Överbrygga ekonomi blir viktigt när du säljer en fastighet och vill köpa en annan. För att köpeskillingen för den nya betalas ofta innan försäljningsintäkterna är tillgängliga. Du kan läsa här hur man får ett sådant överbryggande lån och vad du bör tänka på.
Vad är överbryggande ekonomi?
Överbryggningsfinansiering kommer alltid in när du säljer en gammal fastighet och vill köpa en ny. Det finns många anledningar till varför ägarna vill byta och köpa ett nytt hus: familjen växer och bostaden blir för liten eller barn flyger och en lägenhet i staden passar livsstilen mycket bättre än Your-Best-Home.net i Gröna. Kanske kommer nästa steg på företagsstegen som du planerar att flytta också upp. I bästa fall är försäljningsintäkterna tillräckliga för att ha råd med det nya huset - åtminstone ökar det kapitalet. Pengarna sitter dock fortfarande kvar i den gamla fastigheten medan köpeskillingen för den nya förfaller. Denna övergångsfas kan bäst regleras med ett brygglån, även känt som ett överbryggande lån.
Det finns många anledningar till att överbrygga ekonomi när man bygger hus - ofta är bostadsytan helt enkelt inte längre tillräcklig, så att en flytt till en större fastighet är nödvändig.
Hur fungerar överbryggande ekonomi?
"När du säljer fastigheter och köper en ny kan du vanligtvis inte undvika att överbrygga finansiering", säger LBS distriktschef Antje Hilke. "Sparbanken eller banken registrerar en markavgift på det nya huset och beviljar ett lån tills försäljningspriset för den tidigare fastigheten är tillgängligt."
För att kunna planera överbryggningslånet måste du veta vad den gamla fastigheten är värd. Om vi antar att försäljningen nästan säkert ger 150 000 euro är det möjligt att överbrygga finansieringen av detta belopp - såvida inte återstående skulder måste dras av. När du köper ett hus beror räntan på överbryggningslånet på den aktuella marknadssituationen och är som dessa utsatt för ständiga fluktuationer. Experten tillägger: "Teoretiskt sett kan du också få fast ränta istället för variabeln, men bara om du kommer överens om en viss löptid för överbryggningslånet." Det måste dock vara tydligt när pengarna från försäljningen kommer att finnas tillgängliga.
När det nya huset är dyrare än det gamla behöver du också klassisk inköpsprisfinansiering för överbryggande finansiering. Till exempel, om den önskade fastigheten kostar 300 000 euro, är det en skillnad på 150 000 euro. "Du får bra förutsättningar för detta", betonar Antje Hilke. Eftersom brofinansieringen är en del av kapitalet. Detta förbättrar förhållandet mellan lånebeloppet och hypoteksutlåningsvärdet och därmed räntan.
För att överbryggningslånet och husköpet ska fungera bör övergångsfasen planeras och beräknas noggrant.
Vad händer med lånet när du säljer ett hus?
Ibland händer det att en fastighet måste säljas medan bostadsfinansieringen fortfarande pågår. Om kontraktet undertecknades för tio år sedan kan det vanligtvis sägas upp gratis. Annars är uppsägning möjlig, men banken måste betalas en förskottsbetalning för förlorad ränta. Beroende på återstående löptid och återstående skuld kan avgiften uppgå till tiotusentals euro. Det är en fördel om särskilda återbetalningsrättigheter förhandlades fram när avtalet ingicks. Vid beräkning av överföringsavgiften tar banken hänsyn till den överenskomna särskilda återbetalningen. Detta innebär att förskottsbetalningen är åtminstone något lägre.
Hur kan jag undvika förskottsbetalning?
Det finns tre sätt att undvika en förskottsbetalning:
1. Ge ersättningssäkerhet
Om dina föräldrar eller farföräldrar har en obegränsad egendom kan detta tjäna som säkerhet för lånet i framtiden. Förutsättningen är att denna fastighet har ett värde som är identiskt med eller större än den fastighet för vilken finansieringen ursprungligen slutfördes. Och naturligtvis måste ägarna komma överens.
2. Ta med dig lånet
Om du säljer en fastighet och istället köper en ny fastighet som är minst lika värdefull kan du kanske ta det befintliga lånet med dig. Båda varianterna fungerar bara om värdepappren är likvärdiga.
3. Köparen tar över gamla låneavtal
Köparen ingår avtalet istället för säljaren. Detta alternativ förekommer sällan i praktiken, men det kan bli viktigare om räntorna är betydligt högre än de är idag. Säljarens låneavtal kan då vara mycket attraktivt för köparen.
Vad kostar överbryggande finansiering?
Den andra köparen måste betala räntan, men är inte ansvarig för återbetalningen av lånet. Så snart försäljningsintäkterna är tillgängliga betalar du tillbaka summan i ett slag. ”När man köper ett hus har överbryggande ekonomi nästan alltid en kort sikt. Detta håller kostnaderna inom rimliga gränser, förklarar byggföreningen och ekonomichefen. Brygglånet blir dock dyrt om låntagaren inte hittar en köpare under lång tid - och eventuellt måste behålla en tom fastighet utöver sitt nya hem.
Hur lång tid tar ett överbryggande lån?
Det beror helt på det enskilda fallet, eftersom vissa fastigheter är svårare att sälja än andra. Detta kan - men behöver inte - bero på orealistiska prisförväntningar. Det är därför som det är vettigt att få fastställa marknadsvärdet på en fastighet professionellt. Dessutom minskar säljare risken att de kommer att behöva korrigera priset och att intäkterna inte räcker för att helt ersätta överbryggningslånet.
Omvänt känner Antje Hilke också till fall där det gamla hemmet snabbt är borta och det nya inte ens är redo att flytta in: ”Om du har en rik potentiell köpare till hands kan det vara ett alternativ att sälja direkt och till exempel den gamla fastigheten ett tag att hyra tills du har hittat en ny. ”Detta förkortar övergångslånet eller till och med undviker det helt. För övrigt finns det inga påföljder för tidig återbetalning för att överbrygga ekonomi.