Fuktighet, dragfönster eller värmefel är vanliga orsaker till en minskning av hyran. Men inte de enda. Du kan ta reda på i vilka fall du får betala mindre hyra och vilka juridiska krav du bör följa i vår guide.
När är en nedsättning av hyran motiverad?
Hyresvärden måste avhjälpa fel i den hyrda lägenheten som begränsar dess användning i enlighet med avtalet. Tills detta har hänt kan hyresgästen sänka hyran. Det måste dock finnas ett fel som motiverar hyresreduceringen och inte orsakades av användaren. Sådana brister är:
- felaktig information om bostadsutrymme
- Fukt eller mögel
- läckande tak eller skadade fönster
- Uppvärmningsfel eller defekter
- Fel på varmvattenförsörjningen
- igensatta avlopp, oanvändbara toaletter, skadade badkar
- en balkong som behöver repareras
- Fel på det elektriska systemet, defekter i hissen, klocksystemet eller husbelysningen
- Källaren, trädgården eller garaget kan inte användas
- sliten matta, skadad parkett
Men miljöskador utifrån anses också vara en anledning till hyresnedsättning:
- Damm och smuts
- konstruktionsbuller
- Buller från grannarna på grund av otillräcklig ljudisolering
- Störningar från grannarna
- Stank från grannlägenheten, till exempel på grund av olämplig djurhållning
- Vermin angrepp
- Prostitution i huset
Bra att veta : Bullerföroreningar utifrån tillåter inte alltid att du betalar mindre hyra - domstolarna brukar besluta det från fall till fall. Hyresgäster kan bara göra anspråk på detta som hyresnedsättning om de har avtalat om kvaliteten på lägenheten när de flyttar in eller om hyresvärden kan kräva ersättning från den störande tredje parten (som när det gäller en angränsande byggarbetsplats eller en idrottsplats).
|
Utlovade funktioner Du har också rätt till hyresnedsättning om lägenheten inte |
När är en hyresnedsättning undantagen?
Du får inte betala mindre hyra i händelse av en energisk renovering trots nedsatt användning, buller eller smuts. Dessa inkluderar åtgärder för att förbättra värmeisolering, ett nytt värmesystem eller nya fönster. Under de första tre månaderna av renoveringen måste du uthärda byggarbetsplatsen utan att kunna dra nytta av hyresnedsättningen.
En hyresreduktion på grund av buller är inte helt oproblematisk: det beror på orsaken till bullret.
Även om bostadsbristen bara leder till en mindre försämring får du inte sänka hyran - du har fortfarande rätt att låta hyresvärden korrigera bristen. Typiska obetydliga fel är:
- defekt belysning i trapphuset
- Mindre buller från grannar, till exempel från att spola toaletter, öppna och stänga fönster och dörrar efter kl.
- Sprickor i hårfästet i den gamla byggnaden
- Vattenfläck i badrummet
- Spricka i fönsterrutan
I grund och botten måste du som hyresgäst kontrollera lägenheten noggrant innan du undertecknar ett kontrakt. Brister som inte känns igen på grund av grov vårdslöshet är ingen anledning till hyresänkning senare. Den som hyr en lägenhet i ett nytt utvecklingsområde eller nära en lekplats får inte klaga på byggljud eller skrik från barn. Fel måste också förväntas i gamla byggnader, såsom gamla fönster eller oklara rutor.
Hur genomför du en hyresnedsättning?
Du behöver inte ansöka om hyresnedsättning från hyresvärden - men du bör informera dem i förväg genom att rapportera ett fel. För först när han vet om defekten kan han eliminera den och återställa lägenheten till ett ordentligt skick. Som hyresgäst kan du sänka hyran under perioden från början av försämringen av ditt hems kvalitet och eliminering av bristen.
Meddelande om brister: Hur man går vidare
Om du vill genomföra en hyresnedsättning bör du kunna lämna in en skriftlig anmälan om brister som bevis. Oavsett om det sker via brev eller e-post: det räcker om du beskriver symtomen på bristen - du behöver inte förklara orsaken eller omfattningen av funktionsnedsättningen, detta framgår av en dom från Federal Court of Justice (BHG, Az. VIII ZR 125/11). En anmälan om defekter per telefon är endast tillåten i nödsituationer, t.ex. vid värmefel på vintern. Ett vittne är vettigt också här.
