Med tanke på de lägre räntorna på lån funderar fler och fler på full finansiering - det vill säga att köpa ett hus utan eget kapital. Även om detta kan vara bra affärer är det i många fall riskabelt.
Låga byggräntor och stigande hyror lockar särskilt unga människor, som ännu inte har kunnat spara mycket pengar i sina liv, att köpa ett hus utan eget kapital. I sådana fall talar hypotekslångivare om full finansiering.
Sist men inte minst föreslår själva fastighetsmarknaden ett visst tryck att agera: stigningen i fastighetspriserna verkar vara oändlig på många ställen. Mellan mitten av 2017 och mitten av 2018 ökade nybyggda bostadshus med 4,6 procent i genomsnitt, enligt Federal Statistical Office. Samtidigt förblir räntorna på en låg nivå och gör det möjligt för många att genomföra sina egna bostadsprojekt trots stigande priser.
Inte så konstigt att fastighetsfinansiering med så lite eget kapital som möjligt först verkar attraktivt. "Trendindikatorn för bolån" från Dr. Klein Privatkunden AG att den genomsnittliga låneandelen i köp- eller byggpriset ökar: från 77,6 procent i början av 2014 till för närvarande 81,6 procent - med andra ord: hypotekslån blir alltmer riskabelt.
Grafiken visar hur investeringssummorna och låneandelen för fastighetsfinansiering har utvecklats de senaste åren.
Tyskarna tar fortfarande med sig i genomsnitt knappt 20 procent eget kapital, men även och särskilt i tider med mycket låga räntor bör framtida ägare notera att fastigheter förmodligen är den största investeringen i livet - hypotekslån och bostadsköp bör därför vara på ett säkert sätt. Kapital är en avgörande pelare: Även om det verkar frestande att förlita sig mer på billiga lån med tanke på de låga räntorna, rekommenderas en solid finansieringsmix av eget kapital, klassiskt livränte- och bygglån.
Ju högre finansiering, desto större är risken att inte kunna betala de månatliga betalningarna någon gång. Till exempel när finansieringen med låg ränta upphör och fastigheten ännu inte har betalats av. Ingen kan förutsäga ränteutvecklingen under de kommande tio åren. Till och med en ökning från för närvarande cirka 1,5 procent till fortfarande relativt låga 3 procent innebär en fördubbling av räntebördan.
Hyresgäster saknar eget kapital
Många vill hellre bo i fastigheter än hyra. En undersökning visade: brist på kontantreserver är den vanligaste anledningen till att drömmen om att ha sina egna fyra väggar inte alls realiseras.
Drygt hälften av de människor i Tyskland som inte äger hem skulle vilja vara ägare. Goda två tredjedelar av denna grupp (68 procent) säger att deras dröm om att äga sina egna fyra murar misslyckas på grund av brist på eget kapital. Detta var resultatet av en undersökning på uppdrag av Real Estate Association Germany (IVD).
Gå ur hyran
I undersökningen sa 19 procent av hyresgästerna att de vill köpa sitt eget hem nu eller i framtiden. Ytterligare 32 procent skulle också vilja bo i sin egen egendom, men tror inte att de för närvarande kan förverkliga denna dröm.
Andra hinder, förutom brist på ekonomisk kudde, är höga låneräntor och brist på fastigheter. Men önskan kvarstår. Eftersom den här studien också bekräftar: För majoriteten är bostadsägande ett viktigt bidrag till deras egen pension.
Bilden visar skälen till att hyresgäster inte köper bostadsfastigheter.
Vad betyder full finansiering?
De som vill köpa ett hus utan eget kapital tar ofta inte hänsyn till de extra inköpskostnaderna. Fullfinansiering innebär inte att man finansierar 100 procent av fastighetens värde med lånat kapital, utan 112 till 115 procent - merkostnaderna som överstiger det rena fastighetsvärdet måste också täckas av lånet om motsvarande kapital inte finns tillgängligt. Detta är också anledningen till de oproportionerligt höga räntorna för full finansiering: Kreditvolymen för de extra kostnaderna är inte säkerställd mot reala tillgångar, dvs inte täckt av det köpta husets rena värde. Här tar banken risken, som låntagaren måste kompensera med motsvarande högre räntor.
Den önskade fastighetens skick och läge spelar en viktig roll när du köper ett hus utan eget kapital och används av långivaren som beslutsstöd: Om du letar efter full finansiering bör du köpa en fastighet i ett bra läge och i gott skick. Med en gammal byggnad som behöver renoveras med tvivelaktiga strukturer i ett mindre populärt bostadsområde har du en dålig chans att övertyga banken om full finansiering. Om fastigheten å andra sidan lovar en positiv utveckling är chansen mycket bättre för att hypotekslångivaren blir involverad i projektet.
Vad som gör full finansiering dyrt
Full finansiering inkluderar två kostnadsdrivrutiner som gör att köpa ett hem relativt dyrt utan eget kapital:
- Ju mindre andel, desto högre ränta på bostadslånet. Eget kapital å andra sidan ger hypotekslångivare större säkerhet, vilket de belönar med motsvarande lägre räntor.
- De flesta människor kan bara betala tillbaka större lånebelopp under lång tid med låga återbetalningsbetalningar - detta innebär också att en mycket stor del av skuldtjänsten går i ränta.
