Hyresvärdar får inte helt enkelt betala insättningen till det privata kontot utan måste investera dem separat från sina egna tillgångar. I det följande förklarar vi vilka andra regler som gäller och vilka olika alternativ det finns för att skapa hyresdepositionen.
När ett nytt hyresavtal börjar kan hyresvärden kräva en deposition på upp till tre månaders kallhyra (avsnitt 551 BGB). Detta skyddar dig mot ekonomiska risker, till exempel om hyresgästen lämnar skador när han flyttar ut. I de flesta fall skapas denna hyresdeposition som en kontantdeposition. Men det finns också möjlighet att investera pengarna någon annanstans. Ofta kan högre avkastningar uppnås, vilket i sin tur ger hyresvärden ännu bättre skydd.
Observera att hyresvärden måste acceptera om den nya hyresgästen inte kan betala depositionen på en gång i början av hyresgästen. Enligt lagen får han också betala depositionen i tre lika månatliga delbetalningar.
Dessa former av investering är möjliga för hyresdepositionen
Kontantinsättningen
I motsats till vad termen antyder, betalas pengarna vanligtvis inte kontant utan kontant, utan överförs - även om kontant betalning i princip är möjlig, men bör alltid erkännas. Hyresvärden måste investera pengarna med ränta, vara insolvenssäker och skild från sina egna tillgångar. Som hyresvärd kan du helt enkelt öppna ett konto i sparbankräknaren - vanligtvis ett klassiskt sparkonto. För detta ingås ett extra förtroendeavtal ”Specialavtal hyresdeposition” med Sparkasse. Pengarna tillhör fortfarande hyresgästen ekonomiskt, men anförtros dem till kontoinnehavaren (i förtroende). Hyresvärden får endast använda kontot enligt hyresreglerna, som Sparkasse inte kontrollerar.Efter hyresavtalets slut måste han återbetala hyresdepositionen - inklusive upplupen ränta, kan han kompensera sina egna fordringar.
Pant
En annan möjlighet är att hyresgästen betalar insättningen till ett konto i hans namn och sedan pantsätter den till hyresvärden. Allt han behöver göra är att underteckna ett pant som är tillgängligt från sparbankerna. Hyresvärden behöver inte vara närvarande vid detta möte, utan också underteckna formuläret. Hyresgästen meddelar sparbanken så snart hyresvärden har undertecknat pantavtalet. Kontot får då ett blockerande meddelande så att parterna bara kan komma åt eller avbryta kontot i enlighet med hyresreglerna.
Spekulativa investeringsformer
Enligt den tyska civillagen kan "de avtalsslutande parterna (…) komma överens om en annan form av investering". Om hyresvärden och hyresgästen samtycker kan hyresdepositionen också investeras i en aktiefond. Även i detta fall är investeringen pantsatt, men denna investeringsform väljs sällan - risken för förluster är för stor för båda sidor.
Borgen garanti
En annan variant beskriver obligationsgarantin som antingen anhöriga eller en bank kan ge. Även om det här alternativet är lite atypiskt i det här landet finns det vissa leverantörer som erbjuder detta. I de flesta fall förfaller en årlig avgift. I gengäld garanterar leverantören att betala hyresdepositionen till hyresvärden.
Dessa system är inte tillåtna för hyresdepositionen
Som hyresvärd har du inte rätt att sätta hyresdepositionen tillsammans med din egen hyresvärdes tillgångar. Detta är det enda sättet att undvika missbruk och förlust av insättningen i händelse av att avtalspartnern blir insolvent. Annars skulle hyresgästens pengar gå förlorade.
Som hyresgäst har du rätt att hyresvärden ger dig ett insolvenssäkert insättningskonto till vilket du kan överföra pengarna. På begäran måste hyresvärden också kunna bevisa att pengarna finns på ett säkert deponeringskonto. Om han vägrar kan du som hyresgäst vidta rättsliga åtgärder mot detta och hålla kvar framtida hyror upp till det avtalade beloppet.
Felaktig investering av hyresdepositionen: när gör du dig åtalig?
Om hyresdepositionen inte investerades separat från privata tillgångar kan hyresvärden till och med begå förtroendebrott i vissa fall. För detta måste det finnas en konkret risk att hyresvärden går i konkurs, erkänner detta och också godkänner det. Så länge hyresvärden fortfarande är villig och kan återbetala den deposition som ska betalas ur sin egen ficka, är han inte ansvarig för åtal enligt BGH.
Har hyresvärden alltid tillgång till hyresdepositionen?
Hyresvärdar får inte komma åt hyresdepositionen under ett pågående hyresavtal; beslutade BGH. Det bör säkerställas att hyresgästen kan få tillbaka depositionen efter hyresavtalets slut, även om hyresvärden blir insolvent. I händelse av omtvistade anspråk kan hyresvärden inte röra insättningen utan hyresgästens samtycke.
Skapa en hyresdeposition för kommersiella fastigheter
Med kommersiella fastigheter är reglerna inte så strikta. Här gäller endast BGB: s allmänna lagar om hyresrätt och inte styckena i hyresrätten. Detta innebär att med en kommersiell fastighet är hyresvärden varken skyldig att placera insättningspengarna separat från sina tillgångar, och inte heller behöver pengarna deponeras säkert på ett deponeringskonto. Bra att veta: Hyresdepositionen för kommersiell fastighet kan också vara högre än tre månaders hyra.
Ansträngning och kostnader för att skapa hyresdepositionen
Den ränta som tillkommer för hyresdepositionen måste beskattas genom ränterabatten. Om hyresdepositionen placerades i hyresvärdens namn, måste hyresvärden också utfärda ett skatteintyg till hyresgästen så att de betalda skatterna kan kvittas mot hans inkomstdeklaration.
