Ett samhälle av ägare blir viktigt för dig om du funderar på att köpa en villa eller ett radhus. Då bör du ta itu med ämnet för ägarnas gemenskap och alla relaterade frågor och fakta i detalj för att bli skyddad från otäcka överraskningar senare.
Vid första anblicken verkar ämnet komplicerat - om bara på grund av det skrymmande namnet. Men en ägargrupp är inte så komplicerad om du har bekantat dig med några grundläggande termer. I den här lilla guiden belyses all viktig bakgrundsinformation om ämnet och de väsentliga frågorna om ägarnas gemenskap besvaras.
Vad är en ägargrupp?
En ägarförening är juridiskt sett "helheten av alla lägenhetsägare inom ett bostadsområde". Så om du vill köpa en lägenhet i ett bostadsområde eller förvärva ett radhus blir du automatiskt medlem i en ägarförening.
Ibland kallas också ägarsamhället av termen lägenhetsförening och förkortas sedan till "WEG". För att undvika förvirring bör man notera att "WEG" också är förkortningen för ordet "Apartment Ownership Act". Det är därför viktigt att vara uppmärksam på det exakta sammanhanget när man talar om "WEG".
Hur blir du en del av en ägargrupp?
Som köpare av en villa eller ett radhus förvärvar du inte bara lägenheten eller Your-Best-Home.net själv utan du blir också delägare i hela fastigheten. Din personliga andel av detta beräknas från antalet kvadratmeter i din lägenhet mätt mot storleken på hela fastigheten. Du kan därför inte bestämma och reglera vissa saker på egen hand, som du kan göra med en egendom som bara tillhör dig.
Vad bestämmer ägargemenskapen?
Om till exempel taket måste täckas igen eller tillträdesvägarna ska förnyas måste ägarna besluta om detta gemensamt. Och beroende på storleken på din lägenhet måste du då bidra till kostnaderna.
I grund och botten diskuteras och regleras allt som har att göra med hela fastigheten gemensamt av alla ägare. Vanligtvis utses en administratör som regelbundet bjuder in ägare till möten där alla pågående ämnen, förslag eller problem diskuteras. I protokollet från ägarstämman dokumenteras också besluten från ägarföreningen exakt för de deltagare som inte är närvarande.
I vilket fall som helst är det tillrådligt att noggrant läsa protokollet från de senaste ägarmötena innan du köper en lägenhet. Här hittar du viktig information om husrenoveringsåtgärder som diskuteras, planeras eller kanske till och med redan har beslutats. Du kan också få en bättre bild av hur ägarföreningen är uppbyggd. Kan du snabbt komma överens om viktiga beslut och agera pragmatisk, konstruktiv och målinriktad? Eller finns det bråkmakare och sidoförare som snabbt kan förstöra det roliga med din egendom också i framtiden? Det är ekonomiskt värt att titta närmare på och det är lätt på dina nerver.
Mycket av arbetet som väntar i eller på radhuset måste godkännas av alla ägare.
Vad är den rättsliga grunden för en gemenskap av ägare?
Alla rättigheter och skyldigheter i samband med köp av en villa eller ett radhus regleras exakt i andelslagen (WEG) från 1951, som senast ändrades delvis 2014. Punkterna som anges där innehåller föreskrifter om de enskilda ägarnas rättigheter och skyldigheter inom ägarföreningen, samt kraven för förvaltningen av fastigheten och föreskrifter om styrelsens uppgifter. 2020 planerar den federala regeringen en reform av WEG.
Vad är enskild egendom, gemensam egendom och delvis egendom?
Som redan nämnts köper du också delar av hela fastigheten med din villa eller radhus. Däremot måste man skilja på vilka delar av den totala egenskapen som används av vem och hur. För först då är det klart vem som måste betala vad och vilka kostnader. Man gör därför en åtskillnad mellan enskild egendom, gemensam egendom och delvis egendom.
Vad inkluderar separat och delvis ägande?
Separat egendom är ägandet av din fristående lägenhet eller hus. Dessutom finns det enskilt ägande av alla rum som tillhör lägenheten men som inte används för bostadsändamål, såsom garage eller källare. Dessa rum eller områden - det vill säga den enskilda fastigheten tillsammans med ensam ägandet - resulterar tillsammans i det som kallas partiellt ägande av hela fastigheten.
