Skatten för fastighetsöverföring är förfallen vid köp av en fastighet eller en bit mark och varierar i Tyskland från stat till stat. Ta reda på när du ska betala skatt och hur du kan spara pengar här.
Fastighetsöverföringsskatten har varit en fråga för de federala staterna sedan 2006, så att de själva kan fastställa skattesatsen (se artikel 105, punkt 2a, mening 2 i grundlagen). I Tyskland är det därför inte ovanligt att skattesatserna skiljer sig mycket från stat till stat. Medan Bayern har behållit sin gamla skattesats på 3,5 procent och därmed har den lägsta nivån, måste du i Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein och Thüringen gräva mycket djupare i fickan för fastighetsöverföringsskatt (6,5 procent vardera) Procent).
Fastighetsöverföringsskatten är nu en av de största egna skattekällorna i delstaterna. Medan inkomsterna för staten 2005 var 4,8 miljarder euro, var de redan 15,8 miljarder år 2019.
När ska fastighetsöverföringsskatten betalas?
Fastighetsöverföringsskatten tas alltid ut vid köp av en fastighet eller fastighet och är en del av de extra kostnaderna när man bygger hus eller köper fastighet. Till skillnad från fastighetsskatt förfaller den bara en gång och betalas till skattekontoret. Så det bör definitivt tas med i beräkningen när du finansierar huset.
Fastighetsöverföringsskatten uppgår vanligtvis till flera tiotusentals euro, varför du inte bör glömma den när du finansierar.
När du köper fastigheter bör du i köpeavtalet ange vem som ska betala fastighetsöverföringsskatten, för enligt avsnitt 13 nr 2 GrEStG är både den tidigare ägaren och köparen ursprungligen gemensamt skattskyldiga. Så snart köpeavtalet har avtalats måste det vara notarierat och tilldelas skattekontoret av notarius publicus. Skattekontoret skriver sedan skattegälden med fastighetsöverlåtelsen och ber honom att betala skatten inom en månad. Det så kallade godkännandebeviset utfärdas endast när du som köpare har betalat fastighetsöverföringsskatten. Utan det kan registreringen i fastighetsregistret inte göras.
Skillnad mellan fastighetsskatt och fastighetsskatt
Byggare och potentiella köpare tenderar att förvirra dessa två typer av skatt. Det är därför vi har sammanfattat de viktigaste skillnaderna för dig här:
| Skatt på fastighetsöverföring | Fastighetsskatt |
|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
Kommer fastighetsöverföringsskatten också att betalas i händelse av utestängning och långa hyresavtal?
När du köper ett hus har avskärmning och långa hyresavtal en särskild ställning, eftersom de skiljer sig från det vanliga förfarandet för att köpa ett hus och upprätta egna kontrakt. Fastighetsöverföringsskatten tas ut ändå. Vid utestängning är skattebeloppet resultatet av det högsta bud som fastigheten köptes för. Vid långa hyresavtal beräknas den utifrån inköpspriset, det avtalade hyresavtalet och leasingavtalets löptid.
Hur beräknar du skatten för fastighetsöverföring?
Skatten på fastighetsöverföringen är resultatet av det överenskomna inköpspriset multiplicerat med den procentsats som fastställts av den federala staten.
Fastighetsöverföringsskatt = inköpspris * nuvarande procentsats per delstat
För ett hus till ett värde av 500 000 euro i Baden-Württemberg (5,0 procent) måste du betala 25 000 euro för fastighetsöverföringsskatt.
Beräkning: 500 000 x 0,05 = 25 000
För ett hus med samma värde är fastighetsöverföringsskatten i Thüringen (6,5 procent) 32 500 euro.
Hur hög är fastighetsöverföringsskatten i delstaterna?
|
stat |
Skattesats gammal |
Öka |
Skattesats ny |
Inköpspris: 200 000 € |
|---|---|---|---|---|
|
Baden-Württemberg |
3,5% |
05/11/2011 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Bayern |
3,5% |
ingen förändring |
7 000 € |
|
|
Berlin |
4,5% |
2014-01-01 |
6,0% |
€ 12.000 |
|
Brandenburg |
5,0% |
07/01/2015 |
6,5% |
13 000 € |
|
Bremen |
4,5% |
2014-01-01 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Hamburg |
3,5% |
01/01/2009 |
4,5% |
9000 € |
|
Hesse |
5,0% |
08/01/2014 |
6,0% |
€ 12.000 |
|
Mecklenburg-Vorpommern |
3,5% |
07/01/2019 |
6,0% |
€ 10.000 |
|
Niedersachsen |
4,5% |
2014-01-01 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Nordrhein-Westfalen |
5,0% |
2015-01-01 |
6,5% |
13 000 € |
|
Rheinland-Pfalz |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Saarland |
5,5% |
2015-01-01 |
6,5% |
13 000 € |
|
Sachsen |
3,5% |
ingen förändring |
7 000 € |
|
|
Sachsen-Anhalt |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
2014-01-01 |
6,5% |
13 000 € |
|
Thüringen |
5,0% |
2017-01-01 |
6,5% |
13 000 € |
* Från och med oktober 2020
När behöver ingen skatt för fastighetsöverföring betalas?
