De goda nyheterna för byggare och fastighetsägare först: Författningsdomstolen har upphävt en skatt som är central för dem - fastighetsskatten. De dåliga nyheterna följer tyvärr vidare: det kommer att finnas en ny version av den. Och som ofta är fallet med sådana politiska initiativ: Det diskuteras livligt hur den nya formen för skatt ska utformas. Eftersom en sådan ny version väcker många önskningar - och samtidigt öppnar möjligheter för bättre och rättvisare lagstiftning.
Förra året förklarade den federala konstitutionella domstolen att den tidigare tillämpliga fastighetsskatten stred mot grundlagen och krävde en ny förordning från lagstiftaren i slutet av 2019. Domstolens huvudargument: De värden som fastighetsskatten baseras på hittills kommer från år 1964 i de gamla delstaterna och från 1935 i de nya. En sådan gammal bedömningsbas har inte längre något att göra med de verkliga marknadsvärdena och snedvrider skattebördan. Detta strider mot principen om jämlikhet.
För kommunerna är fastighetsskatt en av de viktigaste inkomstkällorna med en total intäkt på nästan 14 miljarder euro per år. Pengarna används bland annat för att finansiera den lokala infrastrukturen. När det gäller de totala skatteintäkterna är det dock bara två procent som förhandlas fram här. Detta innebär att fastigheter i Tyskland beskattas betydligt mindre än i jämförbara länder. Ändå föredrar många medborgare att denna skatt helt annulleras. Det är knappast att förvänta sig: inkomstkällan är för viktig för de ekonomiskt trånga kommunerna.
I diskussionen om den nya versionen föredrar politiker och fastighetsbranschen, samhällsrepresentanter och hyresgästföreningar (beroende på intressen) mycket olika modeller. Därför införde finansministern i slutet av förra året som vanligt inte bara ett nytt lagförslag i debatten utan två olika modeller.
Det första utkastet (favoriserat av Olaf Scholz själv och SPD) baseras på fastighetens värde och byggnaden som uppförts på den vid beräkning av skatten. För att beräkna detta för mer än 35 miljoner fastigheter krävs dock en hög byråkratisk insats. Detta är precis vad unionspartierna kritiserar och vill ha en modell som bara tar hänsyn till golvytan och byggnaden. Socialdemokraterna uppfattar detta som orättvist. För om området bara var grunden för skatten, skulle en dyr lyxfastighet i stadens centrum kosta så mycket som ett mindre värdefullt hus i periferin. I början av året enades representanter för federala och delstatsregeringar om en kompromissmodell,där, förutom fastighetens värde, byggnadens ålder och de genomsnittliga hyrorna används för att beräkna skatten. Knappast publicerad, det fanns också hård kritik för detta. Framför allt var fokus på den betydande höjningen av skatter på grund av skattekompromissen: i de redan dyra städerna skulle levandet bli ännu mer överkomligt, eftersom fastighetsskatten i slutändan kan överföras till hyran.
Prisexplosion - väntan kan vara extremt lukrativ. Några år senare var den som ägde en fastighet med ett bra läge i Berlin dubbelt så rik. Ganska avslappnad och utan att ha framfört något av mitt eget. En markvärdesskatt kan returnera åtminstone en del av sådana vinster till allmänheten.
En fastighetsskatt som är rättvis, kostnadsneutral och tas ut utan stora ansträngningar verkar inte i sikte. Så det är bra att ta ett steg tillbaka och prata med en oberoende expert. Dirk Löhr är professor i beskattning och ekologisk ekonomi vid Trier University. I åratal har han arbetat med alternativ till den gamla fastighetsskatten och har plats i den nuvarande byggmarkskommissionen för den federala regeringen. Löhrs avhandling: Med struktureringen av fastighetsskatten kan användningen av byggmark påverkas. Hans modell för detta, markvärdesskatten, skiljer sig avsevärt från de modeller som tidigare diskuterats i regeringen.
Prof. Löhr, hur bedömer du den aktuella debatten om fastighetsskatt?
Ekonomen - Dirk Löhr är professor i beskattning i Trier och skatterådgivare. Han var aktiv i ekonomin under lång tid och var med och grundade initiativet ”Grundsteuer: Zeitgenöss!”, Där förutom många borgmästare, NABU, BUND, Deutsche Umwelthilfe, Institutet för tysk ekonomi, Föreningen för tyska arkitekter och den tyska hyresgästföreningen samarbeta. Prof. Löhr är för närvarande också medlem i den federala regeringens byggmarkskommission.