Allt annat som tillhör dig som enskild ägare kallas också separat egendom. Du kan ta bort den här separata fastigheten efter eget gottfinnande eller så kan du lägga till något om det inte stör medägarna i bostadsområdet eller ändrar fastighetens yttre utseende. Din privata egendom inkluderar till exempel:
- Golv- och väggbeläggningar, parkett, laminat, kakel, tapeter
- Sanitära anläggningar inklusive all utrustning
- Inredda kök
- Alla innerdörrar i din lägenhet
- Alla icke-bärande väggar
- Alla försörjningslinjer i din villa eller radhus
Vad inkluderar gemensam egendom?
Däremot kallas de områden av fastigheten som är lika tillgängliga för alla ägare och som också kan användas av alla delägare som gemensam egendom. Detta betyder till exempel trapphuset eller fasaden på bostadsbyggnaden. De yttre dörrarna till lägenheten är också en del av samhällets egendom och får inte bytas ut utan tillstånd. I den gemensamma egendomen ingår också:
- Hissar
- tak
- Värmesystem
- Alla bärande väggar i hela byggnaden också i din lägenhet
- Försörjningslinjer upp till ingången till lägenheten
- Skikt
- Fönster och franska dörrar
- Omslag
- Fasader
Fönstren och franska dörrarna i radhuset tillhör alla, så de är en del av samhällets egendom.
En del av detta kommer säkert att vara en självklarhet för dig, men du kan bli förvånad över att fönster och franska dörrar också ingår i samhällets egendom. Och detta har endast varit fallet sedan ett domstolsbeslut från Hamm Higher Regional Court (OLG Hamm, dom av den 22 augusti 1991, Az. 15 W 166/91). Fönster och franska dörrar var tidigare en del av varje enskild ägares egendom. Alla var ansvariga för det och kunde leva ut sin individualitet. Idag är det annorlunda: fönstren och dörrarna till de enskilda lägenheterna eller radhusen tillhör samhället.
Även om du fortfarande har en gammal delningsförklaring framför dig är den inte längre rättsligt effektiv på grund av de nya rättsliga kraven. Så om du vill att de gamla träfönstren ska bytas ut mot nya plastfönster i din lägenhet utan ett gemensamt beslut, kommer du att ändra det externa utseendet på bostadskomplexet och i värsta fall vara tvungen att demontera det av ägarnas gemenskap. Detta är naturligtvis mer än irriterande och leder ofta till avvikelser och missförstånd, särskilt i ägarföreningar med mindre homogena intressen.
Alla kostnader relaterade till den gemensamma egendomen fördelas till ägarna proportionellt mot respektive delägare. Alla underhållsåtgärder på den gemensamma egendomen måste också beslutas med majoritet gemensamt på ägarstämman.
Även om det finns en takterrass som är tillgänglig för alla ägare, en pool, ett gym eller om en trädgård kan användas av alla ägare, hör alla dessa anläggningar till den så kallade samhällsfastigheten. Detta kommer att anges exakt i din uppdelning (mer om detta nedan). Som köpare av en bostadsrätt bör du läsa dessa noggrant och överväga om de arrangemang som gjorts är acceptabla för dig.
Vad är särskilda användningsrättigheter?
Du bör också titta noga på de speciella användningsrättigheterna. Det betyder terrasser och trädgårdar som endast får användas av ägaren av respektive lägenheter på bottenvåningen men som fortfarande tillhör samhället. Om du leker med inköp av en trädgårdslägenhet i en ägargrupp, ta reda på exakt om de regler som är förankrade i delningsförklaringen motsvarar dina idéer för framtiden.
Särskilda användningsrättigheter ersätter alltid den separata egendomen om detta inte kan implementeras lagligt eller inte önskas av delningsägaren. Som den första ägaren av ett bostadskomplex kan fastighetsutvecklaren därför initialt lämna vissa delar av fastigheten i gemensamt ägande och tillhandahålla en särskild nyttjanderätt för dem. Han kommer ofta göra detta för terrasser och trädgårdar eller för parkeringsplatser över marken.
Vad är deklarationen om uppdelning?
Om en hel fastighet delas upp i delägande måste en så kallad delningsförklaring upprättas. Detta registreras sedan direkt i fastighetsregistret och är därför juridiskt bindande för varje delägare.
I uppdelningen kan du till exempel se vilka förråd eller källare som tillhör vilka lägenheter. Ägarandelarna måste differentieras så att fördelningen av kostnaderna för gemensam egendom kan definieras tydligt. Ofta är samhällsordningen en del av uppdelningen. Det är ett absolut nödvändigt dokument för dig när du köper en lägenhet eller radhus (mer om detta nedan). Du bör därför kontrollera dem noggrant i förväg och söka professionell rådgivning om du är osäker.
