En hyresgästs självbedömning är alltid viktig när den tidigare boende flyttar ut och en ny, pålitlig hyresgäst finns. Hyresvärdar skulle göra det bra att ta reda på mer om de möjliga kandidaterna, eftersom detta kommer att undvika otäcka överraskningar. Rätten till information har dock tydliga gränser. Ta reda på vad du som hyresvärd kan och inte kan fråga i hyresgästens självbedömning. Vi tillhandahåller också exempel på dokument för nedladdning.
Vad är hyresgästens självbedömning för?
Med hyresgästens egenbedömning kan fastighetsägare få viktig information om potentiella hyresgäster inför upphyrningen av sin lägenhet eller sitt hus. Dessa är avgörande för dig som hyresvärden, eftersom de ger information om vem du har att göra med dina potentiella nya avtalspartner.
Måste intressenter fylla i en hyresgästs självbedömning?
Rent juridiskt sett är blivande hyresgäster inte skyldiga att lämna självbedömning. Som hyresvärd bör du dock vara försiktig om en sökande vägrar att lämna information om sig själv. Även om beteendet inte nödvändigtvis behöver indikera en potentiell ekonomisk flaskhals eller till och med en hyra nomad, är en sak säker: den intresserade har en anledning att hålla en låg profil. Du kan inte veta om de bara är försiktiga med sina uppgifter eller om det finns något allvarligt bakom det som kan orsaka problem för dig. Om det finns tillräckligt med andra sökande som är mer villiga att fylla i hyresgästens egenbedömning bör du därför koncentrera dig på dem.
Vad får hyresvärden fråga i hyresgästens egenbedömning?
Kan de som är intresserade av bostäder betala hyran varje månad? Hur många kommer att bo i lägenheten? Tar du med djur? Ur hyresvärdens synvinkel är den första punkten verkligen den viktigaste för att hitta lämpliga hyresgäster. Men andra aspekter är också viktiga om en hänsynsfull och trevlig samvaro ska vara möjlig i huset. Vissa saker kan därför ifrågasättas i hyresgästens självbedömning, men inte andra.
Du får inte fritt begära information som du tror kan vara av intresse. Du har bara rätt att använda hyresgästens egenbedömning för att ta reda på saker som är väsentliga för hyresgästen.
Det är inte heller legitimt att ta reda på all information som är intressant för dig samtidigt. Beroende på om hyresgästen ska inspektera lägenheten för första gången eller tittar på lägenheten, har beslutat att hyra lägenheten under tiden eller redan har träffat dig för att ingå ett kontrakt - vid alla dessa tillfällen kan du bara ställa vissa frågor eller i fråga en hyresgäst självbedömning.
Vilken information kan hyresvärdar be om innan visningen?
Innan den potentiella nya hyresgästen besöker lägenheten har du som hyresvärd rätt att begära följande information från hyresgästen:
- För-och efternamn
- nödvändiga kontaktuppgifter
- Har du ett bostadsintyg?
- Planerar du att hålla husdjur?
Att fråga om för- och efternamn samt ett telefonnummer eller e-postadress är uppenbart, trots allt vill du som hyresvärd veta i din korrespondens vem du skriver till och hur du kan nå dem, till exempel för att ordna eller skjuta upp mötet för lägenhetsvisningen.
Om lägenheten du hyr är en som är subventionerad av sociala bostäder är det viktigt att den berörda parten har det nödvändiga bostadsintyget. Om det finns andra villkor som väsentligt begränsar valet av hyresgäster, kan och bör du också fråga om uppfyllandet av dessa villkor nu. På så sätt undviker du att avvisa lämpliga kandidater bara för att ta reda på att din favoritprospekt inte uppfyller de lagliga kraven för att bo i fastigheten.
Du kan också fråga nu om hyresgästen planerar att hålla ett djur i lägenheten. När allt kommer omkring kan katt eller hund i den hyrda lägenheten få andra hyresgäster eller ägare att känna sig störda. För att undvika konflikter redan från början bör husdjursfrågan förtydligas så tidigt som möjligt. Du kan fråga om hyresgästen planerar att hålla små djur, men han kan hålla en låg profil här. När allt kommer omkring kan du till exempel inte förbjuda honom att hålla fåglar eller fiskar.
Vilka frågor kan hyresgästens egenbedömning innehålla efter inspektionen när kontraktet initieras?
Om den potentiella nya hyresgästen är intresserad av lägenheten efter visning kan du få ytterligare information från honom i en hyresgästs självbedömning omedelbart efteråt. De då tillåtna frågorna är dessa:
- Vad är den tidigare adressen?
