Hyr ett företag och tjäna mycket pengar i processen - är det möjligt? Ja, med mycket erfarenhet, rätt plats, rätt hyresgäst och lite tur fungerar det faktiskt.
Kommersiell leasing är dock ett speciellt fall i den inte alltid lätta hyra djungeln. Eftersom vissa saker är annorlunda här än i privata lägenheter. Innan du ger dig ut på äventyret med kommersiell leasing bör du därför ta hand om alla regler för att utarbeta kontrakt.
Vad är kommersiella fastigheter?
Kommersiella fastigheter är alla de rum som främst används kommersiellt. Dessa kan vara produktionshallar och lager på landsbygden, men också stormarknader eller butiker på eftertraktade stadskärnor. Kontorsbyggnader och fritidsfastigheter som exempelvis används som gym är också en del av kommersiell uthyrning.
Är kommersiell hyra verkligen så lönsam?
På bra platser och med rika hyresgäster kan du faktiskt tjäna mycket om du hyr ut ett företag. Emellertid finns ett antal kommersiella fastigheter belägna i affärsparker som har mindre trafikförbindelser. Det kan då vara så att en fastighet som erbjuds dig till försäljning till ett rimligt pris står tom under lång tid och medför enorma kostnader utan att generera motsvarande hyresintäkter. Som intresserad köpare och potentiell hyresvärd bör du definitivt söka kompetent support och råd i början.
Kommersiell leasing: inte alltid lätt
Det finns mycket mer att tänka på när man hyr kommersiell fastighet än när man hyr bostäder. Många attraktiva nybyggnader är för närvarande lediga i affärsområdena i utkanten. Om du inte har ett förstklassigt centrum att hyra, kan det inte vara lätt att hitta rätt hyresgäst.
Ett kommersiellt hyresavtal, som förhandlar om adekvat hyrespris och de allmänna villkoren kräver också mycket erfarenhet och god förhandlingsförmåga.
För att inte snubbla över en av de juridiska fallgroparna är det lämpligt att få en erfaren mäklare och / eller en advokat som specialiserat sig på kommersiell leasing ombord om du vill hyra ut ditt företag.
Vad måste du vara uppmärksam på?
Att hyra ut ett kontor, en produktionshall eller en butik i ett köpcentrum ger dig helt andra utmaningar än att hyra privat lägenhet.
Att hyra produktions- och lagerhallar till exempel kräver ofta installation av teknik vid ett senare tillfälle. Ibland krävs också speciell inventering. När det gäller kontorslokaler kan du behöva ta hand om individuellt rörliga lätta byggnadsväggar och omfattande kablar för att möta de höga krav som ställs på kontor av byråer eller företagskonsulter.
Kommersiella hyresgäster ställer ofta högre krav på dig som hyresvärd än vad en privat hyresgäst skulle göra. Beroende på vilken typ av verksamhet du hyr till kan du behöva ta hand om vissa renoveringsarbeten.
Om hyresgästen i ditt kommersiella utrymme ändras måste du nästan alltid göra omfattande förändringar i dina rum. Du kan behöva göra stora investeringar i denna process. Av detta skäl är ditt största intresse som hyresvärd att sträva efter ett långsiktigt och stabilt hyresavtal hos din kommersiella hyresgäst.
Om du vill hyra ut produktionshallar eller lager måste du förvänta dig att du måste installera ny teknik efteråt.
Finanser
Förhandlingar om antagandet av kostnader för renoveringsarbeten, struktureringen av hyrespriset och hyresavtalets löptid kan dröja, kräver mycket erfarenhet och ett svalt huvud vid beräkningen. Professionell handling är viktig, särskilt när det finns ett överflöd av kommersiellt utrymme. Annars riskerar du att låta din fastighet ligga långt under priset eller inte alls.
Naturligtvis måste du kontrollera din hyresgästs kreditvärdighet mycket noggrant när det gäller kommersiell fastighet. Var först och främst uppmärksam på typen av företag. GmbH erbjuder aktiekapitalet som säkerhet. Detta är inte obligatoriskt för andra typer av företag. Under alla omständigheter, ha de senaste årsredovisningarna för din blivande hyresgäst presenterade för dig och lägg alla dokument genom deras steg (helst tillsammans med din skatterådgivare).
Vem betalar mäklaren?
I affärslivet utgår man vanligtvis från den så kallade beställningsprincipen: Detta innebär att den som tilldelar någon också betalar sin avgift. Denna allmänna regel gäller dock inte för kommersiella hyror. Om du, som ägare, anställer en mäklare för kommersiell uthyrning, kan du enligt avtal fastställa att din hyresgäst betalar mäklarens provision. Oavsett om du kan eller bör tillåta dig själv beror det i sin tur på hur populär din kommersiella fastighet är.