Delningsförklaringen reglerar också exakt vad som tillhör enskild egendom eller delvis egendom och vad som har definierats som gemensam egendom. Det är viktigt att veta att delningsförklaringar som inte uppfyller kraven i andelslagen är juridiskt ineffektiva. Till exempel kan "delar av byggnaden som är nödvändiga för dess existens eller säkerhet, samt system och anläggningar som tjänar den gemensamma användningen av lägenhetsägarna" aldrig vara privat egendom enligt avsnitt 5, paragraf 2, WEG. Det är inte tillåtet att inkludera eller använda en annan uppdelning i fastighetsregistret med avseende på dessa delar av byggnaden.
Förutom deklarationen om delning måste gemenskaps- och husreglerna och den så kallade delningsplanen lämnas in. Detta visar dig den exakta platsen, storleken och layouten för fastigheten. En uppdelning kan endast ändras senare om alla ägare är överens. Varje ny uppdelning om uppdelning måste sedan, precis som den första, vara notarierad av notaren och registreras i fastighetsregistret.
Vilka är gemenskaps- och husreglerna?
Samhällsordningen, även förkortad GemO, är bredvid uppdelningsförklaringen ett annat viktigt kriterium när man köper en villa eller ett radhus. Enligt bostadsrättslagen reglerar detta alla ägares rättigheter och skyldigheter. Om det inte finns några särskilda gemenskapsbestämmelser gäller bestämmelserna i bostadsrättslagen.
All information och föreskrifter som är viktiga för att leva tillsammans och organisera sig i bostadskomplexet fastställs i samhällsreglerna: Bland annat kan följande ämnen bestämmas:
- särskilda regler som påverkar privat egendom
- Regler för användning av bostadsområdet
- exakt fördelning av de enskilda delägarnas rösträtt
- Kostnadsfördelning mellan ägarna
- särskilda regler för företagsregistreringar inom bostadsbyggnaden
- konkreta regler för att hålla husdjur
- Regler för reparation av bostadsbyggnaden
- Regler för utnämning av administratör
- Regler för användning av trädgårdsområden eller takterrasser
- Regler om lekplatser och fritidsanläggningar inom fastigheten
- Regler för husmusik
All information och föreskrifter om samexistens anges i samhällsreglerna, till exempel reglerna för samhällets lekplats.
Gemenskapsreglerna kan justeras när som helst. Detta måste dock godkännas enhälligt vid ett ägarmöte. Erfarenheten har visat att det kommer att bli mycket svårt att ändra väsentliga saker när det gäller mycket stora ägarföreningar. Som pianist i ett bostadskomplex med ett långtgående förbud mot inhemsk musik kommer du förmodligen inte att vara glad och bör tänka mer än noga om lägenheten - även om allt annat ser underbart och perfekt ut - verkligen passar dig.
Du bör också vara uppmärksam om användningen av lekplatser och trädgårdsområden är mycket strikt reglerad. Som föräldrar till små barn gör du dig själv en bett om dina avkommor inte kan leka ute som de vill. Du borde då inte hoppas på delägarnas tolerans, eftersom de har utarbetat reglerna och därför har ett intresse av dem. En långtgående förändring av samhällssystemet kan sällan förväntas om inte ägarstrukturen också har förändrats avsevärt.
Du bör också gå igenom de befintliga husreglerna noggrant innan du köper din villa. Här regleras ägarnas dagliga samexistens ännu mer exakt än i gemenskapsordningen. Icke desto mindre gäller privaträtt i enlighet med gällande allmänt gällande lagar. Så inga förordningar får listas som strider mot gällande lagar.
För övrigt gäller alla reglerna i husreglerna inte bara för dig som ägare utan måste naturligtvis också följas av dina hyresgäster och deras besökare. Alla som bryter mot reglerna i husreglerna kan först varnas. Du kan till och med hota din hyresgäst med uppsägning senare.
Som lägenhetsägare kan du ställa in husreglerna tillsammans med de andra ägarna och ändra dem när som helst vid behov. Det är absolut nödvändigt att du inkluderar husreglerna som en del av ditt hyresavtal och / eller visar dem direkt i bostadsbyggnaden så att alla kan se.
Är gemenskapen av ägare och fastighetsförvaltning densamma?
