En hyreskatt gör med rätta hyresvärdarna nervösa. Om hyresgästens månatliga betalning inte tas emot i sin helhet och i tid, orsakar detta en dålig känsla och föreslår dåliga saker.
Visar sig din tidigare lösningsmedel och anständiga hyresgäst plötsligt att vara en betalande betalare eller ens en fruktad hyra nomad? Speciellt om du har räknat noggrant och omedelbart är beroende av hyresintäkterna för att betala ditt lån eller för din försörjning, är din upphetsning med varje hyreskatt mer än förståelig.
Ibland är dock paniken ogrundad, och endast en övervakning eller försumlighet från hyresgästens sida är orsaken till att betalningen inte betalas. Du bör dock omedelbart klargöra orsaken till eventuella efterskott hos din hyresgäst så att du omedelbart kan vidta rätt och lämpliga åtgärder.
Men hyresgäster har också alla anledningar att vara upprörda om de inte kan betala sina hyresbetalningar i tid och i sin helhet. Oväntad arbetslöshet, sjukdom eller andra personliga svårigheter som orsakade den nuvarande insolven kan mycket snabbt orsaka många fler problem för dessa hyresgäster. I värsta fall kan utebliven hyresgäster möta uppsägningen av lägenheten utan föregående meddelande eller till och med ett meddelande om utvisning.
Därför bör hyresgästerna inte ta lätt på efterskott och bör kontakta hyresvärden omedelbart för att hitta lämpliga lösningar. Annars riskerar de en farlig nedåtgående spiral som till och med kan sluta i hemlöshet.
Hyresefterskott: hyresgästens skyldigheter
För att fullgöra det avtal som ingåtts med hyresvärden har hyresgästerna den yttersta skyldigheten att alltid överföra sin hyra i sin helhet och i tid till hyresvärdens konto. Med en stående order eller ett direktdebiteringsmandat är hyresgästerna på den säkra sidan att inte missa avtalet, eftersom banken då är skyldig att ordna med en snabb betalning.
Hyresgästerna behöver då bara se till att det erforderliga beloppet faktiskt finns på deras konto så att det kan överföras av banken. Om hyresgästerna själva gör den månatliga överföringen är det mycket viktigt att inte tappa bort tidsfristen och inte heller ignorera förändringar och hyreshöjningar.
De flesta hyreskontrakt anger den tredje arbetsdagen i varje månad som nyckeldatum för den inkommande betalningen av respektive månadshyra för en aktuell månad. Förresten räknas inte lördag som en arbetsdag för denna faktura.
Hyresgäster är skyldiga att betala sin hyra enligt avtalet i avtalet. Det betyder i tid och helt.
När är en hyresgäst i efterskott?
Man talar om efterskott när hyran inte har betalats den tredje arbetsdagen i månaden. För dig som hyresvärd betyder det dock inte att du kan vidta rättsliga åtgärder mot din hyresgäst i händelse av mindre förseningar i betalningen, till exempel om hyran endast erhålls på ditt konto den fjärde arbetsdagen. I ett domstolsbeslut från Federal Court of Justice (BGH, dom av den 5 oktober 2016, Az. VIII ZR 222/15) beslutades att hyran som skulle betalas måste betalas av hyresgästen senast den tredje arbetsdagen i månaden. Det är därför viktigt att pengarna finns tillgängliga på hyresgästens konto på detta nyckeldatum och att betalningen faktiskt kan göras.
Även om du har kommit överens om att ta emot betalning tidigare i ditt hyresavtal, anses överskridande av denna tidsfrist inte vara försenad enligt lagen. Som hyresvärd bör du ändå kontakta hyresgästen omedelbart om det finns någon skillnad och göra honom medveten om sina efterskott. Ofta kan sådana små fel rensas upp och missförstånd rensas, för han kanske kanske har förbisett tidsfristen eller ännu inte har ändrat stående order efter en hyreshöjning.
Vilka rättigheter har hyresvärden vid hyreskuld?
Som hyresvärd har du olika rättigheter och alternativ när din hyresgäst är i efterskott.
Uppsägning utan förvarning av en viktig anledning
Du kan till exempel skicka din hyresgäst en ”extraordinär uppsägning utan förvarning av en viktig anledning” med hänvisning till avsnitt 543, punkt 2, nummer 3 i BGB. Hyresefterskott är en viktig anledning här.
Du har alltid det här alternativet när
- hyresgästen har inte betalat den avtalade hyran i tid under två månader i följd,
- om din hyresgäst endast har betalat en del av den avtalade hyran under två på varandra följande månader, men summan av de två betalningarna är högre än en månads hyra,
- om din hyresgäst har betalat en summa på två månaders hyra under en längre tid.
Det bör noteras att din omedelbara uppsägning blir ineffektiv när hyresgästen betalar ut det utestående beloppet. Han har två månader på sig att göra detta efter att ha fått din uppsägning utan föregående meddelande.
