Särskilda användningsrättigheter ger en medlem av en ägargrupp särskilda befogenheter med avseende på delar av samhällets egendom. Du kan läsa här vilka delar dessa kan vara och vilka rättigheter och skyldigheter som härrör från den särskilda användningsrätten.
Vad är den speciella nyttjanderätten?
Den särskilda nyttjanderätten inom en ägarförening innebär att en av lägenhetsägarna endast har rätt att använda delar av samhällsfastigheten.
En sådan överenskommen rätt kan avsevärt öka en fastighets marknadsvärde. Detta gäller till exempel om lägenheten har särskilda användningsrättigheter för trädgården eller lägenhetsägaren har garaget för ensam användning. Särskilda användningsrättigheter för en parkeringsplats är ett stort plus, särskilt i stadsdelar.
För övrigt finns det ingen rättslig grund för den särskilda användningsrätten. Det nämns i avsnitt 5, punkt 4, paragraf 2 i bostadsrättslagen (WEG) - men det är inte definierat.
Exempel: Vad kan en särskild nyttjanderätt beviljas för?
En särskild nyttjanderätt kan i princip beviljas för alla områden som tillhör samhällets egendom, förutsatt att ägarföreningen har gått med på det. Exempel på dessa tänkbara områden är:
- Parkeringsplatser / garage för bilar
- Källarrum
- Terrasser
- Trädgårdar och trädgårdsdelar
- Vindar
- Behörighet att använda speciella faciliteter såsom bastu
En särskild användningsrätt kan beviljas för alla dessa områden. Det är dock viktigt att veta att de fortfarande förblir gemensamma. Den auktoriserade användaren kan därför göra anspråk på det själv, men blir inte ensam ägare genom den beviljade rätten.
En särskild nyttjanderätt kan beviljas för en parkeringsplats. Men det tillhör fortfarande samhällets egendom.
Vem kan få en speciell nyttjanderätt?
Den särskilda nyttjanderätten för ett eller flera områden kan endast beviljas en medlem av ägarföreningen. Tredje personer är uteslutna. Den auktoriserade användaren har dock möjlighet att hyra ut området till en tredje part genom att hyra ut den gemensamma egendomen - till exempel en parkeringsplats.
Hur förvärvas den särskilda nyttjanderätten?
Om gemensam egendom ska överlåtas till en enskild lägenhetsägare för ensam användning är ett avtal mellan alla delägarna obligatoriskt. Detta gäller även om gemenskapsbestämmelserna innehåller en allmän öppningsklausul. Om särskilda användningsrättigheter ska beviljas genom resolution måste en motsvarande specificerad öppningsklausul ingå i gemenskapsreglerna.
Den särskilda nyttjanderätten för en lägenhetägare anges vanligtvis redan i delningsförklaringen. Senare tilldelning är också möjlig, men detta avtal måste då godkännas av alla delägare utan undantag.
Särskild nyttjanderätt: notarie och fastighetsregister
Den överenskomna särskilda nyttjanderätten kan också införas i fastighetsregistret. Detta är dock inte obligatoriskt. Det är också möjligt att få det notarized. Båda åtgärderna är absolut tillrådliga, eftersom ett avtal mellan nuvarande lägenhetsägare som endast är skriftligt eller till och med muntligt exklusivt gäller mellan dem, dvs bara har en så kallad avtalseffekt mellan dem. Om en fastighet säljs finns den inte för den nya ägaren, så att den senare lagligen skulle ha möjlighet att använda den gemensamma egendomen.
Om rätten å andra sidan är notarierad och registrerad i fastighetsregistret har området blivit en del av den privata egendomen (se nedan) och gäller därför även för framtida lägenhetsägare.
Särskilda nyttjanderätter kan antecknas i fastighetsregistret eller notariseras av notarius.
Rättigheter och skyldigheter enligt särskilda användningsrättigheter
Rätten till ensam användning av en del av den kommunala egendomen går hand i hand med de resulterande rättigheterna, men också med skyldigheter.
Särskild nyttjanderätt: lägenhetsägarens rättigheter
- Ensamrätt till användning
Den som har den särskilda användningsrätten får endast använda det område som tilldelats honom. Det är förbjudet för delägarna att använda fastigheten. Om den verkliga ägaren hindras från att utöva sina rättigheter kan han kräva ersättning från husägarföreningen. - Rätt till avkastning
Om det område som nämns i den särskilda nyttjanderätten ger inkomst, till exempel mycket frukt mognar i trädgården varje år, föreskrivs i lägenhetsägarlagen att denna inkomst ska betalas till mottagaren. Om det är ett garage istället kan det hyras ut. Även här flödar inkomsterna enbart till mottagaren.
Särskild nyttjanderätt: Lägenhetsägarens skyldigheter
- Strukturella förändringar
Den auktoriserade användaren får inte göra några strukturella förändringar i området med en särskild användningsrätt. Undantag: Ett annat avtal anges i delningsförklaringen.
Strukturella förändringar inkluderar också åtgärder som ett staket runt området. Tillfälliga anläggningar som en gungbräda för barnen är undantagna. - Underhåll, städning, hantering, reparation
I princip är ägarföreningen skyldig att gemensamt bära kostnaderna för området i fråga trots den särskilda nyttjanderätten. I regel föreskrivs dock i avtalet att den som är berättigad till specialanvändning är skyldig att behålla den på egen bekostnad. Detta inkluderar rengöring samt hantering och eventuella reparationer som kan bli nödvändiga.
Särskilda användningsrättigheter och privat egendom: det är skillnaden
Termerna särskild nyttjanderätt och privat egendom förväxlas ofta med varandra eller används felaktigt synonymt. Men det finns en väsentlig skillnad mellan de två.
Den särskilda nyttjanderätten ger stödmottagaren rätten att använda områden som bara tillhör ägargruppen. Detta ändrar inte områdets egendomsstatus. Det förblir ägarnas gemenskap.
När det gäller privat egendom, å andra sidan, är en medlem av gemenskapen av ägare inte bara användaren utan också ägaren till ett visst område. Med denna status är han fri att göra strukturella förändringar av den, men bara om detta inte påverkar tredje part.
Vad händer när man säljer med särskilda nyttjanderätter och egendom?
Om fastigheten ska säljas är det absolut nödvändigt att säkerställa att den särskilda nyttjanderätten inte kan överföras separat från den separata fastigheten utan snarare att den kan säljas i kombination.
Fastighetsköpare är på den säkra sidan när rätten att använda området inte bara är notariserad utan också registreras i fastighetsregistret. Den blir sedan automatiskt en del av den separata fastigheten och överförs automatiskt till den nya ägaren när den säljs.