Nej, ägarföretaget och förvaltningsbolaget är inte desamma. Men varje ägargrupp måste ha en fastighetsförvaltare. Detta föreskrivs i andelslagen. Annars skulle de olika ägarna normalt inte kunna hantera all pågående verksamhet ordentligt till allas tillfredsställelse. Det är därför mer än meningsfullt att ägarna hittar och väljer en gemensam fastighetsförvaltare som sedan är ansvarig för alla organisatoriska och andra uppgifter i ägarföreningen.
Till exempel tar chefen hand om vaktmästartjänsten, utförande av nödvändiga reparationer av uppdragsgivare att göra detta, all fakturering och mycket mer. Ett fastighetsförvaltnings uppgift är också att garantera professionell rådgivning till ägarna i alla frågor som rör kommunal egendom. Fastighetsförvaltaren ska alltid lyckas föra olika ägarintressen under ett tak. Han måste sedan genomföra de gemensamma besluten snabbt och rutinmässigt.
Ditt fastighetsförvaltningsteam utarbetar också affärsplanen och bostadsförmånen för alla ägare varje år. Vanligtvis skickar hon dessa dokument till alla inblandade före ägarens möte. På detta sätt kan medlemmarna i ägarföreningen få exakt information i förväg och få korrigera eventuella inkonsekvenser. Annars kan du som ägare visa dessa dokument med din administratör när som helst.
Vid de årliga ägarmötena är både administrationen och rådgivningsstyrelsen lättad. Administratörsrapporterna och ledningen kontrollerar. Om inget är invändningsfullt föreslås ansvarsfrihet för administratören. Detta innebär att han är godkänd för sina handlingar och inte längre kan åtalas för det.
Viktigt: Förvaltningen av den privata egendomen är den enskilda ägarens ensamma ansvar. Om du vill hyra ut din villa är du ansvarig för detta och kan inte lita på stödet från ditt fastighetsförvaltningsföretag. Du bär också det enda organisatoriska och ekonomiska ansvaret för reparationer och nödvändigt underhållsarbete i din privata egendom.
Ägarskap: Vilka uppgifter har rådgivningsrådet?
Många ägarföreningar väljer det som kallas en administrativ rådgivande nämnd. Detta stöder och kontrollerar administratören i alla frågor. Om inte annat anges i gemenskapsbestämmelserna kan ägarföreningen välja en delägare genom enkel majoritetsröstning.
Den administrativa rådgivande nämndens huvuduppgift, som för övrigt arbetar på frivillig basis, är att granska den ekonomiska situationen och kontrollera administratörens årsredovisning. Han fungerar också som medlare, som består av moderering mellan ägarna och förvaltaren. Protokoll från ägarmötena måste undertecknas av rådgivande nämnden för att vara rättsligt effektiva.
Vilken betydelse har ägarstämman?
Chefen för ägarföreningen sammankallar ett ägarmöte en gång om året eller oftare vid behov. Detta är av stor betydelse eftersom det är här alla beslut fattas som har att göra med underhåll eller modernisering av bostadsbyggnaden.
Oavsett om taket ska täckas om, ett modernt värmesystem ska installeras eller fasaderna ska målas i en annan färg - allt detta kräver en upplösning från ägarföreningen. För detta ändamål sätter administratören alla föreslagna ämnen och som ska diskuteras på dagordningen, eftersom ägarföreningen bara kan fatta en lagligt effektiv resolution om punkter som står på dagordningen.
Dessutom har ägarstämman beslutsförmåga endast om de närvarande ägarna representerar minst 50 procent av delägarna. De exakta detaljerna om rösträtten regleras i uppdelningen. Ägarna till större lägenheter får därmed en högre andel röster på ägarstämman. Strukturella förändringar måste emellertid alltid beslutas enhälligt, medan ett majoritetsbeslut också är juridiskt effektivt vid renoveringsåtgärder.
Förutom renoverings- och renoveringsfrågor kommer följande punkter också regelbundet att visas på dagordningen för ett ägarmöte:
- Den ekonomiska planen
- Årsredovisningen
- Redovisningen
- Valet av administratör
- Valet av styrelsen
Vad kan jag motsätta mig majoritetsbeslut?
Som köpare av en villa eller ett radhus måste du vara medveten om att du blir en del av gemenskapen av ägarna. Så det kan finnas resolutioner som inte ligger i ditt intresse. Det som är särskilt irriterande är att du fortfarande kommer att delta proportionellt för eventuella kostnader.