Uppsägning i rätt tid
Ett annat alternativ för dig som hyresvärd är att ge din hyresgäst uppsägning i rätt tid enligt § 573 BGB. Här kan du åberopa en väsentlig överträdelse av avtalsförpliktelser från din hyresgäst. I det här fallet måste du dock följa den lagstadgade uppsägningstiden. Beroende på längden på det tidigare hyresavtalet kan denna uppsägningstid vara mellan tre och nio månader.
Uppsägning utan föregående meddelande och i god tid
Det säkraste alternativet för dig som hyresvärd är ett tredje alternativ vid hyreskatt: Detta består av en kombination av de två typer av uppsägningar som beskrivs ovan. Så om du inte är intresserad av att upprätthålla hyresgästen hos den nuvarande hyresgästen även efter att hyresefterskotten har reglerats, är det lämpligt att skicka båda avbokningarna samtidigt. Detta sparar dig upp till två månader om din under tiden oönskade hyresgäst fortfarande skulle betala efterskottsbetalningen av hyran inom två månader efter att meddelandet skickats utan föregående meddelande. Det är tillrådligt att arbeta med en advokat för att hitta det bästa alternativet för ditt specifika fall.
Hur ska hyresgästerna bete sig vid hyreskuld?
Av de skäl som redan beskrivits finns det en stor risk för fallissemang med varje hyresefterskott och hyresgäster bör verkligen försöka allt för att reglera sina skulder i sin helhet så snabbt som möjligt.
För att göra detta bör hyresgästerna proaktivt kontakta sin hyresvärd och förklara den nuvarande betalningsflaskhalsen för honom. Med lite tur, och om hyresgästen har varit harmonisk och okänd hittills, kan hyresgästerna hoppas på förståelse och ta bort hyresvärdens rädsla.
Hyresgästerna bör försöka arbeta med hyresvärden för att hitta en bra lösning på problemet. Kanske är delbetalning ett alternativ. Ingen hyresvärd är dock skyldig att acceptera detta, för trots allt är hyresvärden vanligtvis också beroende av den punktliga hyresbetalningen för att uppfylla sina skyldigheter.
Om hyresgästens ansträngningar misslyckas måste han försöka kompensera för efterskott i hyran, till exempel genom att låna pengar från familj eller vänner. Om hyresgästen plötsligt tjänar mycket mindre och det är osannolikt att det kommer att förändras inom en snar framtid, kontakta socialtjänsten eller det ansvariga arbetscentret omedelbart. Ibland kommer dessa institutioner bara in för betalning av hyreskillnaderna när en ansökan om antagande av hyreskuld har fyllts i. Förresten är falsk skam helt olämpligt här. Det är viktigt att förhindra en nedåtgående spiral. Därför bör hyresgästerna använda alla tillgängliga alternativ.
Om hyresgäster redan har fått uppsägning utan förvarning från sin hyresvärd måste de dra slut för att reglera skulden så snabbt som möjligt, men senast inom två månader, eller för att få dem avvecklade av socialvårdsverket eller arbetscentret. Detta innebär att den omedelbara uppsägningen av hyresavtalet på grund av efterskott i hyran initialt är ineffektiv.
Viktigt: Om hyresgästen redan har förhindrat uppsägning utan föregående meddelande genom att göra en extra betalning under de senaste två åren, gäller inte förordningen längre. Den andra uppsägningen utan förvarning på grund av efterskott på hyran inom två år kommer inte längre att annulleras, även om hyreskulden därefter regleras. Detta är endast möjligt en gång inom denna period. Med denna förordning vill lagstiftaren förhindra att betalningsförfaranden som inte betalas ut med systemet utnyttjar de rättsliga kraven till nackdel för hyresvärden.
En uppsägning utan förvarning tar mycket tid. Om du vill komma ur vägen är det bäst att prata med hyresgästen innan du anställer en advokat.
Leder minskningen av hyran på grund av brister till hyreskuld?
Om hyran minskas på grund av fel i lägenheten, kan detta också räknas som hyresefterskott. Hyresgästerna bör därför under inga omständigheter slarvigt och godtyckligt sänka hyran. Omfattande renoveringsarbeten och konstruktionsbuller på hyresfastigheten är irriterande och kan ta bort det roliga med lägenheten och dina nerver. Hyresgästerna bör ändå förbli försiktiga, eftersom en minskning av hyran snabbt kan slå tillbaka och leda till en hyresefterskott, vilket ger hyresvärden rätt att säga upp utan föregående meddelande.
Innan hyresgästen sänks, bör hyresgästerna ta reda på exakt från den lokala hyresgästföreningen, en advokat eller konsumentrådgivaren om den planerade hyresminskningen verkligen är lämplig och motiverad för den typ av nedskrivning och i det avsedda beloppet.
