Ett bygglov är inte absolut nödvändigt för varje byggprojekt. Du kan ta reda på det här när du behöver ansöka om bygglov och vilka dokument du behöver för byggnadsansökan.
Med ett bygglov är du på den säkra sidan som byggare. Du kan vara säker på att du kommer att kunna bygga i enlighet med din godkända byggnadsansökan och att du inte längre kommer att möta några juridiska hinder. Det finns alltid rätt till tillstånd om byggprojektet inte ger upphov till några problem under byggplanering eller byggregler. Tillståndet måste dock användas inom tre år, annars förlorar det giltigheten och du måste ansöka om förlängning.
För vilka projekt behöver du bygglov?
Planerar du en ny byggnad, vill förlänga eller modernisera ditt hus? Då behöver du troligtvis bygglov. I princip krävs bygglov för varje konstruktion, ändring av användning och rivningsåtgärder. Bygglagen är emellertid helt annorlunda på nationell nivå - i vissa länder behöver även små strukturella förändringar som takkupor bygglov, i andra kan de uppföras utan tillstånd. En titt på respektive statliga byggregler, som du vanligtvis hittar på de statliga regeringarnas internetportaler, avslöjar vad som kan och inte kan byggas utan bygglov. För lekmannen är dock ett samtal med en anställd hos den lokala byggnadsmyndigheten ofta mer begripligt och pålitligt. Dessa kan hittas, beroende på region,under olika namn: byggnadsavdelning, byggnadskontor eller byggnadsmyndighet.
Tips : Om du inte gör en officiell skriftlig - och avgiftsbelagd - preliminär byggnadsförfrågan, men bara vill ha muntlig information, se till att anteckna samtalet: Detta inkluderar det aktuella datumet och tiden för konversationen, namnet på den anställde, hans telefonnummer och naturligtvis innehållet inspelat. Konversationsnotatet kan vara till hjälp om det finns några avvikelser efteråt. Helst följer en släkting eller bekant dig till mötet, vars namn också bör noteras i anteckningen. Alternativet: Du skickar din förfrågan skriftligt och informellt via e-post - detta är också vanligtvis gratis.
Vilka byggprojekt kräver inte tillstånd?
Det är förvirrande: I Bayern behöver ägarna alltid tillstånd för att bygga en vinterträdgård. I Thüringen gäller detta endast särskilt stora, uppvärmda prover. Detta beror på att bygglagen är en fråga för de federala staterna. I vissa delstater krävs inget tillstånd alls för trädgårdshus, uteplatstak, carportar och garage, solceller, solfångare och vattenbassänger. Så fråga den lokala myndigheten för bygglov. Om ditt byggprojekt inte kräver tillstånd kan du vidta åtgärder direkt.
Fara: Vissa byggprojekt kräver inte tillstånd i vissa federala stater, men kräver anmälan. Med sådana åtgärder måste byggägaren eller hans arkitekt ofta fylla i så många formulär och skicka in dokument som med en vanlig byggnadsansökan. Men byggmyndigheten kontrollerar bara byggprojektet selektivt. Om byggägaren inte hör det motsatta från byggnadsmyndigheten efter en viss period anses bygglovet ha beviljats. Detta kallas också ett undantagsförfarande (se nedan).
Bra att veta : Även byggåtgärder som inte kräver tillstånd omfattas av kraven i offentlig byggnadslag. Du måste till exempel följa avståndsreglerna. I annat fall kan myndigheten senare kräva att lagliga villkor skapas.
Behöver ett trädgårdshus inget godkännande?
Även det kan inte besvaras i allmänhet, för det beror på ditt individuella projekt: De statliga byggreglerna föreskriver den maximala golvyta som ett hus utan tillstånd inte får överstiga. De reglerar också om trädgårdshuset behöver statik eller inte. Du bör därför förtydliga med byggnadsmyndigheterna vilka tillåtna dokument du behöver lägga upp innan du köper. Kanske är byggnadsmyndigheten nöjd med det allmänna godkännandet av kithuset.