Efter ett sådant beslut är det vanligtvis lite du kan göra. Det bästa alternativet är att få så många väljare som möjligt till din sida inför omröstningen. Om du fortfarande vill motsätta dig ett majoritetsbeslut kan du bara kontrollera om det är juridiskt ogiltigt på grund av ett formellt fel.
Om du själv vill ta upp en oro är det alltid bra att prata med de inblandade före ägarens möte. Detta ökar sannolikheten för att de andra delägarna kommer att rösta på dina bekymmer. Eftersom ägarmöten vanligtvis bara äger rum en gång om året skulle du annars förlora mycket tid om ditt förslag avvisades.
I allmänhet är det tillrådligt att vara villig att kompromissa för ett gott samhälls intresse och att vara öppen för förslag då och då i ditt eget intresse. Detta ökar också sannolikheten för att andra ägare är villiga att kompromissa när det gäller just din oro.
Frågor som rör strukturella förändringar måste alltid lösas enhälligt. När det gäller renoveringsåtgärder är ett majoritetsbeslut från ägarföreningen redan rättsligt effektivt.
Verktygsfakturering, årlig affärsplan och bostadsförmån
Hur består elräkningen upp?
För en ägargrupp, liksom för boende i en hyrd lägenhet, upprättas regelbundet en redovisning av driftskostnader. Detta visar hur mycket av kostnaderna du måste bära.
När det gäller driftskostnader för underhåll av din bostadsrätt, gör en tydlig skillnad mellan kostnaderna för samhällets ägare (t.ex. förvaltaravgiften) och kostnaderna för allmänt bruk (t.ex. kostnaderna för avfallshantering). Det senare kallas också driftskostnader.
Driftskostnadsförordningen (BetrKV) reglerar exakt vilka extra kostnader som hör till driftskostnaderna. Det gör ingen skillnad för ägare, men om du hyr ut din villa eller radhus är det mycket viktigt att göra rätt skillnad, eftersom du bara kan skicka driftskostnaderna till din hyresgäst.
Vaktmästaren skapar normalt bostadsförklaringarna så tydligt att du som ägare kan se exakt en överblick över de driftskostnader som du kan överföra till din hyresgäst. Detta gör det mycket enkelt att förbereda elräkningen för din avtalspartner.
Vad är den årliga affärsplanen?
Varje chef upprättar en årlig affärsplan för sitt bostadsområde. Detta listar alla utgifter och intäkter som kan förväntas för ägarföreningen under kalenderåret. Ägarna måste godkänna denna plan vid ägarstämman. På detta sätt förbinder de sig också att betala den månatliga bostadsbidraget (ibland även kallat "husbidrag"). Dessa pengar används för att betala de löpande driftskostnaderna och vid behov bygga reserver.
Affärsplanen gäller i allmänhet innevarande kalenderår eller förlängs tills nästa affärsplan beslutas. Den består av en övergripande ekonomisk plan som gäller för ägargruppen som helhet och en individuell ekonomisk plan som upprättas för varje enskild delägare. Kostnaderna fördelas vanligtvis i proportion till delägarandelen.
Hur beräknas bostadsförmånen för en ägargrupp?
Bostadsbidraget eller bostadsbidraget som betalas av de enskilda medlemmarna i ägarföretaget består bland annat av följande faktorer:
- Administrationskostnader och avgifter (administratörsavgift)
- Kostnader och avgifter för underhåll av den gemensamma egendomen (vaktmästare, trädgårdsmästare, städpersonal)
- Avfall och avfall
- Reserver för underhåll av fastigheten
För underhållsreserven vid beräkning av bostadsförmån används ofta värdet 0,8 till 1,0 procent av inköpspriset från färdigställandet. - Ränteintäkter från befintliga reserver för underhåll
Fastighetsskatten för ditt hem ingår inte i bostadsförmånen. Som ägare betalar du detta direkt.
Om det finns ett gemensamt värmesystem kan värmekostnaderna också inkluderas i bostadsförmånen. Innan du köper en lägenhet, kontrollera noggrant vilka merkostnader som faktiskt ingår i din bostadsförmån, så att du inte blir förvånad över ytterligare, betydligt högre merkostnader.
Är hushållsrelaterade tjänster avdragsgilla för en ägargrupp?
Som lägenhetsägare eller ägare till ett radhus kan du dra av en del av ditt bostadsbidrag från skatt som hushållsrelaterade tjänster. På detta sätt kan du under vissa förhållanden ange 20 procent av arbetskostnaderna och resekostnaderna och därmed minska din skatteplikt.
