Mäklarens provision är en av de extra kostnaderna när man köper ett hus och hyr ut det. Du kan läsa här hur högt detta är i de olika delstaterna och vem som betalar för det.
En erfaren mäklare kan vara särskilt hjälpsam när han köper en fastighet eftersom han har detaljerad, lokal marknadskunskap och vet till vilka priser jämförbara fastigheter i regionen säljs. Som regel följer han med sina kunder fram till köpeavtalet och får en provision för sin tjänst.
Krav på mäklarens provision
Enligt avsnitt 652 i den tyska civillagen (BGB) måste vissa krav uppfyllas för att mäklaren ska ha rätt till en provision. I vilket fall som helst måste ett effektivt mäklaravtal ingås där mäklaren har utfört en mäklarverksamhet. Dessutom ingicks ett köp- eller hyresavtal på grundval av denna mäklarverksamhet. Det är viktigt att kontraktet inte anses retroaktivt vara ineffektivt på grund av ett fel.
Bra att veta: Om en fastighetsmäklare anställs, slutar säljaren eller hyresvärden ett mäklaravtal. Emellertid tecknas också ett mäklaravtal mellan mäklaren och den blivande köparen eller hyresgästen om prospekten vill se fastigheten som erbjuds och accepterar mäklarens villkor. De respektive mäklaravtalen utgör grunden för provisionskravet.
Om ett köpeavtal ingås som har uppstått genom förmedlingen, ska en provision betalas.
Vem betalar mäklarens provision för en hyra?
Fram till juni 2015 fanns det ingen reglering om vem som måste betala mäklaravgiften. När det gäller en hyra var det vanligtvis den blivande hyresgästen som var tvungen att betala kostnaderna. Efter att den federala regeringen infört beställningsprincipen måste fastighetsmäklarens köpare, dvs. vanligtvis hyresvärden, betala mäklarens provision.
Bra att veta: Sedan införandet av förordningen har vissa hyresvärdar försökt kräva höga ersättningar för att få tillbaka mäklarkostnaderna indirekt genom hyresgästen. Officiellt är dock dessa kringgående alternativ förbjudna.
Vem betalar mäklarens provision när han säljer ett hus?
Fram till nu har det vanligtvis varit vanligt för fastighetsköpare att ta på sig alla fastighetsmäklarens kostnader - eller åtminstone de flesta av dem. I augusti 2019 kom dock den stora koalitionen överens om att säljaren och köparen skulle dela mäklarprovisionen i framtiden. Den så kallade "lagen om fördelning av mäklarkostnader vid förmedling av försäljningskontrakt för lägenheter och enfamiljshus" gäller från och med den 23 december 2020. Så den som anställer mäklaren i framtiden måste också betala mäklarens provision, men han kan uppnå hälften av kostnaderna delas mellan köpare och säljare.
Mäklarens provision vid köp av hus: Nya funktioner från 2021
-
Kontrakt mellan mäklare, köpare och säljare
Enligt § 656c BGB är det möjligt för mäklaren att ingå ett avtal med köparen och säljaren och därmed komma överens om en dubbel provision så att köparen och säljaren var och en betalar 50 procent av mäklarens provision.
-
Mäklare ingår ett avtal med en part (vanligtvis säljaren)
Om mäklaren ingår ett avtal med endast en part, förbinder sig denna part att ta över hela provisionen enligt § 656d BGB. Därefter kan säljaren få tillbaka en del av provisionen från köparen. Men han måste betala minst 50 procent själv.
-
En part betalar hela mäklarprovisionen
Även efter den 23 december 2020 får en part betala hela kostnaden i följande fall:
- Mäklare och säljare kommer överens om en så kallad ren intern provision, där säljaren betalar hela mäklaravgiften.
- En ren extern provision är också tillåten. Köparen utfärdar en sökorder som är provisionerad om mäklaren inte kan presentera ett köpobjekt vid denna tidpunkt.
I framtiden kommer säljare och köpare att dela mäklarprovisionen.
Beloppet på mäklarens provision
Vid uthyrning gäller i allmänhet en mäklares provision på högst två nettohyror plus moms. Vid en försäljning kan dock provisionens belopp överenskommas fritt, det finns inga rättsliga krav. Ändå orienterar ägare och fastighetsmäklare sig till "sedvanliga" regler, som skiljer sig från stat till stat.
| stat | Total mäklarprovision | Aktiesäljare | Andel av köpare |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bayern | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Bremen | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Hesse | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Niedersachsen |
7,14% eller 4,76 | 3,57% eller 0% | 3,57% eller 4,76 till 5,95% |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Rheinland-Pfalz | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Thüringen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Kan du förhandla om provisionen?
Vid uthyrning kan mäklarens provision nästan aldrig förhandlas fram. Betydligt mer utrymme är möjligt vid försäljning av fastigheter. På detta sätt kan säljaren komma överens med mäklaren om en lägre provision än vanligt på marknaden om fastigheten kan säljas enkelt och till ett bra pris. Köparen kan å andra sidan dra nytta av om fastighetsmäklaren annars skulle ha svårt att sälja fastigheten.
När förfaller mäklarens provision?
Mäklarens provision förfaller efter ingående av hyresavtalet eller notarialköpsavtalet. I verkligheten har du cirka 7 till 14 dagar efter att du undertecknat avtalet för att betala kostnaderna. Det är inte ovanligt att mäklare och köpare kommer överens om ett speciellt arrangemang där de inte behöver betala sin del av mäklarens provision förrän köpeskillingen har betalats.
Avvikelser från de vanliga avgifterna
Säljaren kan komma överens om en så kallad fast provision med mäklaren, där provisionen sätts till en fast procentsats. Dessutom kan en klausul om överskott eller överskott användas, där mäklaren får en extra provision om fastigheten säljs dyrare än förväntat.
Som köpare bör du också ta reda på mer om mäklarens provision. Eftersom till exempel en mäklare har rätt att ta ut en mäklares provision på till exempel tio procent av köpeskillingen om en fastighet har ett mycket lågt marknadsvärde och mäklaren annars knappast skulle tjäna någonting.
När är det inte tillåtet att ta ut en mäklares provision?
Om mäklaren inte tar en neutral position och det finns en ekonomisk skyldighet, får han inte ta ut en mäklaravgift. Dessutom kan ingen avgift förfalla om fastigheten är offentligt subventionerad eller prisstyrd bostadsyta.
Dubbel mäklaravgift
Se till att fastigheten endast erbjuds av en mäklare och undvik att säljaren och köparen anställer två olika mäklare. Annars kan det finnas en dubbel provision om du inte klargör medlingsanspråket i god tid.
Inget krav på återbetalning av mäklarens provision
Om mäklaren har utfört sin uppgift korrekt, tillhandahållit mäklartjänsten korrekt och effektivt genomfört hyresavtalet, behåller han sitt krav på provision även om kontraktet återförs, till exempel om avtalet mellan köpare och säljare sägs upp genom ömsesidig överenskommelse.