fastigheter” spelar en avgörande roll. Det är också relevant om du använder fastigheten privat eller hyr ut den.
Husförsäljning för privat bruk
För att du ska kunna sälja ditt hus utan skatter måste du som ägare antingen ha bott i fastigheten själv sedan byggandet eller köpet slutade eller ha använt det själv åtminstone under försäljningsåret och de två kalenderåren innan (avsnitt 23 EStG). Lagen definierar dina egna bostadsändamål som det faktum att Your-Best-Home.net är bebodd av dig eller din familj. Barn är dock bara en del av familjen så länge du fortfarande får barnbidrag. Användning av andra släktingar gäller inte här och leder till beskattning av värdestegringen vid försäljning.
Om fastigheten inte använts av säljaren måste den ha ägs av säljaren i minst tio år så att ingen spekulationsskatt uppkommer.
- Markförsäljning
Vid en lönsam försäljning av fastigheter beror en spekulationsskatt på grund av att ett tomt tomt ännu inte kan bebos, varför det inte finns något personligt bruk.
Skatter uppstår vanligtvis när man säljer ett hem. Men om du själv har bott i fastigheten sedan slutet av byggandet eller köpet, eller åtminstone under försäljningsåret och de två kalenderåren innan, behöver du inte betala någon skatt.
Husförsäljning för fastigheter som används av tredje part
När du säljer fastigheter som används av tredje part måste du betala den så kallade spekulationsskatten om du inte når tidsfristen på tio år. Först när fastigheten har ägs av säljaren i minst tio år är försäljningen skattefri.
Så om du äger en hyrd lägenhet eller ett hus och fastigheten stiger i värde är det bäst att sälja den efter tio år för att få vinsten skattefri. Alternativt finns det också möjlighet att registrera fastigheten för personligt bruk och använda den själv under försäljningsåret och de två föregående åren.
Spekulativ skatt på husförsäljning
Spekulativ skatt är beskattningen av vinsten från privat försäljning, förutsatt att tioårsperioden underskrids. Vinsten är endast skattefri om det går mer än tio år mellan köpet av en fastighet och dess försäljning. Hur hög den spekulativa skatten är beror på två faktorer: kapitaltillväxten och din personliga inkomstskattesats.
Vid beräkning av spekulationsskatten jämförs anskaffningskostnaderna (inköpspris inklusive oförutsedda inköpskostnader) och försäljningspriset.
Bra att veta: Det är inte bara balansen mellan försäljningspriset och anskaffningskostnaderna som ses som en vinst. Påstådda avskrivningar under innehavsperioden kan också inkluderas i värderingen.
Om du har hyrt Your-Best-Home.net eller lägenheten kommer de avskrivningar som tidigare krävts mot skattekontoret att minska anskaffningskostnaderna.
Handelsskatt för kommersiell fastighetshandel
Den som regelbundet säljer fastigheter och säljer tre eller fler föremål inom fem år måste förvänta sig beskattning i enlighet med kommersiell fastighetshandel (avsnitt 15 EStG). Detta innebär att även om du till exempel initialt köper en enskild fastighet men delar upp den i flera lägenheter inom fem år och säljer dem, måste du betala handelsskatt. Men kapitalvinster som görs vid försäljning av fastigheter som tillhör affärstillgångar är också skattepliktiga. Fastigheter som tillhör ett kommersiellt företag eller ett jordbruks- och skogsföretag eller som huvudsakligen används kommersiellt betraktas som komponenter i affärstillgångar.
Handelsskatten är en verklig skatt, som är en av de kommunala skatterna. Grunden för handelsskatten är den beräknade realisationsvinsten, som multipliceras med ett skatteindex på 3,5 procent och den skattesats som respektive kommun fastställt. Bedömningsgraden är minst 200 procent.
Den som köper ett enhetligt föremål, men sedan delar upp det i lägenheter och säljer det, måste förvänta sig en handelsskatt.
Moms på husförsäljning
Den som säljer privat egendom behöver inte betala moms. Däremot gäller dock moms på 19 procent för kommersiell fastighetshandel. Bra att veta: Moms uppkommer också på avgifterna för mäklare och notarier.
Husförsäljning efter arv
Den som ärver en egendom tar vanligtvis över spekulationsperioden från testatorn. Detta innebär att om den hyrda fastigheten har varit i testatorns besittning i mer än tio år är du som arvtagare befriad från spekulationsskatt på en försäljning. Du är också undantagen från spekulationsskatt om testatorn har använt fastigheten själv sedan den förvärvades eller slutfördes, eller under arvsåret och de senaste två åren innan. Eventuell arvskatt måste betalas separat.