Att hyra ut en reklam: Så här kan du höja hyran
Klassiskt hyresgästskydd gäller inte kommersiell leasing. För att du ska kunna genomföra en hyreshöjning måste du som hyresvärd inkludera rätt klausuler i hyresavtalet eller välja vilken typ av kontrakt som passar dig bäst. Följande alternativ är tillgängliga för dig:
Graduerat hyresavtal - Om du har kommit överens om ett graderat hyresavtal med din kommersiella hyresgäst, är frågan tydligt reglerad: När kontraktet undertecknas är det redan klart när hyran kommer att öka med vilket belopp och vilken hyresnivå som då ska betalas. Den överenskomna avgiften kan antingen vara ett fast belopp eller en procentuell hyreshöjning. Det enda viktiga är att hyresavtalet anger det belopp som ska betalas från respektive datum (dvs. ett eurobelopp).
Hyresökningen för modernisering - Vid modernisering av ditt kommersiella utrymme kan du höja hyran i enlighet med reglerna i hyresavtalet. Det är avgörande att du utarbetar hyresavtalet på ett sådant sätt att möjligheten till hyresökning vid modernisering uttryckligen anges i avtalet.
Försäljningshyran - Med den så kallade försäljningshyran baseras hyresbeloppet på din hyresgästs försäljning. Så det kan öka eller minska beroende på den ekonomiska situationen. Det rekommenderas därför absolut att komma överens om en lägsta hyra för din kommersiella hyra. Annars riskerar du att ha en kommersiell hyresgäst med låg försäljning för en oekonomisk hyra under resterande hyresperiod i dina rum.
Gäller hyresprisbromsen?
Hyrabroms är ett nonsens för många hyresvärdar i stora tyska städer. Eftersom detta innebär att de omfattas av exakta regler för att strukturera hyrespriset och kanske inte överskrider vissa lagstadgade gränser. Denna regel gäller dock inte för kommersiella hyror.
Som hyresvärd är du fri att bestämma hyran för din fastighet. Detta är mycket positivt för dig som investerare, men du bör alltid komma ihåg att risken för vakans är mycket högre med kommersiella fastigheter än med normala lägenheter. Här krävs mycket erfarenhet. Ingen bör komma in i den kommersiella fastighetsbranschen helt enkelt på grund av utsikterna till enormt höga hyresintäkter.
Med kommersiell uthyrning kan du själv bestämma hyran. Men kom ihåg att risken för vakans är mycket högre med kommersiella fastigheter jämfört med bostadsfastigheter.
Vad är kapitalbevarande klausuler?
Värdebevarande klausuler tillåter dig som hyresvärd för en kommersiell fastighet att ändra hyran enligt olika kriterier. Klausulerna säkerställer således att till exempel hyran kan anpassas till inflationen.
Avtalsbestämmelserna anger de gränser inom vilka hyresjusteringar kan göras. Du kan till exempel inkludera i det kommersiella hyresavtalet att hyrespriset ska stiga proportionellt mot konsumentprisindexet och sedan bete sig som indexhyran i bostadsrättslagen.
Fram till 2007 godtogs ofta klausuler om värde bara med godkännande av Federal Office for Economics and Export Control. Saker ser annorlunda ut idag: de har för närvarande blivit ett vanligt instrument för att kunna höja hyran utanför de överenskomna skalorna när det gäller hyrda företag.
Eftersom det är mycket svårt att formulera klausuler om kapitalbevarande perfekt bör du som hyresvärd för en kommersiell fastighet arbeta med en advokat eller en erfaren mäklare.
Kan du tillämpa moms?
När du hyr rum och mark tar du normalt inte ut moms. Ett undantag från detta är dock korttidsuthyrning av rum och lägenheter, vilket är fallet med semesterlägenheter och hotellrum. Moms tas ut vid hyrning av parkeringsplatser och garage som inte hyrs ut direkt med lägenheten. I princip gäller dock följande: Du behöver inte tillämpa moms.
Om du hyr ut ett kommersiellt utrymme kan du dock i de flesta fall - om det är lönsamt för dig - ta ut moms på hyran. Detta ger dig den avgörande fördelen att du kan dra av ingående skatt på alla fakturor för din fastighet. Om mer omfattande investeringar planeras för ombyggnad och renovering kan detta vara mycket användbart. Men se upp: du kan bara hyra till hyresgäster med moms som själva är skyldiga i moms. Många yrkesgrupper som hyr praktik eller kontor är dock inte. Dessa inkluderar läkare, banker och försäkringsbolag samt yrken (t.ex. journalister). Du kan bara hyra dina rum till dem med moms om andelen av din hyresgästs tjänster som tillhandahålls utan moms är högst fem procent.
Om du vill hyra ut din kommersiella fastighet med moms måste du uttryckligen ange detta i hyresavtalet. Detta komplicerar dock kraven för dina fakturor, din elräkning och andra administrativa aktiviteter. En erfaren skatterådgivare är definitivt användbar vid upprättande av kontrakt och för regelbunden fakturering. Det räcker för skattekontoret att rapportera att du hyr ut din kommersiella fastighet med moms.
Vad är hyresperioden?
