Indexhyra är ett bekvämt sätt för hyresvärdar att regelbundet höja hyran för fastigheter. Hyran är kopplad till konsumentprisindexet och ökar därmed vanligtvis år efter år. Läs här om indexhyra också rekommenderas för din fastighet och vad du bör vara uppmärksam på.
Vad är indexhyran?
Hyreshöjningar i Tyskland omfattas av strikta regler. Å ena sidan gäller hyresprisbromsen i många städer och regioner, och å andra sidan måste taket följas vid hyreshöjning. Med en indexhyra kan du delvis kringgå dessa begränsningar och regelbundet uppnå högre hyresintäkter.
I § 557b i den tyska civillagen (BGB) ges möjligheten till indexhyra. Hyran är baserad på konsumentprisindex för Tyskland. Detta publiceras årligen av Federal Statistical Office och ger information om den genomsnittliga levnadskostnaden i privata tyska hushåll. Om detta index stiger ökar hyran därefter om indexhyran avtalas.
Vilka villkor måste uppfyllas för indexuthyrning?
Indexhyran är således framför allt ett mycket bekvämt sätt för hyresvärdar att höja hyran. För lagligt tillämpad indexhyra krävs följande punkter:
- Hyran måste vara oförändrad i minst ett år efter varje höjning. De enda undantagen här är justeringen av förskottsbetalningen av driftskostnaderna och en kostnadsallokering till hyresgästerna efter en officiell eller lagligt beställd modernisering.
- Indexhyran måste avtalas skriftligen.
- Om hyran ska höjas måste den beräkning som leder till den erforderliga höjningen göras skriftligt och även offentliggöras så att hyresgästen kan förstå den. För att göra detta bör du ge din hyresgäst en inblick i konsumentprisindexet och förklara beräkningen av den nya hyran på ett begripligt sätt.
Indexhyra: hur beräknas hyran?
För att beräkna den nya hyran för en avtalad indexhyra krävs två värden:
- Indexvärdet när kontraktet undertecknades eller när hyran senast höjdes
- Aktuellt indexvärde
Om dessa två värden är tillgängliga beräknas den procentuella ökningen av hyran genom att dividera det nya indexvärdet med det gamla indexvärdet, sedan multiplicera med 100 och slutligen subtrahera 100 från det. Det procentuella värdet som fastställs på detta sätt anger storleken på den möjliga hyresökningen.
Formeln för beräkning av ny hyra för en indexhyra är:
(Nytt indexvärde / gammalt indexvärde x 100) -100 = procentuell ökning av hyra
Om till exempel det nya indexvärdet är 112,4 och det gamla 109,8 är resultatet en Ökning med 2,4 procent, eftersom
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Så om den tidigare hyran exklusive värme var 1000 euro skulle hyran höjas med 24 euro till 1 024 euro. Denna ökning träder dock först i början av månaden efter månaden efter tillkännagivandet av hyresökningen.
Även om de nuvarande indexvärdena och de tidigare kan hämtas från Federal Statistical Office, är det ändå lämpligt att registrera indexvärdet i hyresavtalet när kontraktet ingås.
Extra tips: Federal Statistical Office tillhandahåller också den procentuella förändringen i indexet jämfört med föregående år på sin webbplats. Detta sparar dig en del aritmetik.
Du kan få den procentuella ökningen av hyran genom att dela det nya indexvärdet med det gamla indexvärdet, sedan multiplicera med 100 och slutligen subtrahera 100 från det.
När är indexuthyrning vettigt?
Det rekommenderas alltid att hyresvärdar kommer överens om en indexhyra om man kan anta att konsumentprisindexet kommer att stiga snabbare än de lokala jämförbara hyrorna enligt hyresindexet.
Indexhyra rekommenderas inte om större moderniseringsåtgärder väntar i lägenheten eller byggnaden. Eftersom kostnaderna för detta endast kan överföras till hyresgästen med en överenskommen indexhyra om moderniseringen genomfördes på grundval av ett officiellt krav eller lagstadgad bestämmelse.
Exempel på detta skulle vara installation av nya värmekostnadsfördelare på grund av uppvärmningskostnadsförordningen eller byte av pannan på grund av strängare avgasregler.
Gäller hyresbromsen för indexhyra?
Hyresbromsen gäller endast när en fastighet återuthyrs. Med indexhyran är det därför endast väsentligt att hyran som överenskommits vid avtalets ingående motsvarar hyresbromsens krav. Det finns ingen lagstadgad gräns för de årliga höjningarna.
Om en hyresprisbroms redan är i kraft i den region du är intresserad av eller om detta kan förväntas inom en snar framtid, bör du ta reda på exakt vad den ursprungliga hyran kan vara när avtalet ingås.
Vilka fördelar erbjuder hyresvärdar indexhyra?