- Vad är utsikterna för inkomstinkomst?
- Vilket jobb har han hos vilken arbetsgivare?
- Hur många personer ska flytta in i lägenheten?
- Finns det ett utvisningstillstånd för hyreskatt?
- Har konsumentkonkurs lämnats in?
Frågan om utsikterna är ekonomiska. När allt kommer omkring måste han kunna betala hyran regelbundet och i tid på lång sikt. Svaret på denna fråga leder vanligtvis direkt till nästa i hyresgästens självbedömning: Vilken arbetsgivare arbetar personen för och vilket jobb gör de där? Observera dock att du inte har rätt att fråga om anställningsförhållandet! Om hyran betalas av Federal Employment Agency har du rätt till information om den. Du får dock inte längre begära information om hyresgästens ytterligare ekonomiska situation.
Den information som hyresvärden får ställa i hyresgästens egenbedömning när potentiella hyresgäster är där för att se fastigheten och äntligen visa intresse är ganska omfattande.
Den aktuella adressen krävs till exempel för att skicka dokument till den framtida hyresgästen, till exempel hyresavtalet, om det inte överlämnas direkt. Den tidigare adressen kan också ge dig en indikation på vem den blivande hyresgästens tidigare hyresvärd var. Men det är inte tillåtet att fråga uttryckligen om detta (se nedan).
Begäran om information om hur många som ska flytta in i lägenheten är också motiverad. När allt kommer omkring betyder ett högre antal människor oftast mer slitage på lägenheten. Som hyresvärd har du därför rätt till denna information.
De två andra frågorna om ett uteslutningsmeddelande eller konsumentkonkurs är avsedda att skydda dig som hyresvärd från att stöta på en hyresgäst som inte kommer att kunna betala den månatliga hyran. Dessa frågor är därför också tillåtna.
Service: Blankett för hyresgästens egenbedömning att ladda ner efter visningen:
Vilka frågor kan hyresgästens egenbedömning innehålla strax innan kontraktet ingås?
Om ingåendet av ett hyresavtal är nära förestående kan du som hyresvärd begära ytterligare information från den framtida hyresgästen. Dessa är:
- Bevis på inkomst
- Bevis på kreditvärdighet
- Kontouppgifter
Hittills var du tvungen att tro på hyresgästens information som han gav i hyresgästens självbedömning av sin inkomst. Nu när avtalet håller på att slutas kan du också be om bevis på det. Detta kan vara lönekuponger såväl som egenföretagande skattetäckningar eller registrering av ingående skatt.
Ytterligare säkerhet ger hyresvärdar information om hyresgästens kreditvärdighet från ett kreditföretag som Schufa (skyddsförening för allmänt kreditskydd). Om du som hyresvärd begär sådan information från hyresgästen bör du veta att du inte har rätt till poängvärdena, bank- eller kredituppgifterna som anges där. Endast information som innehåller information som du som hyresvärden har ett berättigat intresse av är tillåten här.
Du kan också nu be om bankuppgifter för avtalspartnern. Det beror på att du behöver detta för att kunna betala ut kreditbalanser som kan uppstå under hyresavtalet (till exempel efter elräkningen) till hyresgästen.
Service: Blankett för hyresgästens egenbedömning att ladda ner strax innan kontraktet undertecknas
Vad får hyresvärden inte fråga i hyresgästens egenbedömning?
Du får aldrig be om viss information från intresserade parter i hyresgästens självbedömning Sammanfattningsvis är detta all information som inte är relaterad till det avsedda hyresavtalet. Om du ändå ber om denna information riskerar du böter.
Dessa frågor är tabu i hyresgästens självbedömning:
- Vad är civilståndet?
- Planerar du att få barn? / Är du gravid?
- Vem är den tidigare hyresvärden?
- Är du medlem i ett parti?
- Är du medlem i en förening?
- Har du ett kriminellt register eller är du under utredning?
- Vilken religion tillhör du?
- Vad är din nationalitet?
- Har du några kroniska sjukdomar?
- Spelar du instrument? (och andra hobbyer och preferenser)
Alla dessa frågor är inte direkt relaterade till det avsedda hyresavtalet och är därför otillåtliga. De gäller också information från hyresgästens integritet. Det är naturligtvis intressant för dig som hyresvärd att ta reda på om den potentiella nya bosatta i fastigheten planerar att få barn. Du har dock inte rätt till denna information. För övrigt gäller detta också alla partier, föreningar eller religioner. Denna information är inte heller relaterad till hyresgästen.
