Bostadsfinansieringen måste vara beräknad. Det är därför viktigt att i förväg klargöra hur mycket eget kapital du kan använda, vilka merkostnader som kommer att uppstå och hur hög din månatliga börda kan vara. Med tillförlitliga räntor och låga räntor blir bostadslånet och sparavtalet en hörnsten i din fastighetsfinansiering.
Bostadsfinansieringen måste planeras noggrant så att det inte får några pengar problem senare. Ditt bostadslån och sparavtal spelar en avgörande roll i detta: Du har räntesäkerhet under hela lånets löptid och du kan beräkna med fasta räntor och de gynnsamma räntevillkoren gör din investering enklare. Förutom bostadslånet och sparavtalet, som vanligtvis täcker 20 till 30 procent av kostnaderna, krävs vanligtvis cirka 20 till 30 procent eget kapital. De återstående 50 till 60 procent kan betalas ut genom ett hypotekslån.
Hur mycket kan mitt hus kosta?
I början av bostadsfinansieringen måste ditt ekonomiska spelrum beräknas. För det första spelar det ingen roll om byggarna är unga eller vill ta ett bostadslån från 50 år och framåt. Använd din inkomst för att avgöra hur många euro du kan samla in varje månad för lånets delbetalning av finansieringen. Så skriv ner vanliga inkomstbetalningar och beräkna sedan månadskostnader som levnadskostnader, tillhörande bostadskostnader, försäkringar, radio och TV och mycket mer. Jämförelsen av beloppen bör leda till en fritt disponibel inkomst, från vilken månadsavgiften beräknas. Storleken på den månatliga hyran vid denna tidpunkt kan tjäna som vägledning.
Tips : Bolåneräntan bör inte vara högre än 40 procent av den tillgängliga nettoinkomsten. Dessutom får du inte glömma att inkludera de oförutsedda inköpskostnaderna för husköpet i kostnadsplaneringen.
Följande tabell ger en grov översikt över hur hög månadsavgiften blir - beroende på den totala kostnaden för att köpa en fastighet och det tillgängliga kapitalet. Viktigt: I enskilda fall krävs alltid en individuell beräkning av fastighetsfinansieringen.
|
Det är så det fungerar med finansiering |
|||
|
Fastighetspris |
200 000 euro |
300 000 euro |
400 000 euro |
|
finansiering | |||
|
30% eget kapital |
60000 euro |
90 000 euro |
120 000 euro |
|
inklusive hushållssparande på |
40000 euro |
60000 euro |
80 000 euro |
|
30% besparingar på bostadslån |
60000 euro |
90 000 euro |
120 000 euro |
|
40% livränta |
80 000 euro |
120 000 euro |
160 000 euro |
|
Ränta och återbetalning per månad | |||
|
Bauspar-lån (månatlig återbetalningsgrad |
400 euro |
600 euro |
800 euro |
|
Livräntelån (återbetalning 4% per år, låneränta 2% fast i 10 år) |
400 euro |
600 euro |
800 euro |
|
total månatlig belastning |
800 euro |
1200 euro |
1600 euro |
Bestäm eget kapital
Hur mycket fastigheten kan kosta beror också på storleken på kapitalet. 30 procent av dina egna medel är en bra ekonomisk grund. "Men det kan också göras med mindre ansträngning", medger Gerhard Zieris, LBS-finansieringsexpert. De som vill bygga eller köpa i eftertraktade regioner som München eller Hamburg kan ofta knappast skaffa 30 procent av kapitalet. "I enskilda fall kan en fastighet också vara 75 eller 80 procent externt finansierad", säger Zieris. Naturligtvis förutsätter detta att låntagaren kan betala de månatliga delbetalningarna på lång sikt. Du kan ta reda på vilka andra krav som måste uppfyllas i vår artikel Ta upp ett lån.
