Att köpa en gammal byggnad: känna stötestenarna och undvika misstag

Att köpa en gammal byggnad: det måste du veta

Vissa svär vid ett nytt hus. Allt är toppmodernt och uppfyller dagens krav och regler. Om du köper nyckelfärdigt är priset till stor del fast. Andra föredrar en gammal byggnad. Hus med historia har ofta en mycket individuell charm. Men också mycket individuella risker.

Det finns därför ingen allmänt tillämplig regel om en gammal byggnad eller en ny byggnad är bättre. Ofta beror det också på personen till ägaren. Men om du funderar på en gammal byggnad bör du överväga några punkter när du fattar ditt beslut. Så att köpet inte blir ett oberäkneligt äventyr. Här är en översikt över alla kritiska punkter.

Gamla byggnader har ofta en speciell charm. Men ett köp måste övervägas noggrant. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com

Den största osäkerhetsfaktorn är byggnadsväven. Säljaren får inte hålla tillbaka kända fel. Men med många brister blir det svårt att bevisa att de var kända. Säljaren behöver inte påpeka de som lätt kan kännas igen. ”Köpt som sett” - det är principen när man köper ett hus.

Experten behövs

Det viktigaste rådet är därför att konsultera en expert. Detta är användbart för ett andra besök efter att du har fått en översikt vid första mötet och sedan bestämt dig för att komma närmare ett köp. För att göra detta får du tjänster från en byggnadsexpert, arkitekt eller civilingenjör. De flesta mäklare är uteslutna. En expert är inte billig , ett tresiffrigt belopp förfaller. Men investeringen är alltid värt.

Lokalt möte på byggarbetsplatsen © BSB eV

Varför en byggare? Endast en expert kan på ett tillförlitligt sätt avgöra om fukt kan tolereras i källaren eller om det kommer att skada byggnadens struktur. Om det finns statiska problem med enskilda komponenter. Oavsett om taket håller på ett tag eller om det måste täckas igen. Vilka problem kan uppstå med planerad och nödvändig värmeisolering.

En byggnadsinspektör kan också göra en beräkning av de renoveringskostnader som bankerna vill ha före ett lånegodkännande. Ett visst spelrum för det oförutsedda måste beaktas. Eftersom vissa problem inte märks förrän renoveringsarbetet har börjat. Men beräkningen av en professionell är helt enkelt mer tillförlitlig än för en lekman - miniräknare för renoveringskostnader på Internet är helt enkelt inte tillräckligt tillförlitliga.

Vad gör en byggmästare

Du kanske vill få en uppfattning om renoveringskostnaderna efter den första inspektionen, även innan du anställer en expert. Detta kan möjligen leda till insikten att projektet misslyckas på grund av ekonomin - då kan du spara kostnaderna för värderaren. För detta fall av en mycket grov, första bedömning, finns det en tumregel.

Kostnader för renovering av tumregeln (utan speciella fall)

För fastigheter från 1990- eller 2000-talet förväntas underhålls- och renoveringskostnader på 20 procent av inköpspriset.
För hus från 70- eller 80-talet kan en tredjedel av inköpspriset läggas till för renovering och renovering.
Hus från efterkrigstiden kostar minst 40 procent av inköpspriset vid renovering.
För äldre hus kostar renovering minst 50 procent av inköpspriset.

Dessutom ska du naturligtvis inte springa blint genom huset under en första inspektion och bara titta på hur många ogräs som finns i gräsmattan. Det finns problem som en lekman kan känna igen - inte för att uppskatta renoveringskostnaderna, utan för att få ytterligare information och för att prata med experter om dem.

Till och med lekmannen kan se att detta tak inte längre är bra länge. Men i många fall är det bättre att lita på en professionell bedömning © JFsPic, stock.adobe.com Checklista konstruktionsfel

Utblomstring och skadad gips på väggarna, mögel och en smaklös lukt i källarrum indikerar fuktproblem. Det kan vara ofarligt eller allvarligt.
Spår av dropp och vatten på vinden indikerar att taket läcker. Halkade brickor och trasiga lameller kan också indikera problem.
Fönster och dörrar ska kontrolleras för dragande sprickor, fönsterramar för skador. Enkelglasning gör det nästan nödvändigt att byta fönster.
Om du bara ser några uttag men gamla ljusbrytare måste den elektriska installationen vanligtvis förnyas helt.
Sprickor i väggarna kan indikera statiska problem, men inte nödvändigtvis. Det är svårt när de är kontinuerliga från insidan till utsidan.

Problem som detta behöver inte leda till ett beslut att avstå från att köpa huset i fråga. De måste bara tas med i beräkningen innan de köper. Detta är viktigt för det första för finansieringen via banken och för det andra för inköpspriset. Hänvisningen till enskilda skador kan eventuellt användas för att sänka inköpspriset.