Bygglov i det förenklade förfarandet
För vissa byggprojekt är ett förenklat godkännandeförfarande, inklusive undantagsförfaranden eller informationsförfaranden, möjligt. Endast vissa punkter i byggmallen kontrolleras här. Byggaren eller hans arkitekt måste se till att hans design helt uppfyller kraven i utvecklingsplanen. Små och medelstora byggnader eller bostadshus kan godkännas snabbare om de ligger inom en kvalificerad utvecklingsplan och utveckling säkerställs. Alla vanliga byggnadsdokument måste också skickas in för undantagsförfarandet. Vilka dessa är i respektive byggmallförordning.
I informationsprocessen anses bygglovet automatiskt ha beviljats inom en tidsperiod - till exempel fyra till sex veckor - efter att byggnadsdokumenten lämnats in, såvida inte byggnadsmyndigheten meddelar byggnadsägaren annat.
Fråga byggnadsmyndigheten hur lång tid godkännandeprocessen tar.
Dokument för byggnadsansökan
Professionella planeringsdokument för byggprojektet krävs för en byggnadsansökan. Därför måste en arkitekt eller civilingenjör vanligtvis lämna in ansökan. Men det finns undantag också här: För mindre mått kan hantverkare ibland också skriva ansökningsdokumenten.
Du måste skicka in ansökan i tre exemplar tillsammans med alla handlingar som krävs för att bedöma byggprojektet. Här är en grov ram för nya byggnader utan krav på allmän giltighet:
- Arkitektens ritning
- Information om fastighetsavlopp och vattenförsörjning
- Information om ruttutvecklingen
- Teknisk beskrivning av byggnaden
- Statik
- Brandskydd, ljudisolering, värmeisolering
- Fastighetsregisterkontorets platsplan
- Byggnummerberäkning
- Höjdplan
- Beräkning av de tätade fastighetsområdena
- Om nödvändigt, tillståndsförklaring från angränsande grannar
Arkitekten kommer att sammanställa dokumenten för byggnadsansökan med dig. De skickas in i tre exemplar.
Så här fungerar godkännandeprocessen
Om det inte finns någon kvalificerad utvecklingsplan eller om du planerar avvikelser från en befintlig utvecklingsplan, kommer myndigheterna att kontrollera under godkännandeprocessen om ditt projekt passar in i omgivningen när det gäller typ av användning, storlek och plats för byggnaden, det bebyggda området och byggnadsmetoden. Hon uppmärksammar också iakttagandet av avståndsområden.
De som är överens om detaljerna i förväg riskerar mindre att byggansökan avslås. Eftersom varje byggförordning också ger utrymme för tolkning. Och om ett avslag fladdrar in i huset efter några veckor finns det ingen anledning att ge upp: Ofta kan man fortfarande hitta en kompromiss i ett personligt samtal. Särskilda tillstånd är också möjliga, till exempel under en effektiv renovering. På grund av värmeisoleringsåtgärder får byggägare bryta gränsutvecklingen - det är här klimatskyddet kommer först.
En överblick över godkännandeförfarandet
- Få information från byggnadsmyndigheten .
- Arkitekten gör ett utkast och godkänner det med klienten.
- Arkitekten ritar byggmallen och sammanställer alla dokument för byggnadsansökan.
- Byggnadsmyndigheten granskar byggnadsansökan.
- Bygglovet beviljas och byggprojektet kan starta.
ELLER
- Byggnadsmyndigheten avslår byggnadsansökan och motiverar sitt beslut.
- En diskussion med byggnadsmyndigheten om en eventuell kompromiss eller ett särskilt tillstånd är nödvändigt.
- Arkitekten ändrar byggplanen eller så kan beställaren erhålla godkännande från grannarna vid behov.
- Byggmyndigheten beviljar bygglovet och byggprojektet kan börja.
Behandlingstid fram till bygglovet
Först när den lokala byggmyndigheten har utfärdat bygglov kan hantverkarna flytta in. Detta tar ofta flera veckor, ibland till och med några månader. Tyvärr finns det inga rikstäckande regler för behandlingstid för byggnadsansökningar. Tiden då byggägare måste vänta inaktiva varierar beroende på stat och kommun. Om du har tur kan du komma undan med det i fyra veckor - andra måste tåla sex månader. Endast i Baden-Württemberg föreskriver avsnitt 54 i de statliga byggreglerna att beslutet om byggnadsansökan ska fattas senast efter två månader. Hur snabbt bygglovet utfärdas någon annanstans beror också på det enskilda fallet: En normal bostadsbyggnad i ett nytt utvecklingsområde godkänns vanligtvis snabbare än en ledig tomt i den listade gamla stan eller ett kommersiellt projekt i det oplanerade utomhusområdet.