För att kunna uppskatta hur mycket pengar som finns tillgängliga för ett lån är det bra att hålla en hushållsbok i några månader. ”Använd dock så mycket eget kapital som möjligt. Ditt sparande är definitivt en av dem. Du bör inte röra din livförsäkring. När du har beräknat hela inköps- eller anläggningskostnader inklusive extra kostnader räcker vanligtvis två till tre nettolöner som reserv. ”Aktier och värdepapper kan också räknas som eget kapital. Så snart köpet blir konkret så säljer du dessa artiklar och investerar pengarna säkert.
I grund och botten bör du spara cirka 30 procent eget kapital.
LBS inteckning alternativ
- Inget
bostadslån och sparavtal ännu Om du plötsligt hittar din drömfastighet men ännu inte har nått den minsta sparperioden för ditt bostadslån och sparavtal eller vill sluta ett bostadslån och sparavtal i framtiden, kan LBS-förfinansiering vara lösningen. Du kommer att få ett LBS-förfinansieringslån till ditt bostadslån och sparande. Medan du fortsätter att spara på ditt bostadslån och sparavtal betalar du bara räntan på ditt förfinansieringslån. När ditt bostadslån och sparavtal tilldelas använder du det för att ersätta lånet. - Hemmesparekontrakt redan sparat
Du har redan nått sparmålet och minimitiden men har ännu inte tilldelats ett bostadslån och sparavtal eftersom betyget ännu inte har uppnåtts? Då kan överbryggande ekonomi hjälpa dig. Medan överbryggningslånet löper betalar du bara räntan på lånet. Först när ditt bostadslån och sparkontrakt har tilldelats löser du in det med ditt bostadslån och sparande.
Fördelar med LBS bygglån
Genom att spara ditt bostadslån och sparavtal kan du förvärva rätten till ett billigt bostadslån. Följande fördelar är resultatet av LBS-lånet.
- Låga låneräntor under hela löptiden: Även i en låg räntefas underskrider byggnadssamhällets låneränta regelbundet hypoteksvillkoren.
- Fasta räntor: En fast månadsränta och återbetalningsnivå avtalas när LBS-bostadslånet och sparavtalet undertecknas.
- Snabb återbetalning: lånet betalas vanligtvis efter cirka tio år. Om du vill bli skuldfri snabbare kan du göra särskilda återbetalningar när som helst.
- Månatliga delbetalningar (ingen fast ränta)
- Ingen räntetillägg (jämfört med en andra inteckning eller för mindre lån)
- Skyddet i fastighetsregistret är underordnat
Inteckningslån
De återstående kostnaderna för ditt bygg- eller köpprojekt kan finansieras genom ett hypotekslån från Sparkasse. Här bör du välja den fasta ränteperioden - vanligtvis fem, tio eller 15 år - beroende på aktuell räntenivå.
- Vad är ett inteckning?
Liksom markavgiften är en inteckning en av markavgifterna. På detta sätt säkrar banken rättigheter till en fastighet och låntagaren får ett lån i gengäld. Om låntagaren är insolvent kan banken utestänga fastigheten och därmed reglera dina fordringar. Beloppet på en inteckning beror främst på fastighetens värde. Efter en noggrann granskning av fastighetsregistret, planer och köpeavtal beräknas fastighetens utlåningsvärde.
Låt en expert ge dig råd. Det finns många sätt att finansiera ett hem.
- Livräntelån
Eftersom hypotekslånet vanligtvis är en mycket stor summa uppfanns förfarandet för livräntelånet: gäldenären betalar ett fast belopp varje månad - livräntan, som inte bara betalar räntan utan också återbetalar en del av lånet. I följande del avser räntan endast återstående skuld, med den positiva effekten att återbetalningsdelen av det angivna beloppet ökar. Dina bördor förblir desamma, räntan / återbetalningsgraden förändras till din fördel.