Frågan som ställs särskilt ofta i hyresgästens självbedömning om musikinstrument som har spelats är inte heller tillåten. Eftersom denna information är en del av hyresgästens integritet.
Om hyresgäster upptäcker frågor om deras parti eller religion eller andra privata frågor när de slutför hyresgästens självbedömning, behöver de inte svara på dem.
Vilka är konsekvenserna av otillåtna frågor i hyresgästens självbedömning?
Om information begärs i hyresgästens egenbedömning som inte är lagligt tillåten kan detta få allvarliga ekonomiska konsekvenser. I värsta fall kan hyresvärdar som ställer sådana frågor förvänta sig en böter på upp till 300 000 euro. Det är dock osannolikt att det här höga straffet åläggs en privat hyresvärd som bara hyr ut en enda lägenhet. Men man måste dock förvänta sig en böter på cirka 100 euro här.
Måste hyresgästen berätta sanningen i hyresgästens självbedömning?
Hyresgästen måste alltid tillhandahålla sanningsenlig information i hyresgästens självbedömning om frågan är direkt relaterad till det avsedda hyresavtalet. Här har hyresvärden ett legitimt intresse av faktainformation. Detta är till exempel fallet med frågor om hyresgästens solvens. Det är dock viktigt att ta hänsyn till de tidpunkter som anges ovan, från vilka vissa frågor kan ställas. Först då är hyresgästen skyldig att tillhandahålla sanningsenlig information.
Vad händer om hyresgästen ligger i hyresgästens självbedömning?
Huruvida en lögn i hyresgästens självbedömning har konsekvenser för hyresgästen beror på vilken fråga han svarade med sanningen: Om frågan var otillåtlig (se ovan) har lögnen inga konsekvenser. När det gäller de tillåtna frågorna är det emellertid absolut nödvändigt att han följer sanningen, annars hotas han i värsta fall med uppsägning av hyresgästen utan föregående meddelande.
Om till exempel hyresgästen i hyresgästens egenbedömning hävdar att han har en betydligt bättre ekonomisk ställning än han faktiskt är, kan detta berättiga hyresvärden att säga upp hyresavtalet utan förvarning. Och detta gäller även om han betalar hyran regelbundet och i tid trots att hans inkomst faktiskt är betydligt lägre. Enligt ett beslut från Münchens regionala domstol (LG München, avgörande av 25.03.09, Az. 14 S 18532/07), kunde hyresvärden - som aldrig skulle ha ingått hyresavtalet under dessa förhållanden - inte förväntas drabbas av ekonomisk skada först innan han kan säga upp avtalsförhållandet. Det finns snarare bedrägerier i den mening som avses i §123 BGB, vilket motiverar uppsägning utan föregående meddelande.
Om hyresgästen ljög om tillåtna frågor i hyresgästens egenbedömning kan du säga upp avtalet utan föregående meddelande enligt avsnitt 123 i den tyska civillagen.
Utöver hyresgästens egenbedömning, är ett intyg om hyreskuldbefrielse från den tidigare hyresgästen vettigt?
I grund och botten, ju mer bevis du får från potentiella hyresgäster som bevisar deras tillförlitlighet, särskilt när du betalar hyran, desto mer säker kan du vara på att du har hittat en ansedd hyresgäst för din lägenhet.
Förutom hyresgästens egenbedömning kan det därför vara användbart att be den tidigare hyresgästen om ett hyreskuldfritt intyg. Ur juridisk synvinkel har du ingen laglig rätt att kräva detta kvitto, men den potentiella hyresgästen kan presentera det och bevisa att han alltid har betalat hyran i tid tidigare, talar för honom och ger dig lite mer säkerhet.
Observera dock att det inte nödvändigtvis behöver vara ett negativt tecken om ett intyg om hyreskuld undantag inte kan presenteras. Eftersom hyresvärdar inte är skyldiga att utfärda en, kan bristen på den inte nödvändigtvis tolkas som en negativ signal angående framtida hyresgäster.
Vad har GDPR att göra med hyresgästens egenbedömning?
Den allmänna dataskyddsförordningen (GDPR), som har trätt i kraft sedan maj 2018, är också viktig när det gäller information om hyresgäster. Detta beror på att det föreskrivs att den begärda informationen endast får "samlas in för specifika, tydliga och legitima ändamål" (artikel 5, punkt 1b GDPR). Dessutom måste du "vara begränsad till vad som är nödvändigt för bearbetningsändamålen" (artikel 5, punkt 1b GDPR). Om du som hyresvärd begär uppgifter från potentiella hyresgäster måste du därför se till att principerna i GDPR följs strikt när du samlar in och lagrar uppgifterna.