Tips : Om dokument saknas försenas bygglovsprocessen i onödan - se därför till att den är komplett.
När är en preliminär byggnadsutredning vettig?
Om du vill veta om dina egna idéer kan implementeras innan du skapar byggplanen kan du ta reda på det med en preliminär byggnadsförfrågan. I princip kan vem som helst fråga detta - men det är helt meningsfullt att söka råd från en arkitekt som tack vare sin expertis inom planerings- och byggregler kan svara på den ena eller den andra frågan i förväg.
En preliminär byggnadsutredning är också vettigt om det inte finns någon bebyggelseplan för fastigheten eller om den ligger i det så kallade utomhusområdet - dvs. utanför en sammanhängande utveckling. Då är kravet att den nya byggnaden "passar in i det omgivande området och utvecklingen är säkerställd". Även de som vill sälja en outvecklad tomt kan skicka in en preliminär byggnadsförfrågan och därmed höja priset, för intresserade köpare kan trots allt snabbt ta reda på om köpet är värdefullt för dem eller inte.
Liksom bygglovet måste den preliminära byggnadsbegäran också lämnas in skriftligt till det ansvariga byggföreskrifterna eller byggnadstillsynsmyndigheten. Två alternativ finns tillgängliga för detta: den formella begäran (mot en viss avgift - vanligtvis i det tvåsiffriga intervallet för ett enfamiljshus) och den informella ansökan. Det senare är lättare att fråga, men svaret på det är inte rättsligt bindande.
Bra att veta : Den preliminära byggnadsförfrågan tar inte mindre tid än bygglovet - du kan förvänta dig upp till tre månaders behandlingstid.
Kostnader för bygglov
För byggnadsapplikationen bör byggare beräkna cirka 0,5 procent av byggnadskostnaderna (exklusive extra kostnader). Alternativt kan du också beräkna kostnaderna för byggnadsapplikationen med den här formeln:
Inkapslat utrymme i kubikmeter x byggnadsvärde i euro per kubikmeter / 0,5 procent = kostnader för byggnadsansökan.
Med nybyggnadskostnader på 300 000 euro kostar byggnadsansökan cirka 1 500 euro. Men om byggkostnaderna är mycket lägre tar byggnadsmyndigheterna vanligtvis en lägsta avgift på 100 till 200 euro. Särskilda tillstånd, till exempel från vattenmyndigheten eller för avverkning av träd på fastigheten, kan leda till extra kostnader.
Tips : Även om du vill vänta med att ställa in garaget för ett nytt byggprojekt, bör du ändå inkludera det i byggplanen från början. Detta sparar dig ytterligare ett förfarande för bygglov. Men var försiktig: Ytterligare arbete kan leda till högre kostnader för arkitekten och byggnadsingenjören.
Om din nya byggnad smälter in i omgivningen och motsvarar utvecklingsplanen bör det inte finnas några problem med bygglovet.
Måste grannen godta mitt byggprojekt?
Den som följer alla krav i utvecklingsplanen och respektive statliga byggföreskrifter får ett bygglov - oavsett hur grannen känner för projektet. Om å andra sidan undantag och undantag från villkoren i utvecklingsplanen ska beviljas, är beviljandet av godkännandet enligt myndighetens bedömning. I ett sådant fall ökar chanserna att få tillstånd om byggägaren kan visa samtycke från sina grannar. Som byggägare ska du presentera projektdokumenten i god tid för dina grannar och be dem underteckna.
Oppositionsalternativ för invånare
Som bosatt förklarar du att du godkänner byggprojektet med din signatur. Det är dock möjligt att du oavsiktligt gör ytterligare eftergifter, till exempel minskade utrymmen. För att förhindra att detta händer, här är några tips om vad du ska se upp för när du kontrollerar dokumenten:
-
Är avståndsområdena i ordning
Hur stort avståndet till grannen måste vara, beror i grund och botten på respektive byggföreskrift i förbundsstaten. Som regel är det minst tre meter - med undantag av balkonger, burspråk eller verandor, för vilka mindre gränsavstånd gäller. Garage upp till en viss storlek kan ofta sättas till gränsen -
Passar byggnaden områdets karaktär?
