Hitta en hyresgäst, men hur? Visserligen, i tider med allmän bostadsbrist och långa köer för visning av möten, borde det inte vara ett problem. Och naturligtvis är det sant: Som hyresvärd har du vanligtvis ett fritt val bland många intresserade, åtminstone i stora städer och storstadsområden.
Men det som i grunden är sant i livet är också sant när man letar efter en hyresgäst: om du har valet är du bortskämd för valet. Skräckscenarier med uthyrningsnomader, hyresbedrägerier och messies förvirrar varje fastighetsägare. Och även om det å ena sidan blir lättare och lättare att undersöka en stor mängd information om människor på Internet blir det allt svårare för hyresvärdar att hitta exakt rätt hyresgäst.
Om din fastighet också ligger i ett område där många lägenheter är lediga kan det vara ännu svårare att hitta en hyresgäst. Eftersom ju mindre urvalet av intresserade är, desto färre krav kan du ställa. Men även här är det viktigt att ta en närmare titt för att verkligen hitta rätt hyresgäst.
Realistiskt sett är villkoren för dig som hyresvärd inte riktigt så rosiga som de trodde vid första anblicken. Ibland är det inte så lätt att hitta en regelbundet betalande och samtidigt trevlig hyresgäst snabbt och enkelt.
Med följande sex tips som du bör följa varje gång du hyr en ny lägenhet har du en praktisk checklista till hands. Och om du följer alla råd är det - som ordspråket säger - halva striden.
1. Hitta hyresgäster: Bestäm ett lämpligt hyresbelopp
Även om det är frestande att be ett högt pris för att få en verklig vinst - var realistisk! För att hitta den lämpligaste hyresgästen för dig är en rimlig hyra särskilt viktig.
Om du ställer in hyran för en genomsnittlig möblerad lägenhet i ett medelstort bostadsområde för högt på grund av den nuvarande bostadsbristen i Tyskland, riskerar du att anständiga hyresgäster som passar bäst för den lägenhet du vill hyra inte ens reagerar på din annons .
Istället står intresserade med den mest varierade motivationen i kö hos dig: i bästa fall är det nykomlingar från andra regioner som överförs till din stad och behöver ett tak över huvudet mycket snabbt. Om din hyra är alldeles för hög kommer dessa hyresgäster snabbt att leta efter en annan lägenhet som motsvarar hyresindex så snart de kan hitta sig bättre i din stad. Du står då inför problemet med att hitta en lämplig ny hyresgäst tidigare än förväntat.
Men dyra hyror avskräcker inte människor som snabbt måste hitta en ny lägenhet på grund av en personlig nödsituation. Först accepterar de din hyra som är för hög bara för att få lägenheten och hoppas att det ekonomiska problemet på något sätt kommer att lösas. Senare visar det sig vanligtvis att hyresgästerna inte kan betala den höga hyran permanent. Detta skapar nya, undvikbara problem för dig, men också för dina hyresgäster, som uppsägning utan föregående meddelande eller till och med avläsning. Ännu värre är hyra nomader som inte planerar att betala den överenskomna, för dyra hyran från början.
När du ställer in ditt hyrespris, tänk också på hyresbromsen som för närvarande ligger på allas läppar. I områden där det gäller får ditt hyrespris inte vara mer än 10 procent högre än den lokala jämförande hyran när du hyr ut den igen.
Så det lönar sig att be om ett realistiskt hyrespris som täcker dina kostnader. Detta ökar chansen för anständiga hyresgäster som stannar länge i lägenheten, betalar regelbundet, gör inte oberättigade anspråk och behandlar din hyresfastighet försiktigt.
Hyresspridningen kommer snabbt runt och vänder hyresgäster och andra ägare mot dig. Även om du till en början är nöjd med att ha tjänat mycket pengar, är det ofta ett kort nöje om den höga hyran inte kan betalas senare.
Att ständigt byta hyresgäster är också dyrt, tidskrävande och vanligtvis inte särskilt lönsamt för dig. Lämplig hyra är därför ett ofta underskattat men värdefullt tips för att hitta den bästa hyresgästen.
Hyresbromsen är avsedd att stoppa oproportionerligt höga hyror.