Du måste också överväga en annan viktig aspekt: Långsiktiga observationer av fastighetsmarknaderna visar att låga räntor driver på efterfrågan på fastigheter och håller priserna stigande. I slutändan är det inte så mycket billigare att köpa ett hus som de låga räntorna antyder, eftersom mer kapital krävs. Samtidigt kommer en räntehöjning att lugna fastighetsmarknaden och priserna blir ofta billigare igen, särskilt på enkla och medelstora platser.
Brist på kontantreserver låter ofta drömmen om dina egna fyra murar sprängas. Det kan gå i uppfyllelse genom full finansiering.
100 procent finansiering istället för full finansiering
Om du kan täcka kompletterande inköpskostnader med eget kapital kallas detta 100 procent finansiering. Hypotekslångivare är mycket mer öppna för detta projekt än full finansiering, för i detta fall täcks lånet till stor del av fastighetens värde. Av denna anledning är räntorna vanligtvis mycket billigare. Det erbjuder emellertid inte heller pantlåntagaren optimal säkerhet, eftersom det så kallade hypoteksutlåningsvärdet för en fastighet vanligtvis ligger långt under det faktiska köpeskillingen. Långivaren värderar den lånade egendomen med en säkerhetsrabatt, eftersom det i händelse av en avskärmningsförsäljning, särskilt i mindre föredragna bostadsområden, sällan kan lösa in den ursprungliga köpeskillingen.
Att köpa ett hus utan eget kapital: personliga krav
Den som söker full eller 100 procent finansiering för sitt nya hus bör ha en bra, säker inkomst under alla omständigheter - optimal anställning inom den offentliga tjänsten eller till och med tjänstemanstatus är idealisk. I händelse av hälsorelaterad arbetsförlust är det viktigt att vidta försiktighetsåtgärder genom att teckna arbetsoförsäkring. Den ska vara så hög att den stänger inkomstgapet mellan din normala lön och eventuell förtidspensionering eller förtidspensionering. I händelse av dödsfall kan du teckna livförsäkring. Det är relativt billigt, särskilt för ungdomar, och i händelse av en tjänares död, går det in med nödvändigt kapital så att de efterlåtna kan fortsätta att finansiera fastigheten.
En annan viktig förutsättning för att köpa ett hus utan eget kapital är ålder - endast unga som har 35 till 40 års arbete framför sig bör ta risken.
Bauspar-kontrakt och Baukindergeld hjälper dig med återbetalning av skulder
Även om du redan har tagit ett lån för att fullfinansiera din fastighet, är det meningsfullt att ingå ett nytt bostadslån och sparavtal samtidigt. Med detta kan du senare till exempel omplanera den återstående skulden på ditt lån och samtidigt säkra de låga räntorna på lång sikt. Dessutom kan du fortfarande få Riester-utsläpp för ditt bostadslån och sparavtal och eventuellt även anställdes besparingsersättning samt bostadspremien. Riester bostadslån planer är särskilt lönsamma för familjer med barn, eftersom det finns de högsta ersättningarna för nästa generation.
Staten har stött familjer utan fastigheter som vill bygga eller köpa ett eget hus sedan hösten 2018 med barnbidrag. Förutsättningen är att hemmet köps mellan 1 januari 2018 och 31 december 2020 - oavsett bostadsyta och om det är nytt eller nytt. Familjer får ett årligt bidrag på 1200 euro per barn under en period av tio år. Inkomstgränsen är 75 000 euro skattepliktig hushållsinkomst plus 15 000 euro per barn. Baukindergeld kan sökas online via KfW-bidragsportalen. Köp- eller byggdokument, registreringsbevis, inkomstbevis och meddelanden om barnbidrag bör finnas tillgängliga.
När är full finansiering meningsfull?
Det finns definitivt fall där full finansiering är mer vettigt för dig personligen än att köpa ett hus med eget kapital. Om du redan äger en förvaltningsfastighet av jämförbart värde, varav de flesta har betalats av och en årlig nettohyresavkastning på över 5 procent, är beräkningen enkel. Om du tar upp det nya fastighetslånet från samma bank som redan har finansierat din första fastighet finns det vanligtvis inga problem med full finansiering. I detta fall kan långivaren också använda den befintliga fastigheten proportionellt som säkerhet för det nya lånet.
Om du redan har investerat det nödvändiga beloppet för husköp i kapitalinvesteringar som aktier eller medel och den genomsnittliga årliga avkastningen har varit över 6 procent i minst 10 år, lönar sig också full finansiering. I detta fall är intäkterna högre än kostnaderna för finansiering av fastigheten. I sådana fall är det dock svårare att övertyga banken att köpa ett hus utan eget kapital, eftersom inkomsterna på kapitalmarknaden kan variera kraftigt beroende på ekonomin och hypotekslångivaren inte värderar denna kapitalinvestering som säkerhet som det konkreta guldet.
Finansiering med eller utan eget kapital: beräkna exakt
Hur som helst, innan du köper ett hus utan eget kapital, bör du beräkna olika scenarier med en lånekalkylator. Beräkna först bördorna när du köper en fastighet omedelbart utan eget kapital. Du beräknar sedan hur länge du skulle behöva spara för att skaffa 20 procent av kapitalet för fastighetsköpet, och beräknar detta scenario med en lånekalkylator med olika fiktiva räntor som grund. På det här sättet får du en känsla av om det är så lukrativt att köpa det nu som det ursprungligen verkar.