Om byggnaden strider mot byggnadsområdet kan grannarna känna sig orimligt irriterade. Det är dock inte den individuella smaken som avgör detta utan utvecklingsplanen. Till exempel får inget kommersiellt företag byggas i ett bostadsområde. I det här fallet skulle bygglovet inte komma igenom ändå. -
Bibehålls skyddet från tredje part?
Om byggprojektet överskrider den tillåtna användningen av utrymme, antalet lägenheter eller byggnadens höjd kan du som granne invända mot bygglovet.
Veto mot grannens planer
Om du vill vidta åtgärder mot ett bygglov som redan har utfärdats har du bara en månad på dig att göra det. Undantag: Om du som granne inte har informerats kan du till och med invända mot bygglovet inom ett år, från den tidpunkt då du blev medveten om byggprojektet.
Om myndigheten avvisar invändningen kan en åtgärd vidtas vid förvaltningsdomstolen. Det är vettigt att denna stämning åtföljs av ett brådskande förfarande med vilket du kan få en byggfrysning. Annars kan du behöva komma överens med en fait accompli. En invändning eller en rättegång är lovande om tillståndet tydligt bryter mot en bestämmelse som skyddar grannar. Men du kommer sannolikt inte att kunna säkra den obegränsade utsikten du hittills haft.
Hur stor avståndet till grannarna måste vara beror på respektive byggföreskrifter i den federala staten.
Dessa regler skyddar grannarna
- Area underhållsanspråk enligt byggplaneringslag
- Bestämmelser om efterlevnad av byggnadens ytterväggar
- partiella krav för konstruktionernas stabilitet
- i förekommande fall riktlinjer för brandskydd
- möjliga planer för placeringen av parkeringsplatser och garage
- Hänsynskrav enligt byggplaneringslagen
- Avsnitt 5 i Federal Immission Control Act: Enligt detta måste anläggningar som är föremål för godkännande byggas på ett sådant sätt att de inte orsakar skadliga effekter på miljön för allmänheten eller deras närområde.
Byggnad utan bygglov
Nya byggnader behöver bygglov - naturligtvis! Men med mindre byggprojekt kan det ena eller det andra vara benäget att kringgå den långa processen. Uppmärksamhet: Den som genomför sitt byggprojekt utan tillstånd, vare sig det är ett trädhus eller ett verktygshus, kan bryta mot statens byggregler.
Denna så kallade svarta brytning går ofta oupptäckt i flera år på landsbygden. Men sedan Google Street View lanserades har fler och fler överträdelser noterats. Då skickar myndigheten först en ägare till en utfrågning. Därefter kontrolleras fastigheten vanligtvis inofficiellt från grannfastigheten. Om det är en svart byggnad kommer ägaren att bli ombedd att ta bort den. Om han inte gör detta ådrar han sig böter. Detta varierar beroende på federala staten och fakta. Svarta bönder i Baden-Württemberg betalar böter på 500 till 7500 euro för små byten av rummet och 1500 till 50 000 euro för större volymer. I Mecklenburg-Vorpommern å andra sidan är böterna för detta betydligt billigare till 750 till 10 000 euro. Den som gör små rumsändringar i Thüringen utan tillstånd kommer med 250 till 7.500 euro av det. Förresten: Om ägaren fortfarande inte tar bort fastigheten efter böterna kommer byggnadsmyndigheterna att riva den själv.
Bra att veta : Förutom påföljder för bygglagen kan olaglig byggnad få konsekvenser enligt försäkringslagstiftningen och hyresrätten, till exempel om byggförsäkringen inte betalar eller hyresgästen annullerar utan föregående meddelande.
Skaffa bygglov i efterhand
När man köper ett hus händer det ibland att renoverings- eller utvidgningsåtgärder som genomfördes för många år sedan inte var tillåtna genom bygglov. I detta fall kan ett efterföljande bygglov begäras. Detta beviljas ofta för uteplats tak, väggar, carportar, simbassänger eller trädgårdshus.
Tips : Innan du köper fastigheten bör du låta säljaren visa dig alla bygglov eller fråga byggnadsmyndigheterna. Om de säger att ett efterföljande bygglov inte kan utfärdas, bör du hålla dig borta från det! I det här fallet kan du till och med behöva förvänta dig en avyttringsorder.