Det är viktigt att alla kostnadsposter visas separat i driftskostnadsuttalandet, men också i tjänsteleverantörens fakturor. Till exempel kan snöröjningstjänster, fönsterrenare, städtjänster eller trädgårdsmästare tas med i beräkningen.
Undantagna från denna regel är alla kostnader för förvaltningen av ägarföreningen. Expertkostnader kan inte heller krävas för skatteändamål. För att ägaren ska kunna dra av kostnaderna för hushållsrelaterade tjänster från skatten är det viktigt att fastighetsförvaltaren utfärdar ett intyg som anger din specifika andel av kostnaderna.
Ägarna måste gemensamt bära kostnaderna för underhåll och administration.
Hur är ägarföreningen försäkrad?
När du köper din villa eller radhus, kontrollera vilka försäkringar som redan har tecknats av ägarföreningen, eftersom du kan spara dem själv. Enligt avsnitt 21, punkt 5, punkt 3 i WEG, är en brandförsäkring för bostadshus obligatorisk för alla ägare. Hem- och markansvarsförsäkring krävs också enligt lag. Din fastighetsförvaltare måste ta hand om denna försäkring. Du behöver inte ta ut dessa försäkringar separat - förutsatt att allt hanteras korrekt, naturligtvis - men normalt är involverade i dem genom dina bostadsförmåner.
Glasförsäkring och elektronikförsäkring är inte obligatoriskt för ägarföreningar. Du bör därför vara försiktig om det finns stora glasytor eller hissystem i fastigheten. I så fall bör du ta reda på hur problemet kan lösas tillsammans med ett lämpligt försäkringsbolag, annars kan det snabbt bli dyrt.
Det kan också vara värt att överväga att teckna en så kallad bostadsförsäkring. Det lönar sig om någon av delägarna skulle bli insolvent. Kanske att teckna rättsskyddsförsäkring är ett alternativ för din ägargrupp. Detta betalar dock inte kostnader i tvister inom ägarnas samhälle, utan bara om ägarföreningen har juridiska tvister med tredje part.
Vilka svårigheter kan uppstå i en ägargrupp?
I många ägarföreningar finns det alltid tvister om fördelningen av kostnader, vilket inte påverkar alla ägare i samma utsträckning. Till exempel känner sig boende i lägenheter på bottenvåningen ofta missgynnade om de får en proportionell andel av hisskostnaderna trots att de aldrig använder hissen. I bostadsrättslagen föreskrivs dock att alla ägare ska bära bördan enligt deras delägandelar, men också dra nytta av fördelarna i samhället. Detta bygger på solidaritetsprincipen.
Ibland förklarar delningsförklaringen att vissa ägare aldrig använder system och därför inte är inblandade i kostnaderna. Om detta - som i hissexemplet inte löses på ett tillfredsställande sätt - kan detta ändras senare i enskilda fall. Efterföljande justeringar är dock alltid beroende av de andra ägarnas samtycke. Med majoritetsbeslut kan solidaritetsprincipen åsidosättas. Förutsättningen för detta är dock att korrekt hantering av objektet fortfarande garanteras. Det är också viktigt att ingen missgynnas godtyckligt av förordningen.
En avvikelse från solidaritetsprincipen är också tänkbar när det gäller parkeringskostnader under jord. Om det finns fler underjordiska parkeringsplatser än lägenheter, bör dessa separeras och faktureras på grundval av en motsvarande delningsförklaring.
I många ägarföreningar är det också oenighet om kostnadsfördelningen för underhåll av grönområden och trädgårdar i bostadsområdet. Om en ägare har den särskilda nyttjanderätten för delar av trädgården, måste han betala för alla kostnader i sin trädgård. Oavsett om det handlar om plantering, underhåll av gräsmattan eller avverkning av ett dött träd från din del av trädgården. Om det finns andra avtal här måste dessa antecknas uttryckligen i uppdelningen.
Det råder ofta oenighet i en ägargrupp om kostnaderna för att underhålla grönområden. En sak är säker: om en ägare har den särskilda nyttjanderätten för delar av trädgården, betalar han också för kostnaderna i sin trädgård.
