Den som vill köpa en fastighet i Tyskland måste ingå ett köpeavtal framför notarius publicus. Detta ger parterna råd och riktar ändringen av ägandet till slutet.
Köpeavtalet för ett hus reglerar mycket detaljerat, till exempel vilken fastighet det är, när köpeskillingen ska betalas, vem som bär de extra kostnaderna för kontraktet eller hur garantier beställs. Det är upprättat och notariserat av en notarie, som vanligtvis väljs av köparen, eftersom han måste bära de notariekostnader som ska betalas när han köper huset. Rekommendationer från vänner eller den lokala notariskammaren kan ge adresser i närheten.
Notarius genomför de berörda parternas önskemål på ett lagligt korrekt sätt. Som opartisk rådgivare tar han dock inte hänsyn till ett rättvist och balanserat fastighetsköpskontrakt - du får inte förvänta dig någon skatterådgivning eller ekonomisk utvärdering av kontraktet från honom. Istället informerar den de avtalsslutande parterna om möjliga risker och förklarar dokumentets rättsliga omfattning. I slutet av processen ordnar notaren också meddelandet om överföring i fastighetsregistret, vilket garanterar köparen förvärv av fastigheten.
Vad regleras i försäljningsavtalet för ett hus?
- Avtalspartner
Namnen på köparen och säljaren, inklusive personuppgifter såsom födelsedatum, fastighetsstatus och adresser, anges här. - Köpobjekt
Vad säljs och vad ingår? Om du köper saker som möbler, bastu, utrustat kök eller eldningsolja utöver fastigheten, måste notaren intyga detta, inklusive de förhandlade priserna. Skatt på fastighetsöverföring gäller inte. - Fastighetsregister och förhållanden
Beskrivningen av fastigheten innehåller plats, storlek, tomtnummer och utdrag ur fastighetsregistret. För det första är vanligtvis bankavgiften. Det fungerar som säkerhet när man tar ett fastighetslån och gör det möjligt för banken att utestänga fastigheten om skulden inte är betald. En redan befintlig markavgift från säljaren bör kvittas mot köpeskillingen och tas bort när ägaren byter.
På följande platser i fastighetsregistret noteras befintliga intäkter på fastigheten såsom grannrätter, befintliga bostadsrätter eller pantlån. - Inköpspris och betalningsvillkor
Det exakta beloppet för huspriset, eventuell betalningsplan och säljarens kontouppgifter anges här. Köpeskillingen ska endast betalas efter att notarius har genomfört ägarbytet genom sin certifiering och har informerat köparen om det. - Datum för överlåtelse av ägande
Detta betyder den tidpunkt från vilken fastigheten överförs ekonomiskt - det vill säga med överföringen av rättigheter, skyldigheter och kostnader - till köparen. Som regel är detta kopplat till den tidigare köpeskillingen. - Garantianspråk
Kända konstruktionsfel listas här och garantier eller krav på reparationer och omarbetningar specificeras också. Säljaren ansvarar för att fastigheten endast har de defekter som överenskommits i köpeavtalet. Men om det finns andra brister i den icke renoverade gamla byggnaden, kan säljaren bara vara ansvarig för de som han borde ha känt igen - även om det vanligtvis är svårt att bevisa detta. (BGH VII ZR 117/04). - Ytterligare regler
Om det fortfarande uppstår utvecklingskostnader för fastigheten kommer dessa att regleras mellan parterna och noteras i köpeavtalet. Eventuella befintliga rättigheter till första vägran från säljaren, kommunen eller hyresgästen (när det gäller bostadsrätter) måste också anges i avtalet.
Fastighetsregistreringsposten är en del av att köpa och bygga fastigheter. Det kan dock bara ske om försäljningsavtalet har undertecknats och certifierats.
Du bör vara uppmärksam på detta när du slutar särskilda försäljningsavtal
När du köper en villa
Låt fastighetsförvaltningen visa förklaring om uppdelning med gemenskapsbestämmelser och insamling av resolutioner i förväg. Detta kommer att berätta hur många rösträtter du har på ägarstämman. Dokumentet är också en väsentlig del av köpeavtalet för andelslägenheten och måste vara tillgängligt för notarius i god tid.
När du köper från utvecklaren
Om du köper ditt hus från fastighetsutvecklaren bör du vara särskilt försiktig med försäljningsavtalet. Eftersom köp av hus och fastigheter går hand i hand och metoderna för utvecklaravtalet är vanligtvis föreskrivna. Få företag är villiga att kompromissa. Konsumentskyddsorganisationer som Bauherren-Schutzbund eller Association of Private Builders varnar för att de utkast till kontrakt som presenteras ofta innehåller betalningsmetoder som är ofördelaktiga för byggare. Låt därför en expert kontrollera utvecklaravtalet innan du undertecknar det.
Upprätta ett köpeavtal för ett hus
Utkastet till kontrakt bör vara tillgängligt för båda parter minst två veckor innan notariens utnämning. Fram till notiseringen kontrollerar köpare och säljare köpeavtalet och kan få expertråd om frågor. Detta görs vanligtvis av notarien, alternativt av en hus- och markägare eller en advokat. Tillägg till eller ändringar av kontraktstexten är också möjliga i denna fas och ingår i notarisens fastighetsköpskontrakt.
Undersökning av utdraget från fastighetsregistret
Under tiden använder advokaten utdraget från fastighetsregistret för att klargöra om fastigheten som erbjuds verkligen tillhör säljaren och ger en översikt över eventuella intäkter. Fastighetsregistret innehåller också information om fastighetens storlek, plats och typ av användning. Notaren noterar detta i kontraktstexten. Den som också tittar på byggnadskadastern för den lokala byggnadsmyndigheten är på den säkra sidan.
Tips: Dessutom bör den skriftliga finansieringsbekräftelsen från köparens bank också finnas tillgänglig innan noteringsavtalet. Eftersom banken vanligtvis kräver en markavgift kan du ta med dig detta till notiseringen av köpeavtalet - naturligtvis efter föregående samråd - och ha båda notarierna på en gång. Det sparar tid och pengar.
När träder köpekontraktet för ett hus i kraft?
Först när säljaren har bekräftat betalningen av köpeskillingen till notarien och skattekontoret har bekräftat betalningen av fastighetsöverföringsskatten, inleder advokaten registreringen i fastighetsregistret. Denna process säkerställer att både säljare och köpare är på den säkra sidan. Ägarbytet är nu slutfört. Men eftersom det kan ta lite tid finns det möjlighet att ingå ett preliminärt kontrakt. På detta sätt skyddar köpare och säljare varandra.
Tips : Återkallande från försäljningskontraktet är inte enkelt och innebär betydande kostnader. För att ta reda på hur du fortfarande kan komma ut i en nödsituation, läs vår guide Uttag från köpeavtalet: Dina rättigheter som fastighetsköpare och säljare.