Det är ofta mer tillrådligt för hyresgästen att prata objektivt med hyresvärden och, om hyresfastigheten försämras, eventuellt att komma överens om en tillfällig hyresnedsättning. Normalt kommer hyresvärden att förstå saken och svara på ett tillmötesgående sätt.
Uppsägning utan föregående meddelande och evaktionsåtgärd vid efterskott: Vad är tillåtet?
Innan du som hyresvärd meddelar uppsägning utan varsel bör du vara medveten om att du sätter igång en process som kan kosta dig mycket tid, pengar och nerver. Det är därför tillrådligt att alltid prata med hyresgästen i förväg och sträva efter ett minnesavtal.
Kanske är din hyresgäst för närvarande i en personlig nödsituation och du berövar honom all risk för rehabilitering genom att säga upp utan föregående meddelande på grund av efterskott på hyran. Du bör undersöka situationen noggrant, särskilt när det gäller långsiktiga och pålitliga hyresgäster.
Du måste naturligtvis fortsätta helt annorlunda när du märker att du har att göra med en ökänd bråkmakare och korttidsuthyrning eller till och med med en systematisk hyra nomad. Då måste du naturligtvis agera väldigt snabbt och konsekvent. Tyvärr har du i många fall ingen garanti för att din hyresgäst faktiskt lämnar din lägenhet med uppsägningen utan föregående meddelande. Han kan först betala tillbaka och sedan vara skyldig hyran igen. Då behöver du bara säga upp avtalet utan föregående meddelande. Detta följs av utvisningsdragen och i värsta fall den efterföljande utvisningen. Hur som helst kommer allt detta att vara nervös och kostsamt för dig.
Om du är osäker bör du därför söka råd från din advokat om i vilken utsträckning en utvisningsåtgärd i domstol kan ha en chans att lyckas för dig. I svårigheter faller du i värsta fall inte bara kvar med hyreskuld utan måste också bära de inte obetydliga kostnaderna för förfarandet. Och det värsta: Du kan fortfarande inte bli av med den oönskade hyresgästen.
Hyreskatt: måste en varning utfärdas?
I allmänhet är det tillrådligt att skicka en påminnelse innan du skickar en avbokning utan förvarning på grund av efterskott. På detta sätt kan du eventuellt designa situationen, göra det klart för din hyresgäst att situationen är allvarlig och därmed undvika uppsägning utan föregående meddelande.
För att säga upp din hyresgäst utan förvarning krävs ur juridisk synpunkt ingen varning vid hyreskuld. Hyresbetalningar är vanliga skyldigheter som din hyresgäst måste uppfylla. Annars bryter hyresgästen mot sina avtalsförpliktelser och är automatiskt i fallissemang om han inte fullgör hyresbetalningarna helt och i tid.
Om din hyresgäst betalar men regelbundet missar de överenskomna tidsfristerna betraktas detta som ett allvarligt avtalsbrott. Om du vill säga upp din hyresgäst utan föregående meddelande av denna anledning måste du först ge honom en varning.
Hur måste uppsägningen utan förvarning struktureras?
Uppsägning utan föregående meddelande måste göras skriftligen med din originalsignatur eller underskrift av en representant godkänd av dig. Detta bör mycket exakt lista de hyreskatter som motiverar uppsägningen. Se till att du inte gör något formellt fel som gör uppsägningen utan föregående meddelande ineffektiv.
Du kan ladda ner ett exempelbrev för en sådan uppsägning utan föregående meddelande här:
Kan hyresefterskott bli förældade?
Ja. Hyreskuld kan faktiskt bli förbjuden. Efter tre år förfaller hyreskostnaderna i enlighet med avsnitt 195 i den tyska civillagen. Även om perioden verkar lång är det tillrådligt att alltid kontrollera de inkommande hyresbetalningarna noggrant och att ta itu med eventuella efterskott på hyran direkt. Om du har kommit överens om en senare betalning med din hyresgäst som en goodwill, är det alltid meningsfullt att inte tappa bort preskriptionstiden.
Hyreskatt: försiktighet lönar sig
Eventuella hyreskuld är obekväma för alla inblandade: för hyresvärden, eftersom en viktig inkomstkälla som han försörjer sig med eller betalar av ett lån går förlorad. För hyresgästen eftersom han riskerar att sägas upp utan föregående meddelande på grund av efterskott i hyran och i värsta fall blir hemlös.
Som alltid är det viktigt att bedöma det enskilda fallet. Vanligtvis är inte allt bara svart eller vitt. Med förståelse och artighet kan hyreskuld vanligtvis lösas i godo. Detta rekommenderas alltid innan fronterna härdar och du måste vidta drastiska åtgärder, vilket kan bli mycket obekvämt inte bara för hyresgästen utan också för dig som hyresvärd.