Det finns också ofta problem när du använder de gemensamma områdena. Husreglerna reglerar vad som är tillåtet eller förbjudet i gemensamma grönområden. Ibland är det helt förbjudet att komma in i gröna områden eller barn får bara leka på lekplatserna vid vissa tider. Även om du hyr ut din villa måste du se till att din hyresgäst följer spelreglerna. Om du har barn och om de får leka i trädgården måste du arbeta för att ändra delningsförklaringen. För detta behöver du normalt två tredjedelars majoritet. Om bara husreglerna behöver ändras räcker det med en enkel majoritet.
Vissa lägenheter tilldelas trädgårdsområden som ägaren endast använder. Han bestämmer vilka växter som ska planteras och om hans barn får en gunga. Om du sätter upp blomkrukor på balkongen eller dekorerar dem säsongsmässigt behöver du inte heller tillstånd. Men frihet kan ha gränser. Om häckens
höjd krävs eller en spaljé för klättringsväxter måste ägaren följa den.
Det harmoniska samexistensen beror inte bara på designfrågor. Buller är ofta orsaken till argument. Det är särskilt viktigt att vara hänsynsfull i trädgården och på balkongen. Det är bättre att fortsätta fira inomhus från 22:00 och minska bullret till rumsvolymen. Det finns vanligtvis inget som står i vägen för enstaka grillning, men om rök kommer in i rum kan det också vara förbjudet att grilla med kol. För sinnesfrid är en elektrisk grill ändå det bästa valet.
Det finns också ofta oenigheter inom ägarnas samhälle om behovet och omfattningen av reparations- och renoveringsåtgärder. Vissa skulle vilja spendera mycket pengar på en ny fasad, medan delägaren anser renoveringen vara helt för tidig eller till och med helt överflödig. Särskilt när den sparade underhållsreserven är för kort för den planerade renoveringsåtgärden uppstår ofta bittra tvister mellan medlemmarna i ägarföreningen.
Det blir särskilt svårt när chefen sätter ett särskilt bidrag från delägarna för att kunna genomföra ett gemensamt beslutat renoveringsprojekt. I synnerhet, om en eller flera ägare inte kan eller inte vill betala det erforderliga beloppet, kan ytterligare problem i samhället förväntas. Och administratören själv ger ibland upphov till avvikelser om han inte utför sina uppgifter ordentligt.
Vad bör man tänka på när man byter ägare?
Om någon från ägargruppen säljer sin lägenhet eller radhuset blir andelslagen igen viktig. Det föreskriver att skriftligt samtycke måste erhållas från din fastighetsförvaltare före försäljning av en villa i ett bostadsområde. Detta samtycke är avsett att skydda ägarnas community från att acceptera tvivelaktiga köpare till samhället.
Reserver är också viktiga för försäljning av din villa. All kredit som du som tidigare ägare tog med din bostadsförmån går direkt till köparen av lägenheten. Vaktmästaren måste sedan upprätta en bostadsförklaring där det står klart pro rata vilka kostnader som kommer att uppstå av den tidigare ägaren (dvs. du) och vilka som kommer att uppstå för den framtida ägaren.
Om en särskild avgift bestämdes vid ägarstämman före försäljningen, men den ska betalas först efter ägarbytet, ligger kostnaderna för detta hos köparen av fastigheten. Han måste också kompensera för befintliga bostadsunderskott hos den tidigare ägaren. Som köpare bör du därför vara försiktig här att du inte ådrar dig höga kostnader i händelse av ett förmodat fynd på grund av utestående betalningar från den tidigare ägaren eller på grund av särskilda avgifter som ska betalas omedelbart.
Ägarnas gemenskap: fallstudier och domsexempel
Bygg en carport för att skydda bilen?
Om du äger en bil och måste parkera den utomhus undviker du vanligtvis träden. Eftersom de tappar alla möjliga saker som kan skada bilen: löv, frukt, grenar och ibland harts. Icke desto mindre, enligt LBS: s informationstjänst och skatter, måste en lägenhetägare bo med sin parkeringsplats nära en kastanj.
Fallet: En medlem i en WEG var trött på att behöva ta bort fallna kastanjer och trädsaft från taket och motorhuven på sin parkerade bil. Mannen ville bygga en carport för att skydda bilen. Men andra ägare instämde inte. De såg detta som en strukturförändring som krävde fullständigt godkännande av WEG. ”Klienten” å andra sidan talade bara om en underhålls- eller reparationsåtgärd för vilken kriterierna inte var så strikta.