2. Hitta hyresgäster: Titta på rätt platser
Hyresgäster letar efter en ny lägenhet i fastighetsportaler, distriktstidningar eller i lokalpressen. Det är viktigt att du identifierar rätt målgrupp för din lägenhet och sedan startar din sökning på ett strukturerat och väl genomtänkt sätt. Detta ökar dina chanser att hitta rätt hyresgäst. Tänk noga i förväg vilken typ av hyresgäst du vill hitta och hur du bäst kan ta itu med dem.
Föredrar du äldre människor från omgivningen som kanske letar efter en mindre, barriärfri lägenhet? I det här fallet rekommenderas det att du annonserar i lokalpressen.
Letar du efter högtvinnande yuppies som är mycket på språng och som har råd med städassistans för din attraktiva gamla lägenhet med lönnparkett i stadens centrum? Då kommer en elegant, omfattande illustrerad exponering i de internationellt representerade fastighetsportalerna att adressera lämpliga intressenter.
Vill du inte annonsera dig själv alls? Då bör du gå genom ditt distrikt med öppna ögon: I många områden hittar du meddelanden från personer som letar efter lägenheter i butiker, stadsbibliotek, gym eller bara på lyktstolpar. Om sökannonsen passar din lägenhet kan du spara mycket tid och pengar och hitta rätt hyresgäst samtidigt.
Om du annonserar lägenheten i en tidningsannons eller i en synopsis online, inkludera kriterier i din annons som kommer att avskräcka många intresserade: ingen hiss eller balkong, inga husdjur, byte av ett utrustat kök. Allt detta håller olämpliga utsikter borta i förväg. Detta sparar mycket värdefull tid för onödiga visningsavtal och låter dig koncentrera dig bättre på att hitta rätt hyresgäst.
3. Hitta hyresgäster: ta dig tid
Även om det verkar frestande att bjuda in alla aspiranter till kollektivt möte samtidigt: Gör det inte! Det är ansträngande för dig och inte särskilt effektivt i frågan. Du tappar snabbt koll på saker och kan bli bländad av fel människor. Din idealiska kandidat kan stanna i bakgrunden och gå vilse i mängden. Även erfarna fastighetsmäklare föredrar individuella möten för att få en bättre bild och hitta den idealiska hyresgästen.
Ta dig tid för individuella möten med de mest lovande utsikterna. Förbered dig väl, ta med dig hyresgästens självbedömning för att fylla i och skriva ner allt i en checklista som fångar ditt öga och verkar viktig. Det är värt att göra lite mer ansträngning här eftersom du hittar rätt hyresgäst för dig mycket snabbare.
Det är bäst att ordna flera individuella möten för att ha tillräckligt med tid för de intresserade.
4. Hitta hyresgäster: Köp inte en gris i en poke
Även om du är övertygad om att det elegantklädda, välskötta paret med den glänsande lyxsedan är ditt huvudpris: håll dig misstänksam! Hur som helst, låt dina blivande hyresgäster fylla i en hyresgästs självbedömning. Förutom din personliga tarmkänsla är hyresgästens självbedömning den viktigaste grunden för att hitta rätt hyresgäst.
I hyresgästens självbedömning måste din potentiella hyresgäst avslöja allt, från namn och adress till arbetsgivare och nettoinkomst till eventuell utvisningsmål mot honom. De familjemedlemmar som flyttar in i lägenheten måste också listas individuellt.
Titta noga på all information och kontrollera om den angivna nettovinsten är tillräcklig för att betala hyran. Ta också reda på om en intresserad familj fortfarande har tillräckligt med pengar för allmänt boende i din stad efter att hyran har dragits av.
Kontrollera också kritiskt om den information du har gett är trolig och lämplig för de människor du har träffat. Om det senare visar sig att din hyresgäst har fuskat i självbedömningen om väsentlig information om hans ekonomiska situation, kan du till och med säga upp honom utan föregående meddelande. Denna regel gäller dock inte för uttalanden om privata hobbyer som musik eller sport.
Naturligtvis är det också legitimt och viktigt för dig att begära Schufa-information från hyresgästen. På detta sätt kan du i förväg ta reda på om det finns en fångst trots allt. Du kan också begära ett certifikat från din potentiella nya hyresgäst. Du bör dock veta att hyresvärdar inte tycker om att utfärda certifikat för undantag från hyreskuld av olika skäl. Förekomst eller frånvaro av sådan information är därför inte nödvändigtvis ett väsentligt kriterium för en hyresgästs kreditvärdighet.