Och år efter år - så länge du har satt intresse. Med en återbetalning på en procent tar det bra 35 år att återbetala lånet - inget problem för en 30-åring. Om du vill bli av med skulden snabbare går du med på en högre återbetalning, till exempel tre procent. Sedan regleras lånet efter nästan 20 år. I tider med låga räntor bör du låsa in räntan så länge som möjligt, i tider med höga räntor ganska korta. Vanligtvis väljer du fem eller tio år. De som fixar räntan i 15 år (eller till och med 20 eller 30) kan fortfarande byta till mer gynnsamma förhållanden efter tio år, förutsatt att de meddelar det sex månader i förväg. - Långtidsförsäkring
För att säkra hypotekslånet är det lämpligt att teckna livslångt försäkring. Till skillnad från kapitalförsäkring finns det bara att täcka döden. I händelse av död kommer det överenskomna försäkringsbeloppet att betalas ut. I bästa fall kan lånebeloppet lösas in helt och de efterlevande anhöriga är skuldfria. Premien för livförsäkring är relativt låg men åldersberoende. För att säkerställa hypotekslån räcker det med en livförsäkring med ett minskande försäkringsbelopp som täcker det återstående utestående beloppet. Premien bör jämföras baserat på nuvärdet av alla bidrag, låga initiala bidrag kan bedra.
Eget bidrag till husbyggande
Spara genom ditt eget bidrag: De som kan göra mycket själva lindrar byggnadsbudgeten med fem till 15 procent. Det finns till exempel vad som kallas muskelinteckning, där banker erkänner att du har bidragit till att bygga ett hus som en del av ditt eget kapital och därigenom erbjudit bättre kreditvillkor. Banker redovisar som regel mellan tio och 15 procent av den totala byggkostnaden som eget bidrag.
Men överskatta inte dig själv om du vill bygga ditt eget hus. Eftersom inte allt hantverk är lämpligt för hobby-DIY-entusiaster. Målning och tapetsering samt läggning av plattor bör också kunna bemästra oerfarna byggare. Kompetenta hantverkare med mycket tid får också delta i konstruktionsarbetet eller gips. Men vad du definitivt bör överlåta till specialister är el- och VVS-installationen.
De som kan göra en del arbete på egen hand har möjlighet att avlasta byggbudgeten med upp till 15 procent.
Vilka bidrag kan jag få?
Från staten - men också från andra institutioner - finns det olika finansieringsalternativ för att bygga eller köpa ditt eget hem:
- Residential Riester
Med ett Bostads Riester-kontrakt betalas en del av inkomsten till kontraktet. Staten betalar bidrag. Dessutom kan de inbetalda pengarna dras av från skatt som en särskild kostnad. De inbetalda pengarna måste i vilket fall som helst användas för en fastighet, till exempel genom att betala dem till ett byggföreningslåneavtal. - Bostadsfrämjande
Med bostadsfrämjande lagen hjälper vissa federala stater låginkomstfamiljer att uppfylla sin dröm om att ha ett eget hem. Men även här måste ett eget kapital på cirka 15 till 25 procent tillhandahållas. Ibland accepteras också bidrag i natura, såsom byggmaterial som du har tagit med dig själv. - KfW-lån
KfW-banken ger lån med låg ränta för att bygga eller köpa ett hus, förutsatt att det är ditt eget hem. Men finansieringen kan också ingå vid renovering eller renovering.
Bostadsstöd från federala stater och kommuner Det finns också överkomliga lån och bidrag för att bygga eller köpa ett hus på federal nivå. Ta reda på mer från din respektive Landesbank. Finansieringsansökan skickas vanligtvis till distriktskontoret eller stadsdelarna.- Kyrka
Kyrkan tilldelar ibland mark med ärftliga byggrättigheter. Så en familj kan bygga på fastigheten utan att behöva köpa den. - Arbetsgivarlån
I vissa företag är det möjligt att få ett arbetsgivarlån. Dessa är billigare än ett vanligt fastighetslån från banken.
Viktiga villkor för finansiering
Du kommer ofta att stöta på följande villkor när du finansierar ditt hem. Innan du står inför att underteckna låneavtalen bör du veta vad de betyder.
