En olöst rätt till väg kan göra en drömfastighet till ett verkligt problem. För så här uppstår tvister mellan grannar. Men det finns sätt att skydda dig från det. Läs när rätten till väg blir en tvist och vad den rättsliga situationen handlar om.
Kontrollera rätt väg innan du köper
Vissa fastigheter har ingen direkt tillgång till en gata eller en allmän väg. Sådana bakåtvända egenskaper kan endast nås genom att använda någon annans privata egendom som en väg. Som bosatt i den bakre fastigheten är du beroende av rätten till väg, som är auktoriserad som byggnadsbelastning. Och det kan leda till mycket konflikt.
Om en vägrätt införs i fastighetsregistret kan den knappast ifrågasättas. Innan du köper en tomt framför fastigheten bör potentiella köpare därför noggrant undersöka fastighetens fastighetsregisterutdrag.
Om du köper en fastighet på gatan är du skyldig att ge grannen till fastigheten bakom dig rätten om du gör en motsvarande post. Du kommer oundvikligen att förlora en betydande del av fastigheten, vilket avsevärt kommer att minska fastighetens värde och dess användbarhet. Du bör definitivt kontrollera detta innan du köper.
Kontrollera rätten innan du köper fastighet. Du kan behöva dela din egendom med andra människor.
Rätt till väg som en del av en fastighet
Om ingen vägrätt anges i fastighetsregistret kan grannägarna ingå privata avtal med varandra om möjlig användning av tillfartsvägen, men registreringen i fastighetsregistret är permanent säkrare. När allt kommer omkring gäller privata kontrakt endast mellan de specifika avtalsslutande parterna. Detta innebär att om grannen byter (till exempel på grund av flytt eller död) kan den rättsliga situationen vara öppen igen utan registrering i fastighetsregistret.
Däremot beskriver fastighetsregisterposter fastigheternas egenskaper. Och dessa kvarstår även med byte av ägande. Den tyska civillagen (BGB) är tydlig i detta avseende: "Rättigheter förknippade med äganderätt till en fastighet anses vara en del av fastigheten" (avsnitt 96 BGB).
Den som köper en fastighet med motsvarande registrering i fastighetsregistret förvärvar automatiskt de förpliktelser eller rättigheter som följer av de så kallade lättnader som till exempel rätten till väg.
Om grannarna byter är det gamla privata kontraktet inte längre giltigt. En registrering i fastighetsregistret säkerställer hanteringen av stigen.
Betjäning och styrande fastigheter vid rätt väg
Lagstiftaren kallar fastigheten som drar nytta av en servitut "dominerande egendom". I motsats till detta är den ”betjänande egendomen”, av vilken delar av rätten till väg måste göras tillgängliga som en väg.
Med hänvisning till fastighetsregistret har ägaren till den härskande fastigheten alltid bättre kort i händelse av tvist. Ändringar av den betjänande egendomen, såsom byggnader eller växter, får inte hindra utövandet av rätten till väg.
Anmälan till fastighetsregistret begränsar ägaren till den betjänande egendomen avsevärt: Han måste acceptera en lämplig börda från främlingars användning av stigen och åtminstone delvis förena sina handlingar med andras intressen.
Rätten till väg måste utövas noggrant
Även om rätten till väg är klar finns det alltid tvister om designen.
Även om begreppet rätten till väg är tydligt, finns det alltid tvister när det gäller utformningen: invånarna i den dominerande fastigheten parkerar ofta bilar på stigen, reser sikthinder eller utvidgar sin trädgård till stigområdet. Deras argument: de kunde göra vad de vill med deras sätt och därmed parkera på det.
Men det har de inte rätt i. Vägrätten tillåter endast användning av en annan del av fastigheten som ett sätt, eftersom den är registrerad i fastighetsregistret. Om du vill parkera nära ditt hus måste du skapa plats på din egen fastighet. För även med en befintlig vägrätt förblir vägen grannens egendom och måste behandlas som sådan.
I grund och botten gäller därför det omfattande kravet på noggrann övning för alla servitörer (§ 1020 BGB): Enligt lagen måste ägaren till den betjänande fastigheten ”sparas så mycket som möjligt”. Onödigt högljudda motorhul, gabbande på närliggande fastigheter eller skada någon annans egendom är inte förenliga med detta krav.
Ersätter allmän rätt rätt för väg?
Men även utan registrering i fastighetsregistret och utan ett skriftligt avtal finns möjligheten att en rätt till väg har uppstått som en sedvanlig rätt genom åratal användning.
Så länge grannarna lever fridfullt bredvid varandra och inte störs av de andra invånarnas beteende finns det inget akut behov av förtydligande - och i det här fallet registreras vanligtvis inget skriftligt. Dessa oklara förhållanden, som hittills inte har utgjort något problem, hotar att bli kritiska om till exempel strukturella förändringar av främre egendom skär av vägen till den bakre fastigheten eller begränsar den så mycket att ett fordon inte längre kan komma igenom.
Å andra sidan kan förändringar i ruttanvändarnas livsstil också leda till konflikter. När barn växer upp ökar antalet fordon som förorenar vägen med buller och avgaser, en person behöver vård och vårdtjänsten kommer regelbundet - konfliktpotentialen är stor.
I händelse av tvist är det inte alltid lätt att klargöra om det finns sedvanerätt och i vilken utsträckning det är. Till exempel kan en analys från fall till fall visa att det är vanligt att endast använda rutten till fots, men inte med motorfordon. Juridisk rådgivning rekommenderas omgående i sådana fall. Om du tittar tillsammans med dina grannar kan du ofta förhandla om ekonomisk ersättning. Av god grannskap är det alltid lämpligt att samarbeta från alla inblandade.