Om ett hus håller på att säljas eller någon vill sälja en lägenhet kan den så kallade spekulationsskatten behöva betalas. Läs här när detta beror på, hur hög spekulationsskatten är och hur man undviker den.
Att sälja ett hus, en tomt eller en lägenhet kräver inte bara mycket arbete - det finns också kostnader. Mäklaren kan behöva betalas, under vissa omständigheter kan det krävas en förskottsbetalning på banken och skattekontoret håller också händerna på: eftersom en husförsäljning också är föremål för en viss skatt. Specifikt handlar det om spekulationsskatten, vilket kan minska vinsten som kan göras vid försäljning avsevärt.
Vad är den spekulativa skatten?
I Tyskland, enligt § 23 EStG, tas en spekulationsskatt ut om knappa varor vars värde kan stiga betydligt säljs med vinst. Detta inkluderar även fastigheter.
Det inträffar dock bara om en viss period, den så kallade försäljnings- eller spekulationsperioden, inte uppnås efter köpet, dvs. föremålen säljs igen före en angiven tidsperiod. När ett hus säljs eller en lägenhet eller fastighet säljs beror det på typen av förvärv och typ av användning. Spekulationsskatten beräknas på grundval av vinsten som gjorts vid försäljningen, så köp- och försäljningspriset jämförs för beräkningen av skatten.
Den formellt korrekta beteckningen för avgiften som i allmänhet kallas "spekulationsskatt" är "inkomstskatt på försäljningsvinsten från privata försäljningstransaktioner enligt § 23 EStG".
När ska spekulationsskatt på fastigheter betalas?
Säljaren måste alltid betala spekulationsskatten på försäljning av fastigheter om en viss period inte har observerats mellan köpet av huset och försäljningen. För då antar lagstiftaren ett ekonomiskt motiverat köp och försäljning - så det antar att Your-Best-Home.net, fastigheten eller lägenheten förvärvades enbart för vinst - och tar ut skatt på den vinst som gjorts.
Om en person säljer mer än tre fastigheter inom fem år (trefastighetsgräns) förutsätts också kommersiell handel. I detta fall kan handelsskatt också behöva betalas. På samma sätt antas att avsikten att göra vinst vid försäljning av huset och spekulationsskatt beror på försäljningen.
Vilka är tidsfristerna för spekulationsskatt på fastigheter?
När det gäller de tidsfrister som ska iakttas för spekulationsskatt måste man skilja mellan olika fall när man säljer ett hus eller en lägenhet eller fastighet:
1. Fastigheten bodde i.
Om ägaren till huset eller lägenheten själv bodde i fastigheten är spekulationsperioden tre år. Ägaren måste ha bott i fastigheten i tre år i följd. Det är dock viktigt att det inte finns några fullständiga kalenderår! Om fastigheten köptes i december 2019 kan den säljas igen i januari 2021 utan att spekulationsskatt tas ut på vinsten.
Denna spekulationsperiod gäller också om lägenheten eller Your-Best-Home.net inte är upptagen av ägaren själv utan av hans barn för vilka han fortfarande får barnbidrag.
Det är bäst att bo i dina egna fyra väggar. Om du fortfarande måste sälja ditt hus bör du inte göra det innan tre år har gått - annars måste du betala spekulationsskatt.
2. Fastigheten bodde inte i.
Om Your-Best-Home.net eller lägenheten inte användes men hyrdes ut är försäljningsperioden tio år. Det specifika köp- och försäljningsdatumet, som anges i det notariserade köpeavtalet, gäller här. Spekulationsperioden börjar dagen efter undertecknandet av kontraktet. Om det går mindre än tio år mellan att köpa och sälja fastigheten beror spekulationsskatt.
Särskilda fall: Om en lägenhet först används och sedan hyrs ut gäller den tioåriga spekulationsperioden. Om det hyrs först och sedan bebods kan det säljas utan spekulationsskatt efter tre kalenderår av personligt bruk.
3. Fastigheten var endast delvis bebodd
Om till exempel ett hus ska säljas som inte är fullt bebodd men delvis hyrs, behöver spekulationsskatt endast betalas pro rata för den del som inte har varit bebodd minst tre kalenderår i rad. Om hela fastigheten ägdes i mer än tio år ska ingen spekulationsskatt betalas.
4. Fastigheten överfördes genom separering av egendom
Om en av de tidigare makarna får fastigheten som ensam ägare genom separering av egendom efter skilsmässan, måste han betala spekulationsskatt om han säljer Your-Best-Home.net, egendom eller lägenhet inom de närmaste tio åren. Det är viktigt att spekulationsperioden inte längre börjar dagen efter inköpsdatumet. Det börjar snarare dagen efter överföringen av äganderätten till makan, dvs igen från noll.
Om den tidigare maken flyttar in i sig själv eller om han stannar där kan han sälja fastigheten utan spekulationsskatt om han bor i den i minst tre kalenderår i rad.