- Livräntelån : De flesta hypotekslån idag är annuitetslån. Det betyder: räntan förblir densamma till slutet av den fasta ränteperioden; räntedelen fortsätter att minska med tiden eftersom återbetalningarna minskar skulden. För detta ökar återbetalningsdelen. Din rådgivare ger dig en återbetalningsplan med kontraktshandlingarna - för en bättre överblick.
- Uppföljningsfinansiering : Efter att räntebindningsperioden har löpt ut kan du ordna ett uppföljningslån med låg ränta. För uppföljningsfinansiering kan det löna sig att ingå ett LBS-byggavtalslåneavtal nu. Om detta är klart för tilldelning i slutet av den fasta ränteperioden ersätter det bygglånet - du drar nytta av gynnsamma låneräntor.
- Utlåning : Utlåningsvärdet anger det belopp till vilket banken är villig att erkänna fastigheten som motsvarande lånet. Belåningsgraden informerar dig om vilken procentandel fastigheten finansieras med skuld i förhållande till marknadsvärdet. Fakturan inkluderar även tillhörande inköpskostnader såsom fastighetsöverföringsskatt, notariavgifter och fastighetsregistreringsavgifter.
- Effektiv och nominell ränta : Den effektiva räntan indikerar också andra lånekostnader, till exempel hanteringsavgifter eller provisioner, och hjälper dig att jämföra räntor från olika leverantörer. Den nominella räntan är avgörande för beräkningen av månadsräntan.
- Finansieringsbekräftelse : Efter noggrann kontroll av din ekonomi kan din bank, om du vill, utfärda en finansieringsbekräftelse som du kan presentera för säljaren under en husinspektion. På det här sättet ser han eller hon omedelbart att du kan stänga affären.
- Icke-godtagande ersättning : Följande gäller byggare: Om de inte använder det avtalade lånet har banker rätt att kräva ersättning som inte godtas. Vissa kreditinstitut undantar sina kunder om de bara avstår från fem till tio procent av lånebeloppet.
- Riestersubvention : Byggare och köpare använder Riestersubventionen om de förvärvade sitt hus efter 01.01.2008 (tidsfristen är slutförande eller överlåtelse av äganderätt) - oavsett om du använder det för besparingar eller återbetalning.
- Speciell återbetalning : Det är bra om du använder bonusbetalningen från chefen eller ett arv för att minska skulden - och spara ränta. Du kan när som helst betala tillbaka ditt byggföretagslån. Många sparbanker tillåter dig att återbetala tre till fem procent av lånebeloppet per år utan förskottsbetalning.
- Återbetalningsbelopp : Du avtalar återbetalningsbeloppet för ditt hypotekslån enligt dina ekonomiska möjligheter. Ju högre återbetalning, desto snabbare blir du skuldfri. Låt din sparbank eller LBS-rådgivare ta reda på vilket återbetalningsbelopp som är bäst för dig.
- Förskottsbetalning : Om du betalar tillbaka ett lån med ett fast ränteavtal tidigt kommer kreditinstitut att ställa in kompensation för förlusten av ränta. Med räntebindningsperioder över tio år kan du säga upp lånet med sex månaders uppsägningstid efter tio år.
- Fast ränteperiod : Genom att enas om en fast ränta för ditt hypotekslån skyddar du dig mot ogynnsam ränteutveckling på kapitalmarknaden. Om du bara enas om en kortfristig fast ränta sparar du för närvarande 0,1 till 0,2 procentenheter på ränta - men du riskerar att räntan blir högre efter att den har löpt ut. Du godkänner för närvarande de längsta tiderna med fast ränta.
- Tilldelning : Du kan uppnå fördelningen av ditt bostadslån och sparavtal genom att spara 40 till 50 procent av bostadslånet i vanliga små avbetalningar - även med hjälp av statliga subventioner som bostadsbyggnadsbonusar, anställdas sparbidrag och Riester bostadsbidrag.
