Många köper hus och mark direkt från fastighetsutvecklare. För att köpa istället för att bygga själv sparar mycket ansträngning. Men även här kan problem uppstå. Med bra planering kan projektet för bostadsägande nås lugnt.
Att köpa fastigheter från utvecklaren har fördelar: Du behöver bara välja ditt drömhem. Då och då kontrollerar du byggförloppet och i slutändan är allt du behöver göra att flytta dina möbler på plats. Utvecklaren hade tidigare brottats med alla planeringsstridigheter, irriterande formaliteter och tekniska utmaningar - och löst allt mycket bra. Det är teorin.
Kontrollera byggaren
I praktiken går det inte alltid så smidigt. Du bör vara beredd på eventuella problem. Mycket beror på att hitta en professionell byggpartner. "Låt fastighetsutvecklaren visa dig referensobjekt och komma i kontakt med tidigare kunder", råder Gabriele Heinrich, vd för Bonns konsumentskyddsförening, som bor i fastigheter. Din fastighetsutvecklare måste inte bara arbeta på ett tekniskt rent sätt, han borde också vara ekonomiskt lösbar. Om en fastighetsutvecklare hamnar i ekonomiska svårigheter under byggfasen kan det vara dyrt för dig också. De goda nyheterna: Med en affärsrapport kan du snabbt ta reda på hur ekonomiskt stabilt ett byggföretag är. Allt ok? Väl. Då skickar du fortfarande byggkontraktet till en specialistadvokat. Kostnaderna är välinvesteradeeftersom advokaten kan varna dig för ogynnsamma avtalsbestämmelser.
Kontrollera försäljningsavtalet
"Låt dig inte sättas under något tryck när du tecknar ett kontrakt", betonar Wendelin Monz, specialadvokat för bygg- och arkitekträtt från Building Owners Protection Association. Ofta tvingas kunder att skriva snabbt. Innan du gör detta bör du förstå avtalet. Det centrala dokumentet är konstruktions- och servicebeskrivningen, som listar alla byggmaterial, tjänster och priser. Förbehåll för att göra ändringar i byggmaterial är kritiska. Dessa klausuler tillåter utvecklaren, till exempel, att använda andra brickor än överenskommet. Du kanske inte får den standardutrustning du vill ha. När det gäller bostadsrätter är deklarationen om uppdelning och nyttjanderätten av stor betydelse: Det kan till exempel hända att en takterrass ägs och betalas gemensamt av alla parter,men bara en ägare har rätt att använda den. Det skulle vara irriterande om du fick betala för sittplatser utomhus men inte njuta av det.
Betala bara vad som redan är gjort
Byggare betalar endast enligt byggförloppet, enligt förordningen om mäklare och fastighetsutvecklare (MaBV). Den första delen är inställd. Upp till sex ytterligare antal steg kan avtalas individuellt.
|
Byggframsteg |
Andel av de |
Exempel på sju individuella delbetalningar |
|---|---|---|
|
Efter att jordarbetet började |
30 procent |
1: a del |
|
För allt ytterligare arbete med |
70 procent | |
|
Andel av återstående belopp | ||
|
Efter slutförandet av skalet |
40 procent |
2: a delen |
|
Tillverkning av takytor och |
8 procent |
3: e delen |
|
Rå installation av värmesystemen |
3 procent |
4: e delbetalningen |
|
Rå installation av sanitära anläggningar |
3 procent |
4: e delbetalningen |
|
Rå installation av de elektriska systemen |
3 procent |
4: e delbetalningen |
|
Fönsterinstallation inklusive glas |
10 procent |
4: e delbetalningen |
|
Inre gips |
6 procent |
5: e delbetalningen |
|
Skikt |
3 procent |
5: e delbetalningen |
|
Kakelläggning VVS |
10 procent |
5: e delbetalningen |
|
Beläggning |
12 procent |
6: e delbetalningen |
|
Färdigställande av fasaden |
3 procent |
7: e delen |
|
Slutförd |
5 procent |
7: e delen |
* gäller samtidigt köp av hus och mark från byggherren.
Betala stegvis
Byggare betalar endast enligt byggförloppet, enligt förordningen om mäklare och fastighetsutvecklare (MaBV). Du behöver inte betala hela priset för en fastighet som inte är färdig än. Du överför i flera steg beroende på framsteg. Den första delen (se tabell) förfaller först efter att markarbeten har börjat och inte när kontraktet undertecknas. Du betalar bara alla ytterligare delbetalningar när utvecklaren faktiskt har tillhandahållit den överenskomna tjänsten.
Besök på byggarbetsplatsen
Tidiga och regelbundna inspektioner på byggarbetsplatsen underlättar eliminering av defekter. Naturligtvis gäller detta även projekt för fastighetsutvecklare. Därför är det vettigt att lägga till ett tillägg till kontraktet som ger dig rätt att inspektera skalet med den expert du litar på. För att identifiera alla konstruktionsfel i god tid bör du också åtföljas av din egen expert under byggnadsinspektionen. Dessa föreningar förmedlas av oberoende byggexperter och advokater: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Association of Private Builders (vpb.de) och Housing in Property (Wohnen-im-eigentum.de).
Skydda din investering
Även om fastighetsutvecklaren har ett mycket gott rykte kan han också komma i ekonomiska svårigheter eller i värsta fall till och med ansöka om konkurs. Det är därför lämpligt att säkra din investering från början.
Enligt lag har du rätt till en prestationsgaranti på 5 procent av kontraktsbeloppet. Denna insättning är avsedd att kompensera för extra kostnader som du ådrar dig om din fastighetsutvecklare inte kan slutföra projektet. Fastighetsutvecklaren kan antingen ge en garanti eller så kan du behålla ett motsvarande belopp från din första del. Men 5 procent av det totala priset är ofta för lite. Det är bättre att förhandla om en ökning till cirka 10 procent.
Du behöver bara betala enligt byggförloppet, du bör hålla fast vid det. Men när fastighetsutvecklaren har slut på pengar, händer ofta ingenting på byggarbetsplatsen och kunder gör upprepade gånger förskottsbetalningar. Men försiktighet rekommenderas här eftersom du kan förlora denna förskottsbetalning. Det är bäst att konsultera en advokat som införlivar värdepapper i förskott på ett vattentätt sätt. Med detta skyddsnät kan du vara mer avslappnad om fastighetsutvecklaren befinner sig i en kris. Dina pengar går inte förlorade - och vid behov kan du förverkliga din dröm om att äga ditt eget hem med en ny partner och en ny fastighet.