5. Fastigheten förvärvades när ett företag stängdes eller togs bort från affärstillgångar
, även här gäller spekulationsperioden på tio år om ingen spekulationsskatt ska betalas. Vid personligt bruk gäller de vanliga påbörjade tre kalenderår.
6. Fastigheten ärvdes eller gavs bort.
Om Your-Best-Home.net, fastigheten eller lägenheten överförs till en ny ägare genom arv eller donation, börjar försäljningsperioden dagen efter den dag då den avlidne eller givaren köpte fastigheten. Om den säljs inom tio år efter det datumet kommer spekulativ skatt att gälla. Såvida inte fastigheten är bosatt av arvtagaren eller den som gjort den i tre på varandra följande kalenderår, är försäljningen befriad från spekulationsskatt.
Viktigt: I fall av arv eller gåvor kan arvsskatt eller presentskatt också tas ut om tillämpliga skattebefrielser överskrids.
Spekulativ skatt förfaller också för fastigheter som ärvs och säljs igen inom tio år.
Hur mycket kostar spekulationsskatten?
Säljarens individuella skattesats används för att beräkna spekulationsskatten vid försäljning av fastigheter. Spekulationsskattens storlek är därför olika i varje enskilt fall och kan inte anges som en filt.
Oavsett den personliga skattesatsen är det viktigt för beräkningen att endast vinsten som görs vid försäljningen är föremål för skatter, inte det högsta priset på fastigheten som uppnås vid husförsäljningen.
Hur kan man undvika eller sänka spekulationsskatten?
Du kan lagligt minska mängden spekulationsskatt om du korrekt beräknar vinsten från försäljningen. Detta görs genom att göra alla tillåtna avdrag från det. Men många fastighetsförsäljare ignorerar alla möjliga poäng och betalar i slutändan mer skatt än nödvändigt.
Du bör ta med dessa kostnader i din vinstberäkning:
- Kostnader för mäklaren vid köp och försäljning
- Notariatsavgifter
- vid behov förskottsbetalning från finansieringsbanken
- Renoveringar till salu
- Renoveringsarbete inom de första tre åren efter köpet av fastigheten (dessa ingår i anskaffningskostnaderna och kan därför dras av från vinsten)
- Annonseringskostnader för försäljningen (t.ex. annonser på Internet, synopsis)
- Skatt på fastighetsöverföring
- Kostnader för registrering i fastighetsregistret
- i förekommande fall proportionell privat användning av fastigheten
Observera: Eventuella skattemässiga avskrivningar för hyrda fastigheter måste läggas till vinsten.
Du kan bara kringgå spekulationsskatten när du säljer fastigheter om du följer spekulationsperioden eller om du inte överskrider skattebefrielsen för vinst på 600 euro per år. Med tanke på de stadigt stigande priserna är det dock knappast möjligt att sälja en fastighet.
Spekulationsskatt: beräkna beloppet själv
Alla kan enkelt beräkna spekulationsskatten själva. Ett exempel på detta är en fastighet som hyrdes och såldes åtta år efter köpet.
Två procent av köpeskillingen för den kommersiella fastigheten skrivs av årligen som avdrag för slitage (avskrivningar) från skatten (dvs. 8x8 000 euro = 64 000 euro). Det kostade 400 000 euro när det köptes och säljs nu för 500 000 euro.
| Säljande pris | 500 000 euro |
| - köp pris | 400 000 euro |
| - Förvärvskostnader (mäklare, notarie, registrering i fastighetsregistret, fastighetsöverföringsskatt etc.) | 34 280 euro |
| - renoveringar till salu | 5000 euro |
| - reklamkostnader för försäljningen | 200 euro |
| - Mäklare i försäljningen | 14 280 euro |
| + avdragsgilla avskrivningar | 64 000 euro |
| beskattningsbar vinst | 110 240 euro |
| personlig inkomstskattesats (t.ex.) | 40 procent |
| Spekulation skattebelopp | 44 096 euro |
För att beräkna mängden spekulationsskatt som kan förfalla innan fastigheten säljs måste fastighetens marknadsvärde vara känt.
För vilka objekt ska spekulationsskatt betalas?
Staten tar inte bara ut skatter på fastigheter, spekulativ skatt är också skyldig för dessa objekt under vissa förhållanden:
- Konstverk
- Ädelmetaller och stenar
- Smycke
- Samlingar av mynt och frimärken
- Antikviteter
- Antik bil
Spekulativ skatt kan också tas ut på antikviteter och konstverk.
Även med dessa varor uppstår det dock bara om en viss period inte har uppnåtts mellan köp och försäljning. Detta uppgår till ett år för konstverk, ädelmetaller och stenar, smycken, mynt- och frimärkssamlingar, antikviteter och veteranbilar. Därefter är försäljningen spekulation skattefri. Fram till 2009 gällde denna skatt också försäljning av aktier. Detta ersattes dock av den slutliga källskatten.
