De som hyr ut till släktingar bör inte bara känna till 66 procents klausul för att spara skatt. Vi förklarar vad som måste observeras i hyresavtalet för underhållsbarn eller för möblerade lägenheter och vad mer är viktigt.
Att köpa en fastighet och hyra ut den är attraktiv för många, särskilt eftersom pengarna är säkert investerade och skatter kan sparas. De tillhörande inköpskostnaderna såsom notarie och markavgift samt ränta på lån, avskrivningar och renoveringskostnader är avdragsgilla affärskostnader. Mindre inköp som trädgårdsredskap eller aktuella föremål som el och avloppsvatten kan också dras av från skatt.
Men var försiktig: Om du vill dra av hela skattekostnaden för hyresfastigheten från din skatt måste du också kräva minst 66 procent av marknadshyran från anhöriga. Om hyran är lägre, till exempel bara 50 procent av den lokala räntan, kan bara hälften av ränta, kostnader och avskrivningar dras av från skatt.
Hyresvärdar bör därför alltid hålla ett öga på den lokala hyresnivån. Om detta ökar bör också hyran för anhöriga justeras. I övrigt är skattefördelarna motsvarande lägre.
Rabatterad hyra: Bestäm den lokala jämförande hyra
För att veta hur mycket hyra du kan ta ut släktingar bör du känna till de lokala hyrorna. Du kan konsultera hyresindex för detta eller anställa en expert. Om det inte finns något hyresindex för motsvarande plats kan det användas av en angränsande kommun, enligt Federal Court of Justice.
Fördel med att hyra till anhöriga: I hyresindexet ingår också hyrorna för gamla kontrakt, som vanligtvis ligger långt under hyrorna för nya kontrakt. Domstolen har dock inte klargjort om beräkningen av 66-procentsgränsen måste baseras på det övre eller nedre värdet på ett hyresintervall. Det är dock klart att den varma och inte kalla hyran är avgörande.
Detta regleras av ett beslut från Federal Fiscal Court: En man hyrde en lägenhet till sin mor, för vilken han krävde en månadshyra på 2900 euro. Skattekontoret fick snabbt reda på att hyran endast var cirka 62 procent av den lokala jämförbara hyran och ville att hyresvärden skulle minska skattebesparingarna. Men han insisterade på att med de årliga extra kostnaderna på 1800 euro skulle en varm hyra på 4700 euro uppnås, vilket han uppgick till 80 procent. I sista instansen gav Federal Fiscal Court mannen rätten (Ref.: IX R 44/15).
Vill du hyra din hyrafastighet till anhöriga? Då bör du definitivt använda de lokala hyrorna eller hyresindexet för jämförelse.
Hyra till beroende barn
Studenter gillar att flytta till sina föräldrars hyrda lägenhet och kompensera hyran med sitt underhåll. Men skattemyndigheterna tittar närmare: Om de inte hittar någon hyresliknande kontoförflyttningar avbryter de föräldrarnas skattefördelar. För även med dina egna barn måste du underteckna ett skriftligt hyresavtal som uppfyller de vanliga villkoren.
Ett fall hördes där deras dotters föräldrar hade hyrt ut lägenheten i sitt hus. Ett hyresavtal undertecknades och hyran registrerades, men dottern gjorde inga månatliga överföringar. När skattekontoret följde upp sa man att dottern betalade hyran från sina föräldrars kontantunderhåll. Men eftersom hon inte hade några egna inkomster som student täckte hon faktiskt sina levnadskostnader från underhållet. Den påstådda kvittningen av kontantunderhåll och hyra kunde inte bevisas, så Federal Fiscal Court instämde med skattekontoret.
Av detta följer att skattekontoret endast måste erkänna släktingers hyresavtal med barn i laglig ålder om de bestämmer hyres- och underhållsbeloppet och beloppen betalas separat och verifierbart. Detta gäller även om avkomman betalar sin hyra från sina föräldrars kontantunderhåll (BFH, Az. IX R 28/15 och BFH, Az. IX R 30/98).
Om du vill undvika problem med skattemyndigheterna kan du också använda ett annat alternativ: Om barnen får en högre summa pengar (skattebefrielse upp till 400 000 euro) kan de använda det för att betala hyran. Men var försiktig: Även då får hyran inte betalas årligen eller till ett totalt belopp under flera år, utan måste betalas varje månad så att hyresavtalet erkänns av skattemyndigheterna (BFH-dom av den 19.6.1991, BStBl 1992 II s. 75).
Att hyra möblerade lägenheter till anhöriga
Var försiktig med möblerade eller delvis möblerade lägenheter: Här måste du ange en inredningstillägg, även om du hyr ut till anhöriga. Men endast om denna tillägg kan bestämmas utifrån det lokala hyresindexet eller utifrån tillägg som kan realiseras på marknaden - är andra källor inte tillåtna.
I ett mål som förhandlades fram vid Federal Fiscal Court hyrde föräldrar sin son en lägenhet med ett nytt inbyggt kök, tvättmaskin och torktumlare och debiterade 66 procent av den lokala hyran. Men eftersom skattekontoret ökade den lokala jämförande hyran med en inredningstillägg för utrustat kök, tvättmaskin och torktumlare i månadsavskrivningar, föll 66 procents hindret under och de anspråkade skatterna minskades.
Om du hyr ut en möblerad eller delvis möblerad lägenhet till dina släktingar måste du ange en inredningstillägg.
BFH kom överens med skattekontoret, för: Hyresvärdar får bara tillämpa hyran utan möbler om nyttjandevärdet för de möbler som tillhandahålls inte kan härledas från hyresindex eller en lokal hyresbaserad möbelavgift (BFH-dom av 6.2 2018, IX R 14/17).
Tips: Det är inte tillåtet - även om skattemyndigheten ibland inte håller med - att få en inredningstillägg av det månatliga beloppet för det linjära avdraget för slitage på möblerna eller möblerna. Detta framgår också av ovanstående dom.
För att undvika problem och hålla hyrespriset lågt är det bättre att lämna tomma bostadsfastigheter till anhöriga. Om du vill vara generös kan du naturligtvis ge familjemedlemmarna utrustningen.