5. Hitta hyresgäster: Säkra dig själv
Din nya hyresgäst är personliga, självupplysningen är konsekvent, Schufa-informationen och intyget om hyreskuld är felfritt. Utöver det har han två garantister som bekräftar hans kreditvärdighet. Vad mer vill du ha som hyresvärd? Ändå bör du inte lita blint, utan insistera på en hyres säkerhet.
Enligt lagen kan du som hyresvärd begära en deposition som inte överstiger tre månaders hyra. Om din hyresgäst tillhandahåller den överenskomna summan som en så kallad kontantdeposition måste du investera pengarna separat från dina tillgångar.
En deposition ska betalas i början av hyresgästen och din hyresgäst kan betala det antingen på en gång eller i tre lika stora månadsbetalningar. Du ska sedan betala detta till ett separat konto. Alternativt kan din hyresgäst själv skapa en så kallad insättningsbok. Han kommer att ge dig detta innan du flyttar in och kommer bara att kunna kassera pengarna igen om han har fått tillbaka dem från dig efter att han har flyttat ordentligt.
Ett annat alternativ är den så kallade hyresgarantin i form av hyresdepositionsförsäkring. Din hyresgäst betalar en viss summa till försäkringsbolaget varje år, vilket betalar i det ögonblick då din hyresgäst inte kan betala sina hyreskulder. Som hyresvärd är du dock inte skyldig att acceptera en sådan garanti istället för en deposition.
Rättsskyddsförsäkring är värt att överväga för din egen säkerhet. Rättsskyddsförsäkring för hyresvärdar är inte billig men täcker dina rättsliga kostnader och rättegångskostnader vid skada. En så kallad förlust av hyresförsäkring ersätter också din hyresförlust om hyresgästen inte kan eller inte vill betala. De flesta av dessa policyer innehåller dock begränsningar och / eller strikta ansvarsfriskrivningar. Dessa kan vara blockeringsperioder i början av hyresgästen, men också en begränsning av den period då försäkringen täcker din hyresförlust.
Naturligtvis gäller försäkringsskyddet endast om du tecknade försäkringen före hyresförlusten. Det finns olika villkor, så det är alltid värt att jämföra vad som passar ditt fall.
6. Hitta hyresgäster: lyssna på din tarminstinkt
Självutvärdering och Schufa-information är oumbärliga verktyg för att hitta en lämplig hyresgäst. Även med de bästa referenserna bör du definitivt inte göra det utan din hyresgästs insättning. Allt annat är tur, lite erfarenhet, kunskap om människans natur eller bara en bra hand.
Det är avgörande att du inte blir alltför blind av bra referenser när du letar efter en ny hyresgäst. Idag, med lite förståelse för teknik, kan du fejka och vackra saker. Hur som helst, lyssna noga på din magkänsla innan du undertecknar ett kontrakt.
Utsikten ser dig inte direkt i ögonen eller distraherar dig systematiskt från dina frågor? Det kan naturligtvis vara spänning, blyg eller överdriven svalhet. Men kanske har han något att dölja och talar inte bara sanningen. Stora skådespelare kan också avslöja dig om du använder din intuition.
Den blivande hyresgästen är extremt vänlig, otroligt personlig och artig, nästan påträngande? Lyssna på tarmen. Om något i dig motstår ett prospekt, gå vidare till nästa. Det är bättre att bli av med en anständig hyresgäst en gång för ofta än att falla för en självsäker piskare och mixer som senare visar sig vara en opålitlig avtalspartner.
Du bör också vara försiktig med blivande hyresgäster som ifrågasätter för kritiskt. Ofta gömmer de bråkmakare och ökända kortsiktiga hyresgäster som alltid letar efter en fluga i salvan och kan göra livet svårt för dig. Många besvikna hyresvärdar säger senare att de hade en underlig känsla i början; Ändå gav de hyresgästen kontraktet eftersom hans uppförande överskuggade alla andra intresserade parter.
Det är verkligen inte så lätt att hitta rätt hyresgäst. Kom dock ihåg att majoriteten av alla hyresgäster betalar sin hyra regelbundet och pålitligt. Därför är en sund misstro lämplig, men ibland är hyresgästen som inte uppfyller alla kriterier optimalt exakt rätt om ditt hjärta och mage spontant säger ja till honom.
Om du undviker dig från ansträngningen kan du naturligtvis anställa en mäklare för att hitta en lämplig avtalspartner för dig. Men med lite förberedelse och förtroende för din egen intuition är det inte så svårt att hitta rätt hyresgäst.