Till skillnad från privata hyresavtal, där en begränsning av villkoret endast är tillåten om du som hyresvärd anger ett skäl till den begränsning som erkänns i rättspraxis, kan du i princip ingå kommersiella hyresavtal med en förutbestämd löptid.
Detta är också mycket vanligare i kommersiell leasing än ett öppet hyresavtal. Eftersom detta innebär att båda hyresgästerna vet var de står och kan planera bättre.
Och detta är viktigt för när det gäller kommersiell uthyrning investerar både hyresgästen och du som hyresvärden ofta betydande belopp för att möblera fastigheten på ett representativt sätt. Det är därför viktigt att hyresavtalet existerar under en längre tid så att de uppkomna kostnaderna lönar sig för båda parter. Dessutom måste din hyresgäst planera för sin verksamhet och antar vanligtvis att han kommer att vara tillgänglig för sina kunder på en bra adress på lång sikt.
Viktigt: Ett sådant tidsbegränsat avtal kan då bara sägas upp av en viktig anledning (såsom hyreskatter eller skador på den hyrda fastigheten).
Vilka är uppsägningsperioderna för kommersiell uthyrning?
Om du ändå slutar ett öppet hyresavtal för din kommersiella fastighet kan båda parter säga upp ”senast den tredje arbetsdagen i ett kalenderkvartal i slutet av nästa kalenderkvartal”. Detta anges i avsnitt 580a i den tyska civillagen (BGB) och innebär följaktligen att uppsägningstiden är lite mindre än sex månader.
Kan du meddela uppsägning för personligt bruk?
Kommersiell leasingavtal utesluter vanligtvis uppsägning för personligt bruk. Även om du kan meddela hyresgäster i en lägenhet under vissa förhållanden på grund av personligt bruk, är det inte möjligt för kommersiella fastigheter. Som hyresvärd är du bunden till din hyresgäst i det kommersiella hyresavtalet så länge som detta avtalats, beroende på löptiden.
Även om du som ägare vill använda din fastighet för ditt eget företag måste du vänta till slutet av hyresavtalet och du kan inte säga upp din hyresgäst i förväg. Det är därför tillrådligt att planera noga i förväg innan du upprättar ett hyresavtal.
Kommersiell leasing i BGB
Kommersiell leasing är inte ett separat rättsområde. Grunderna finns dock i avsnitten 535 till 580a BGB.
Den största skillnaden mellan kommersiell hyresrätt och bostadsrätt är framför allt att hyresgästens skydd inte är i fokus här. Detta är fallet med bostadsrätt för att stärka invånarna i en fastighet, som vanligtvis har en svagare ställning i avtalsförhållandet.
När det gäller kommersiell leasing ser BGB emellertid de avtalsslutande parterna på samma nivå. Detta ger båda sidor mer frihet och kan förhandla om villkoren i avtalet på en mycket individuell basis.
Ju fler poäng du tar med i hyresavtalet, desto säkrare är planeringen för de olika parterna.
Det måste finnas i hyresavtalet
För att ditt kommersiella leasingavtal ska gälla före lagen måste det innehålla viss information. Dessa är:
- Information om hyresfastigheten (adress, plats i huset, storlek etc.)
- Syftet med hyra
- Uthyrningens varaktighet
- Hyresbelopp
Viktigt: Om någon av dessa detaljer saknas har inget juridiskt bindande avtal ingåtts!
Inte absolut nödvändigt, men rekommenderas är också avsnitt om regler om borgen, modernisering, eventuella renoveringar, driftskostnader och konkurrensskydd. Ju fler poäng du tar med i hyresavtalet, desto större är planeringssäkerheten för båda avtalsslutande parterna. Samtidigt blir det desto mer kritiskt om de planer som fortfarande var aktuella när kontraktet undertecknades förändras genom åren och individuella klausuler nu står i din väg.
Av denna anledning rekommenderas alltid professionell rådgivning när kontraktet upprättas.
Vad är viktigt när man säljer?
Även om det är en stor fördel för privatanvända lägenheter och hus till salu om fastigheten är ledig, är situationen annorlunda för kommersiella fastigheter: Du kan ställa försäljningspriset mycket högre för bostadsfastigheter som inte hyrs eftersom en stor del av de potentiella köparna planerar att flytta in i lägenheten själv. Situationen är helt annorlunda med kommersiella fastigheter: du kan normalt sälja kommersiellt utrymme mycket bättre om det hyrs på lång sikt och med vinst. Varje investerare beräknar hyresintäkterna som den nya fastigheten kommer att generera för honom och vet hur komplex en ny hyra innebär. En redan befintlig hyresgäst gör många saker enklare och enklare att planera.
Slutsats
Om platsen är rätt och en ekonomiskt framgångsrik hyresgäst hittas kan du tjäna bra pengar med en kommersiell hyra. Men om din fastighet är tom under lång tid riskerar du enorma förluster. För nykomlingar rekommenderas det i alla fall att dra nytta av kompetent, expertråd.