Domen:Kastanjer och deras frukter är ”naturens verkligheter”, beslutade en civil kammare i Nürnberg-Fürths regionala domstol. Lägenhetsägaren måste acceptera detta, särskilt eftersom han redan var bekant med det när han köpte fastigheten. Delningsförklaringen innehöll en motsvarande representation av platsen för träden. Dessutom uppstår problemen med kastanjen endast vid vissa tider på sommaren och hösten. De andra ägarna skulle inte behöva tillåta honom att bygga en carport.
(Tingsrätten Nürnberg-Fürth, filnummer 14 S 6188/17)
Vem har rätt till låsplanen?
Även utan en uttrycklig avtalsreglering måste en fastighetsutvecklare överlåsa låskortet och låsplanen för ett bostadsområde till ägarnas samhälle. Detta är en så kallad sekundär skyldighet för byggavtalet. (Högsta regionala domstolen Stuttgart, ärende nr 3 U 98/16) Målet
:Låsplan och kort kan vara extremt viktigt i vardagen i ett bostadsområde. Nämligen när en nyckel går förlorad eller behöver kopieras av andra skäl. Detta är inte möjligt utan dessa dokument. En ägargrupp och den ansvariga fastighetsutvecklaren kunde inte komma överens om att planen och kartan skulle överlämnas. Det är därför som WEG tvisterade detta företag och försökte tvinga en överlämning med hjälp av domstolen. Med tanke på tvisten erbjöd utvecklaren bara att förstöra dokumenten.
Domen:I det andra fallet beslutade Stuttgarts högre regionala domstol att låsplanen och kortet skulle överlämnas till ägarnas gemenskap. Det är den behöriga myndigheten. Anledningen: "Det är i alla ägares intresse att duplikat inte kan göras av varje lägenhetsägare utan snarare av administratören." Förstörelse är definitivt uteslutet, eftersom det representerar ett brott mot förbudet mot trakasserier av civillagen.
Bostadsbidrag för tomt vindgolv gäller inte
Ägare av en outvecklad enhet på översta våningen behöver inte nödvändigtvis bidra till driftskostnader och speciella fördelningar. Regler för en delningsförklaring som undantar dig från betalningar är effektiva. Detta beslutades av tingsrätten Berlin-Mitte.
I det förhandlade fallet fastställdes i förklaringen om uppdelning av en ägargrupp att ägarna till enheterna på översta våningen först måste betala bostadsbidrag efter att de hade utvidgats. Efter beslutet från ägarstämman undantogs de också från ett särskilt bidrag. Medägare stämde mot detta - utan framgång. De fastställda reglerna är effektiva, konstaterade domstolen. Undantaget från kostnader är motiverat eftersom de övre våningsämnena ännu inte kan användas som separat egendom och det inte finns några konsumtionskostnader.
Filnummer: 22 C 42/17
WEG kommersiellt aktiv
El som säljs i ett samhälle från ett kraftvärmeverk
Ett husägarförening kan driva ett kraftvärmeverk som levererar el till externa kunder. Enligt LBS informationstjänster och skatter är detta ett beslut av högsta domstolen. (Federal Finance Court, aktnummer IV R 6/16)
Ärendet:Huvudsyftet med värme- och kraftverket som tillhör ett bostadsområde var att säkerställa sin egen värmeförsörjning. Men överskottsel matades in i nätet hos en energileverantör mot en avgift. Skattekontoret ansåg att det därför var ett kommersiellt företag och utfärdade en motsvarande anmälan till WEG. De drabbade ansåg det vara olagligt. Högst en GbR grundad av ägarna kunde ha varit kommersiellt aktiv, så deras argumentation.
Domen:Med tanke på det civilrättsliga oberoende genom försäljning av el kan ägarsamhället ses som medentreprenörskap. Konsekvensen av beslutet: De kommersiella intäkterna måste bestämmas i ett separat förfarande mot WEG. Fastighetsförvaltaren måste lämna in självdeklarationen.
Parkering i ett gemensamt område
Regiondomstolen i Dortmund slog fast att gemensamma utrymmen i en lägenhetsförening inte är lämpliga för parkering. Enligt informationstjänstlagen och skatterna från LBS är det en otillåten användning av det gemensamma området. För kort lastning eller lastning av ett fordon är det tillåtet att parkera på området, förutsatt att det gemensamma området betecknas som "entré" i uppdelningen. Den som har parkerat sitt fordon där i flera år och vill fortsätta göra det måste uppfylla höga krav - till exempel bör de kunna bevisa att alla inblandade var medvetna om en sådan användningsföreskrift som inte var fast skriftlig.