Under vissa omständigheter är du som hyresgäst ansvarig för skador om du inte rapporterar ett fel och det utvecklas till stora skador över tiden.
Om meddelandet om bristen har gjorts och hyresvärden inte flyttar eller ens vägrar att återställa lägenheten i rätt skick, kan hyresgästen stämma för att bristen ska åtgärdas. Eftersom reparationsanspråket tillhör hyresgästens rättigheter. Det finns ingen begränsningsperiod så länge hyresgästen bor i lägenheten.
Bra att veta : Om hyresvärden använder okvalificerade arbetare för att avhjälpa brist på boende eller om han bara är villig att göra otillräckligt manuellt arbete kan du som hyresgäst avvisa detta arbete som "olämpligt". I det här fallet kan du ordna reparationerna själv på hyresvärdens bekostnad.
Hur hög kan hyresnedsättningen vara?
Minskningsbeloppet beror på det enskilda fallet. Det beror på hur allvarlig bostadsbristen är och hur lång den har varit där. Hyresänkningsbeloppet måste vara lämpligt, beslutade Federal Court of Justice (Az. VIII ZR 19/14). Så var försiktig så att du inte ställer in för hög reduktion. Om du är osäker bör du som hyresgäst beräkna för lågt. Eller så betalar du hela hyran med återbetalningen tills beloppet för den tillåtna nedsättningen har förtydligats med hjälp av en juridisk rådgivare.
En advokat eller anställd i hyresgästföreningen kommer att förklara för dig hur långt du kan sänka hyran och vilken del du kan hålla tillbaka helt.
Hur beräknar du hyresnedsättningsbeloppet?
Hyresreduceringen kan bara enkelt beräknas vid en felaktig beräkning av bostadsytan: Om till exempel lägenheten är 15 procent mindre än angivet kan du betala 15 procent mindre hyra.
Det blir svårare att fastställa omfattningen av annan nedskrivning av bostadsvärdet och härleda hyresreduceringen. För att göra detta måste du ta hänsyn till om alla rum i lägenheten påverkas av bristen eller vilken storlek och levnadskvalitet rummet är - och naturligtvis hur länge bristen varade. Så innan du själv bestämmer dig för en hyresnedsättning är det lämpligt att söka råd från den lokala hyresgästföreningen eller en advokat.
Vad är skillnaden mellan hyresnedsättning och retentionsrätt?
Om en hyresnedsättning huvudsakligen handlar om att kompensera för försämringen av hemmets kvalitet, är rätten att kvarhålla ett verkligt sätt att utöva press på hyresvärden: det gör det möjligt för hyresgästen att hålla tillbaka ett högre belopp. Båda hyresgästernas rättigheter kan utövas samtidigt.
|
Hyresnedsättning |
Återhållsrätt |
|---|---|
|
En del av hyran som motsvarar |
Hyresgästen drar tillbaka tre till fem gånger |
|
Hyresnedsättningens storlek går förlorad för |
Hyresgästen betalar den bibehållna hyran i |
|
Det belopp som behålls får inte vara högre |
Kan hyresvärden vägra hyresnedsättning?
Enbart det faktum att hyresgästen minskar hyran berättigar inte hyresvärden att säga upp hyresavtalet. Men om hyresgästen betalar mindre hyra trots den otydliga rättsliga eller faktiska situationen är han utan tvekan i betalningsfördröjning. För att göra detta måste han vara i efterskott med mer än en månads hyra på två på varandra följande datum eller två månaders hyra över en längre period. Sedan ger han hyresvärden möjlighet att säga upp hyresgästen utan föregående meddelande (BGH, Az. VIII ZR 128/11). Om hyresnedsättningen var motiverad har dock hyresvärden naturligtvis ingen uppsägningsrätt.
Vi har tagit informationen i texten från "Hyresgästhandboken". Här kan du beställa konsumentrådgivningscenter från Amazon.
