Hyresvärdar måste behålla sina fastigheter. Du kan dra ut kostnaderna för detta från skatten som underhållskostnader. Men det finns gränser. Vi förklarar vilka alternativ du har och vad du behöver tänka på.
De viktigaste sakerna en överblick
- Hyresvärdar kan dra av kostnaderna för underhåll av en fastighet från skatt.
- Den så kallade underhållskostnaden är en av reklamkostnaderna och minskar skattebördan.
- Men inte alla åtgärder på byggnaden betraktas som underhållskostnader. De ska då behandlas annorlunda för skatteändamål.
- Gränsen på 15 procent begränsar skatteavdraget som underhållskostnader under de första tre åren efter köpet.
- Med hjälp av förenklingsregeln kan hyresvärdar också dra av produktionskostnader som underhållskostnader.
Vad är underhållsarbetet?
Underhållsarbetet beskriver de ekonomiska resurser som används för att underhålla en byggnad. Hyresvärdar kan dra av de belopp som spenderas i sin inkomstdeklaration som inkomstrelaterade kostnader, jämföra dem med hyresintäkter och därmed minska skattebördan under motsvarande år.
Om du byter ut dina fönster har du möjlighet att dra av kostnaderna som underhållskostnader från skatten.
Exempel på underhållsarbete
Åtgärder som tjänar till att förnya befintliga delar eller utrustning eller system i eller på byggnaden betraktas som underhållskostnader i enlighet med direktiv 21.1, punkt 1 i inkomstskattedirektivet (EStR).
Exempel på åtgärder som betraktas som underhållskostnader är:
|
Byggområde |
mäta |
|---|---|
|
Fönster / dörrar |
Fönsterbyte, Förstoring av ett eller Installation av säkerhetslås |
|
badrum |
Badrumsrenovering Byte av momentana |
|
värmare |
Byte av kolugnar med Byte av oljevärmare med en Anslutning till fjärrvärmenätet |
|
Elektrisk installation |
Förnyelse av installationen |
|
Fasad |
Fasadrenovering för bättre värme- och Fasadmålning |
|
olika växter |
Anslutning till bredbandsnätet Installation av ett privat bredbandssystem Installation av mätteknik för konsumtionsbaserad |
|
topp, tak |
Takreparationer Ny täckning Omvandling, till exempel från ett platt tak eller |
|
Gemensamt område |
Hissreparationer Byte av defekta plattor eller mattor |
Underhållskostnaderna ska särskiljas från anskaffnings- eller produktionskostnaderna. De ingår inte heller i tillverkningskostnaderna för nästan förvärv.
Vad är anskaffningskostnader och (nära förvärv) produktionskostnader?
I samband med en byggnad och dess underhåll finns det tre termer som måste skiljas från underhållsarbetet:
1. Förvärvskostnader
Enligt § 255, punkt 1 i den tyska handelslagen (HGB), förstås förvärvskostnader de kostnader "som görs för att förvärva en tillgång och för att sätta den i operativt tillstånd (…)." förvärvet kostar inköpspriset inklusive tillhörande kostnader såsom mäklarprovision, fastighetsöverföringsskatt och så vidare.
2. Tillverkningskostnader
Betydelsen av tillverkningskostnaderna definieras också i lag. Enligt avsnitt 255, paragraf 2 i den tyska handelslagen (HGB), är de "de kostnader som (…) uppstår för produktion av en tillgång, dess expansion eller för en (…) väsentlig förbättring." kostnaderna som räknas räknas inte som underhållskostnader utan som produktionskostnader. Detsamma gäller om byggnaden utvidgas, till exempel med en tillbyggnad.
Om exempelvis en byggnad bevisligen förbättras av en loftkonvertering eller en balkong är dessa kostnader en del av produktionskostnaderna och kan inte dras av från skatten som underhållskostnader.
3. Nära förvärvskostnader
I enlighet med 6 § 1 mom. 1a i inkomstskattelagen (EStG) är produktionskostnader nära köp de kostnader som uppstår för reparationer och modernisering inom tre år efter inköp om dessa överstiger 15 procent av byggnadens anskaffningskostnader utan moms.
Dessa tre kostnadsposter måste separeras från underhållskostnader, eftersom de inte direkt kan redovisas som inkomstrelaterade kostnader i skattedeklarationen. Istället måste de skrivas av över byggnadens livslängd. Detta är vanligtvis 50 år.
Vad är 15 procents gräns för underhållsarbete?
Om en byggnad förvärvas och omfattande moderniseras eller renoveras inom de tre åren efter köpet, bör fastighetsägare hålla ett öga på de totala utgifterna för den.
Kostnaderna för detta kan endast betraktas som underhållskostnader och redovisas därmed direkt i skattedeklarationen som inkomstrelaterade kostnader om de inte utgör mer än 15 procent av anskaffningskostnaderna. Om de är högre måste de skrivas av över byggnadens livslängd.
Exempel: Schmidt köpte en villa den 1.7.2017 för 350.000 euro. 15 procent av inköpspriset motsvarar 52 500 euro.
Omedelbart efter köpet genomför hon moderniserings- och renoveringsarbeten. Till exempel har hon lagt ny parkett, bytt ut fönstren och ett intercom-system installerat. Kostnaderna för detta uppgår till totalt 65 000 euro.
Schmidt överskrider därmed gränsen på 15 procent med 12 500 euro. Den kan därför inte omedelbart registrera utgifterna i skattedeklarationen som underhållskostnader och följaktligen inte omedelbart som inkomstrelaterade kostnader utan måste skriva av dem under en period av 50 år.
Om en fastighetsägare vill dra nytta av möjligheten att kunna dra av underhållskostnaderna direkt i skattedeklarationen, bör han därför beräkna exakt och planera kostnaderna. Om en åtgärd kan skjutas upp med några år så att gränsen på 15 procent inte överskrids kan detta få positiva skatteeffekter.
För att kunna dra av kostnaderna som underhållskostnader från skatten måste du följa gränsen på 15 procent.
När gäller inte 15-procentsgränsen?
Det är viktigt att veta att gränsen på 15 procent för underhållskostnader endast gäller om fastigheten köptes, dvs. förvärvad enligt skattelagstiftningen. Till exempel, om byggnaden donerades, behöver gränsen på 15 procent inte följas för kostnaderna och skattedeklarationen.
Vad är förenklingsregeln för underhållsarbetet?
Under vissa förhållanden kan hyresvärden dra av åtgärder som faktiskt räknas som produktionskostnader som underhållskostnader på begäran.
Det enda att notera är att kostnaderna för varje enskild åtgärd som medför en väsentlig förbättring eller expansion av byggnaden inte får överstiga 4000 euro (exklusive moms). Detta anges i direktiv 21.1, punkt 2, avsnitt 2 EStR.
Denna så kallade förenklingsregel är dock inte tillämplig om den genomförda åtgärden tjänar den slutliga färdigställandet av den nybyggda byggnaden. Om Your-Best-Home.net inte kan användas i förväg, räknas åtgärden alltid som en produktionskostnad.
När det gäller förenklingsförordningen eller gränsen på 4 000 euro ser skattemyndigheterna ibland mycket noga ut: Om en fastighetsstandard förbättras avsevärt inom fem år till följd av sådana åtgärder, behandlas kostnaderna vanligtvis som produktionskostnader. Hyresvärdar kan då bara dra av beloppen under byggnadens livstid.