Det som har diskuterats hittills är motsägelsefullt och alltför komplicerat. Olaf Scholz värdemodell är i princip en modernisering av den gamla standardvärdesmetoden. Den gamla processen var inte upp till uppgiften, och nu vill du ha en mycket liknande process, som är lika komplex. Jag tycker det är svårt.
Var ser du problemen exakt?
Till exempel är det bara att bestämma bostadsytan allt annat än enkelt. Om du vill stämma din hyresvärd för hyresreduktion idag är det bästa att göra om bostadsytan. Det beräknas knappast korrekt i någon lägenhet. En sådan sak fungerar inte för en metod för att beräkna en skatt på mer än 35 miljoner fastigheter.
Ser du några andra problem?
Skattebetalarna måste också ange byggnadsåret i en skattedeklaration. Men vad är det korrekta byggåret efter omfattande moderniseringar, tillägg, omvandlingar och tillägg? En omfattande renoverad byggnad i Wilhelminian-stil kan ha en betydligt längre återstående livslängd än en fastighet från 1980-talet som inte underhålls regelbundet. Värderingsexperter tillämpar en ekonomisk strategi här.
Låter som en kaskad av tusentals processer.
Man kan anta det. Ett annat problem är kommersiella fastigheter där det inte finns några hyror. De förfaranden som ska träda i kraft här är ganska komplicerade. Utvärderingen av jord- och skogsbruksmark är också mycket tidskrävande.
Vissa föreningar kräver till och med att fastighetsskatten avskaffas helt.
Bakom detta finns ekonomiska intressen. Modellkonflikten har dock vad som krävs för en solid koalitionskris. Om det inte finns någon överenskommelse och fastighetsskatten avskaffas måste kommunernas budgetförluster kompenseras av de federala och statliga regeringarna.
Men de är inte helt irrelevanta för samhällena.
För kommunerna är fastighetsskatt den näst viktigaste direkta källan till skatt efter handelsskatt. Därför är kommunerna naturligtvis emot att upphäva fastighetsskatten. Detta säkerställer kommunal ekonomisk autonomi.
Du förespråkar en tredje modell för beskattning, markvärdesskatt. Kan du förklara principen för oss, snälla?
Markvärdesskatten är en enkel skatt eftersom de markvärden som behövs för den redan finns i kommunerna. Utgångspunkten är tomten. De är vanligtvis kända av fastighetsregistret. Än idag granskar kommittéerna för fastighetsvärdering markens värde vartannat år. Detta speglar fastighetsvärdet, befintliga byggrättigheter och omfattningen av kommunala tjänster. Kommunen skulle sedan fastställa sin respektive skattesats på detta. Detta är enkelt, snabbt och billigt att implementera.
Men det finns mer än det: Markvärdena härrör från det faktum att allmänheten gör förskottsbetalningar - genom att bygga infrastruktur. Om detta lyckas kommer det att finnas bosättningar, och detta kommer i slutändan att skapa högre markvärden. De offentliga tjänsterna återspeglas därför främst i markvärdet. Den privata ägaren har möjlighet att privat skumma frukterna av vad den offentliga handväskan har sått. Om den offentliga handväskan inte har varit framgångsrik, står den kvar med kostnaderna. Ingen markägare skapade värdet på sin mark själv. Naturligtvis skapar alla värdet av sitt hem på det. Det borde också förbli orört. Men markens värde är något som uppstår genom en kollektiv insats.
Skulle det finnas vinnare och förlorare med en sådan markvärdesskatt?
De största vinnarna skulle vara invånarna i flerbostadshus. Du hittar dem särskilt i större städer. De använder full eller nästan fullständig användning av den möjliga utvecklingen. Det finns också många bostadsrätter där. De skulle alla vinna. Som regel bör deras skattetryck minska avsevärt.
Vem kommer att betala mer?
Spekulanter och ägare av oanvänd mark skulle förlora. Deras skattebörda skulle öka flera gånger. Detta skulle ge mer byggnadsmark på marknaden. Det skulle dämpa priserna på byggmark.