Avtalet om en indexhyra ger dig som hyresvärd följande huvudfördelar:
- Hyreshöjningar behöver inte godkännas.
Efter att justeringsdeklarationen har skickats till hyresgästen måste hyresgästen betala den ökade hyran från månaden efter nästa efter mottagandet av deklarationen. - Du sparar ansträngning.
Med "normala" hyreshöjningar är du bunden till den lokala jämförande hyran. Du måste utvärdera hyresindexet och motivera den planerade hyreshöjningen på grundval av tre jämförande hyror. Denna insats krävs inte för indexuthyrning. - De undviker konflikter.
Eftersom hyreshöjningens belopp är avtalsenligt och indexvärdet inte ger utrymme för diskussion är hyresjusteringarna en konfliktfri fråga. - Du gynnar ekonomiskt.
Eftersom konsumentprisindexet har stigit i flera år (och en förändring i detta inte kan förutses först) är du lönsam med indexhyra. - Du kringgår locket.
Eftersom takgränsen gäller i enlighet med avsnitt 558, punkt 3 i den tyska civillagen (BGB), kan indexhyran vara det perfekta sättet för dig att få ut mesta möjliga av din fastighet, eftersom det gör att du kan höja den maximala hyran på högst 20 eller 15 procent inställd med takgränsen i tre År.
Indexhyra kan vara det perfekta sättet för dig att få ut det mesta av din fastighet. Eftersom: Du kan undvika den maximala hyreshöjningen på 20 eller 15 procent på tre år.
Vilka nackdelar har hyresindex för hyresvärdar?
Indexhyran är en ganska enkel form av upphandling. Att komma överens om en indexhyra är dock inte heller helt riskfritt. Dessa nackdelar kan uppstå för hyresvärdar:
- Hyran kan också gå ner.
Eftersom hyran baseras på konsumentprisindex är det teoretiskt också möjligt att den är lägre än föregående år. Detta är för närvarande osannolikt, men det finns i princip möjligheten att du måste justera hyran nedåt. - Moderniseringskostnader kan inte fördelas.
Med "normala" hyresavtal är det möjligt att överföra en del av alla moderniseringskostnader som kan uppstå till hyresgästen. I princip är detta inte möjligt med indexleasing, såvida inte moderniseringen genomfördes på grund av en officiell order eller ett lagligt krav (se ovan). - Snabba justeringar av hyran är inte möjliga.
Speciellt när den överenskomna hyran är betydligt lägre än den lokala jämförbara hyran är det inte möjligt att höja hyran med en överenskommen indexleasing. För jämförelse: Med ett normalt hyresavtal skulle du som hyresvärd bara vara bunden av takgränsen, vilket begränsar dig i den utsträckning att hyran kanske inte ökar med mer än 20 procent (i vissa regioner bara 15 procent) inom tre år. Dessutom kan den typiska lokala jämförbara hyran i mycket konkurrenskraftiga bostadsområden stiga snabbare än konsumentprisindexet. Så här skulle du bättre rekommenderas med ett normalt hyresavtal. - Sökandet efter en hyresgäst försvåras
Många hyresgäster är borta från graderade eller indexleasingavtal, eftersom "normala" hyresavtal vanligtvis leder till mindre uttalade hyresökningar. I regioner där efterfrågan på lägenheter är ganska låg blir det därför ganska svårt att hitta en hyresgäst för en sådan kontraktsmodell. I storstadsområden där bostadsmarknaden är extremt snäv har du en mycket bättre chans att hitta en hyresgäst som godkänner ett graduerat eller indexerat hyresavtal.
När är graderad hyra att föredra framför indexhyra?
Som ett alternativ till indexhyra förlitar sig vissa hyresvärdar på graderad hyra. Det finns i § 557a BGB. Hos henne baseras den vanliga hyreshöjningen inte på konsumentprisindex utan på de värden som ställts när kontraktet undertecknades. Så snart hyresgästen tecknar hyresavtalet vet hyresgästen när vilka hyresökningar som förväntas. Även med graderad hyra måste hyran vara oförändrad i minst ett år innan nästa höjning kan genomföras.
Men när rekommenderas indexhyra, när är graderad hyra? Detta beror främst på i vilken region fastigheten som ska hyras ligger. Den lokala marknaden och den ekonomiska utvecklingen, tillsammans med andra faktorer, avgör vilket av de två alternativen som är bättre för hyresvärden. Den graderade hyran rekommenderas särskilt om du som hyresvärd vill ha planeringssäkerhet. Indexhyran rekommenderas alltid när konsumentprisindexet stiger ännu snabbare än den lokala jämförbara hyran.
Om mer omfattande moderniseringar väntar rekommenderas båda typer av kontrakt mindre, eftersom, som redan nämnts ovan, inte kostnaderna för moderniseringen kan överföras till hyresgästerna i ett graderat och indexerat hyresavtal.