Om en egendom ärvs eller doneras, är det bara arvs- och gåvoskatter som ska betalas. Försäljning till första släktingar är också undantagna från skatt för fastighetsöverföring. Föräldrar kan överföra hus till sina barn, precis som farföräldrar kan ge sina barnbarn och makar till varandra.
Ett annat undantag är undantagsgränsen: Detta innebär att förvärv av mark för mindre än 2500 euro sker utan att betala skatt för fastighetsöverföring.
Lagändring för att förhindra aktiehandel
Men eftersom fastighetsöverföringsskatten kan lagligt kringgås genom så kallade aktieavtal även för transaktioner av stora projekt som är värda många miljoner, beslutade den stora koalitionen den 31 juli 2019 att ändra skattelagen för fastighetsöverföring.
Bakgrund: Stora investerare använder ett kryphål i skattelagen och förvärvar upp till 94,9 procent av aktierna i företaget som äger fastigheten. Resterande minst 5,1 procent återstår antingen hos säljaren eller säljs till tredje part. Marköverföringsskatt är då inte skyldig. Enligt experternas uppskattningar innebär detta att länderna kommer att förlora en betydande mängd skatteintäkter.
Lagändringen bör träda i kraft den 1 januari 2020. Syftet är att sänka deltagandegränsen från 95 till 90 procent och förlänga perioden från 5 till 10 år. Detta bör begränsa det missbruk av skatten genom aktiehandeln. I oktober skjöts dock reformen upp till första hälften av 2020 och tog sedan plats på grund av Coronakrisen.
Hur man sänker fastighetsöverföringsskatten
- Köp outvecklad mark och bygg en ny byggnad
När du köper ett hus i Tyskland måste du normalt betala fastighetsöverföringsskatt på fastighetens och byggnadens totala värde. Detta kallas också fastighetens marknadsvärde. Men om du köper en tomt och sedan bygger ett nytt hus på den kan du sänka fastighetsöverföringsskatten avsevärt. Förutsättningen för detta är dock att säljaren av fastigheten och byggföretaget inte har någon relation till varandra och att båda avtalen ingås oberoende av varandra.
Att köpa mark och hus separat är ett sätt att sänka fastighetsöverföringsskatten.
- Identifiera mobiltillbehör i försäljningsavtalet
Den som köper en fastighet som innehåller så kallade "rörliga tillbehör" som utrustade kök, skorstenar, bastur eller markiser kan spara fastighetsöverföringsskatt genom ett specifikt avtal. Eftersom endast fastigheten, byggnaden och inventeringen ifrågasätts för fastighetsöverföringsskatten. Detta betyder: objekt som kan tas bort och installeras om beskattas inte. Lista därför dessa tillbehör separat. Se dock till att värdet på de rörliga tilläggen inte överstiger 15 procent av den totala köpeskillingen, annars hotar skattekontoret att bli misstänkt. Det är bäst att ha alla fakturor och kvitton från säljaren så att du kan presentera dem vid behov.
- Lista underhållskostnader separat
När du köper en villa kan du visa den totala underhållskostnaden separat i försäljningsavtalet så att inköpspriset sänks med detta belopp. Du betalar bara skatt för fastighetsöverföring på inköpspriset. Underhållsreserven är ett belopp som varje medlem av ägarsamhället bör avsätta för att kunna finansiera reparationer och kostnader för underhåll av byggnaden.
Bra att veta : varför måste du betala skatt för fastighetsöverföring för en villa? Det kanske inte låter så uppenbart först. Men eftersom du också förvärvar en andel av fastigheten och den gemensamma egendomen med lägenheten, ska också fastighetsöverföringsskatten betalas här.
Fastighetsöverföringsskatten förfaller också när du köper en villa.
- Efterföljande skattereduktion genom att sänka inköpspriset
Om säljaren och köparen därefter kommer överens om en sänkning av inköpspriset och har fått detta notarial, kan fastighetsöverföringsskatten sänkas. I detta fall måste köparen lämna in en ansökan till det ansvariga skattekontoret inom två år, som sedan kommer att ersätta det överskjutande beloppet. En sådan efterföljande minskning kan till exempel orsakas av konstruktionsfel.