Tips: Hitta de billigaste regionala hantverkarna och specialföretagen, jämför erbjudanden och spara upp till 30%. Fråga nu utan förpliktelse

Följ lagkrav

Förutom de rent strukturella villkoren måste också ett antal rättsliga krav beaktas, eftersom dessa påverkar kostnaderna. Avsikten är renoveringsskyldigheter, monumentskydd och planering av markanvändning. De ekonomiska konsekvenserna av dessa krav kan beräknas på olika sätt inom de tre områdena.

ENEV anger riktlinjer för nya husägare © marco2811, fotolia.com

De kostnader som följer av skyldigheterna för energieffektiv renovering kan beräknas relativt bra . Den som är nöjd med mycket grova uppskattningar kan slå upp informationen på Internet. Den som vill veta mer bindande information kan kontakta en energirådgivare. Det finns tre specifika uppgifter när man köper ett hus idag - isolering av taket på översta våningen, isolering av värme- och varmvattenrör i ouppvärmda rum och byte av gamla värmesystem. Vi kan inte gå in på detaljer här, det är ett ämne i sig. För övrigt bör man snabbt överväga att helt isolera oisolerade bostadshus, även om detta alltid är förknippat med femsiffriga kostnader.

Detta är obligatoriskt men inte så dyrt - i oisolerade rum måste rören för uppvärmning och varmvatten isoleras. © André Reichardt, stock.adobe.com

Innan du köper ett äldre hus bör du definitivt klargöra om det är en fredad byggnad. Man måste skilja mellan så kallat ensembleskydd, där monumentmyndigheten endast har något att säga om husets exteriördesign, och det enskilda monumentet, där alla byggåtgärder också måste komma överens om inuti. Kraven kan vara avsevärda, till exempel priserna på nya fönster kan lätt femdubblas. Det faktum att monumentmyndigheterna också ger teknisk hjälp med renoveringen är positivt men hjälper ofta inte ekonomiskt.

Är den gamla byggnaden en fredad byggnad? © Doc Rabe, stock.adobe.com

Det är också absolut nödvändigt att klargöra den juridiska planeringssituationen . Om det finns en utvecklingsplan för kvartalet i fråga kan du se vad som kan byggas på fastigheten - men också vad som är möjligt i grannskapet. Om det inte finns någon utvecklingsplan måste varje byggnad passa in i den angränsande utvecklingen. Om du planerar ändringar rekommenderas det starkt att kontakta den lokala byggnadsmyndigheten. För övrigt gör många kommuner de nuvarande utvecklingsplanerna tillgängliga på sina webbplatser.

Platsen spelar också en roll

En annan faktor i beslutet att köpa ett hus är platsen - men detta gäller för alla hus och bör därför endast behandlas här som en indikation. I vilket fall som helst, som potentiell köpare, bör du kontrollera konsekvenserna av situationen för din egen boendesituation - måste du köpa en annan bil eftersom butiker eller barnomsorg inte ligger inom gångavstånd? Finns det företag, från restauranger till bilverkstäder, som gör buller? Finns det några projekt planerade i grannskapet som försämrar livskvaliteten? Dessa frågor spelar också en roll om du vill hyra ut fastigheten helt eller delvis.

En faktor som ofta överskattas i samband med finansiering har också att göra med den personliga situationen - personliga bidrag . I teorin kan du göra mycket själv, särskilt eftersom mycket av den nödvändiga informationen är lättillgänglig på Internet. Men har du tid och uthållighet? När du väljer att köpa en gammal byggnad bör du vara försiktig med dina egna bidrag - men de kan också spela en roll. Många har kul med det också!

Renovering: För vilka affärer är det vettigt att göra det själv?

Personligt bidrag på byggarbetsplatsen: fördelar och nackdelar

Men det finns andra faktorer som måste vägas annorlunda. Passar rumsutformningen i huset din egen familjesituation och behov? Passar befintliga möbler in i huset, särskilt ett eventuellt befintligt kök? Uppskattar du ett garage eller en carport, och kanske detta fortfarande måste byggas? Men också: Vill du installera ett solsystem och tillåter takets statik detta till och med?

Glöm inte subventioner och extra kostnader

En annan faktor i finansieringen och därför beslutet att köpa en gammal byggnad är bidrag . Det finns olika regler för kulturminnesmärkta byggnader; Gemensamt för alla är dock att de inte alls kompenserar merkostnaderna och därför inte bör tas med i beräkningen. Bidrag eller billigare lån finns också för energisk renovering - dessa kan redan beaktas.

Finansiering för renovering av gamla byggnader: Bra att veta

Och det finns ytterligare ett ämne som du kanske glömmer trots all entusiasm för en fantastisk gammal byggnad - förutom det faktiska inköpspriset finns det några extra kostnader . Om det är nödvändigt är detta kostnaderna för mäklaren, men i alla fall fastighetsöverföringsskatten, avgifterna för införandet i fastighetsregistret och avgiften för notarius.

Ibland ignoreras också frågan om att du inte kan flytta under renoveringen, men banken vill ha ränta och huvudbetalningar. Detta kan bli en börda om den sparade hyran ska ge ett ekonomiskt bidrag. Det kan vara en lättnad om banken beviljar en respitperiod - men det måste förhandlas fram.