Men även här finns det ett men: ”Det gäller bara om det inte finns pengar. Om arvtagaren tar en markavgift eller åtar sig att göra betalningar till syskon är det ett köp som delvis betalas ”, varnar Rudolf Gramlich, skatteprofessionell för” Steuerrings ”(löne- och inkomstskattstöd i Tyskland eV). En ny spekulationsperiod börjar för denna del. Säljare bör vara försiktiga med skattefällor.
Spara skatt när du säljer ditt hem
Det finns några sätt du kan undvika skatt på en hemförsäljning. Det enklaste sättet är att skjuta upp försäljningen till tioårsperioden och ingen spekulationsskatt förfaller. Det finns också möjlighet att överföra fastigheten som ska säljas till make eller barn. En presentskatt kan dock betalas.
Som säljare kan du också komma överens med köparen att betala inköpspriset i delbetalningar över flera år. Som ett resultat kan realisationsvinsten fördelas över flera år och de undantagsgränser som gäller för försäljningstransaktioner kan användas i flera år.
Särskilt fall: inhemsk studie
I speciella fall kan spekulationsperioden påverka säljare som alltid har bott i sin egendom, nämligen om de hade ett hemmakontor eller hemmakontor. Eftersom kontoret inte används för bostadsändamål är det föremål för proportionell beskattning. Åtminstone så ser skattekontoret det. "Berörda medborgare bör motsätta sig skattebedömningen och begära ett avbrott i förfarandet", rekommenderar skatteringenjörsexperten. Därvid måste de hänvisa till pågående förhandlingar vid Federal Fiscal Court, vars dom i denna fråga fortfarande pågår (ärende nummer IX R 11/18).
Beräkna skatt själv
Vinsten från bostadsförsäljningen är - till skillnad från investeringsinkomster - inte föremål för källskatten (25 procent) utan den personliga skattesatsen.
| Exempel på faktura | kostar |
| Försäljningspris för fastigheten | 300 000 euro |
| - förvärvskostnader | 250 000 euro |
| - Kostnader relaterade till försäljningen (mäklare och notarie) | 15 000 euro |
| + avskrivningar gjorda | 200 000 euro |
| = beskattningsbar vinst | 55 000 euro |
| personlig skattesats | 40 procent |
| skatt som ska betalas | 22 000 euro |
Säljer ett hus efter en upplösning
Skattereglerna orsakar ofta problem i händelse av en separation. Så snart en före detta partner flyttar ut använder han inte längre fastigheten själv. Om det tidigare familjehemmet äntligen säljs (inom den 10-åriga spekulationsperioden) måste den som inte stannade till slutet betala skatt på sin andel av vinsten. Om han var ensam ägare har flyttningen tidigt en ännu större inverkan. En kortvarig vakans är däremot ofarlig - försäljningsinsatser måste dock vara igenkännliga. Under inga omständigheter får en husägare som avser att sälja överbrygga ledigheten och uthyrningen. "Med en enda annons" hyresgäst önskad "katapulterar ägaren sig in i tioårsperioden," varnar Rudolf Gramlich,Skatteprofessionell i ”skatteringen” (löne- och inkomstskattstöd i Tyskland eV).
Expertråd: egendom efter separation
I händelse av en separation rekommenderar Josef Linsler att arbeta tillsammans för att hitta en lösning för den kvarvarande fastigheten.
Josef Linsler, presstalare för intressegruppen underhåll och familjerätt ISUV vet: ”Beslutet om vad som händer med huset efter en separation måste mogna. Så länge borde ex-partnerna helst fortsätta att bo där tillsammans. "
Ta över huset
”Ofta är någon särskilt knuten till huset eller vill stanna på grund av barnen. Detta kan fungera om Your-Best-Home.net har betalats ut, de inblandade är fast i sitt jobb och vet vad de kan och inte kan betala den andra personen i gengäld. Men om fastigheten är i skuld och det finns också separationsunderhåll, finns det vanligtvis inget annat än att flytta ut. I samrådet varnar vi för alltför stora krav - ekonomiskt och psykologiskt. "
Sälja eller hyra?
För närvarande är det troligt att det kommer att vara värt att sälja. En fin vinst kan då tillfredsställa båda. Men var försiktig med nuvarande lån: Om detta betalas tillbaka tidigt kräver banken ofta en förskottsbetalning. Det kan vara vettigt att hyra ut en stund till. Men många föredrar att ta rabatten, men de kan kryssa för ämnet. Huruvida hyra är ett permanent alternativ beror också på platsen. Ett exempel: För ett par år sedan köpte ett par en relativt billig lägenhet i München, som nu är värd 800 000 euro. De hyr ut dessa för 1600 euro. Fastigheten var värt det som en investering. Det är viktigt att hitta en gemensam lösning - det är alltid det bästa och ofta det billigaste. "
