Fastighetsboom i Tyskland: Den som letar efter en förnuftig investering bör överväga att hyra ut en fastighet. När du köper en lägenhet, oavsett om det är en hyres- eller förvaltningsfastighet, bör du överväga byggnadens pris, läge, skick och ägarnas samhälle - då står ingenting i vägen för din egen lägenhet som en investering.
De ihållande låga räntorna utgör problem för många sparare. Säkra investeringar som ger mer än en procents ränta är svåra att hitta. Att köpa en hyreslägenhet för senare personligt bruk kan därför vara ett förnuftigt alternativ för privatpersoner.
Fastigheter som en investering: goda skäl
Att hyra din egen fastighet erbjuder flera fördelar: Ägarna har säkerheten att ha rätt fyra väggar för sin ålder och kunna designa dem helt fritt, till exempel barriärfria. Detta sparar också skatt: "Hyresvärdar kan utföra reparationer eller investera i åldersanpassade renoveringar, så länge dessa utgifter fortfarande är skatterelevanta", säger LBS-expert Markus Lang som ett tips. "När du går i pension sjunker skattesatsen vanligtvis och som ägare kan du inte dra av sådana kostnader."
Matchande objekt
1. Plats:
Kontrollera storlek, planlösning och komfort, bostads- och trafiksituation samt infrastrukturen. Finns det några lägenheter i grannskapet? Köp sedan någon annanstans!2: a inspektion:
Fråga vilka renoveringar som väntar. Är reserverna tillräckliga, planeras särskilda avgifter? Hur fungerar chefen? Harmoniserar ägarföreningen?3. Professionell rådgivning:
Få hjälp - en byggexpert eller erfaren arkitekt kommer att kontrollera din-Best-Home.net för dolda fel.4. Inköpspris:
LBS publicerar priserna för 640 städer varje år i ”Marknaden för bostadsfastigheter”.5. Hyra:
Du kan ta reda på hur mycket hyra du kan förvänta dig från det lokala hyresindexet.6. Hyresavkastning:
Den anger vilken procentandel av investeringskostnaderna du kan få tillbaka genom den årliga hyran. Inklusive alla tillhörande inköpskostnader bör nettohyresavkastningen vara över 4 procent.7. Finansiering:
Med ett bostadslån och sparavtal kan du säkra ett lån med låg ränta. Idealisk: invester 20 procent av kapitalet.8. Skatter:
En skattepersonal kommer att berätta för dig innan du köper om din investering är matematiskt lönsam.Dessa tankar rörde också Dietmar och Edith Pfaffenberger. Föräldrarna till två har redan sitt eget hem och ville nu investera ytterligare 70 000 euro säkert. De hittade en snyggt och belägen två-rumslägenhet med bra 55 kvadratmeter bostadsyta för 175 000 euro som de vill köpa och initialt hyra ut. "Vi kan flytta in senare när vi inte längre är lika rörliga och trädgårdsarbete blir för mycket för oss", kom paret överens om. En solid finansiering som inte överväldigade dem var en förutsättning. Paret ville trots allt stödja sina barn ekonomiskt i sina studier de närmaste åren.
Hyr en fastighet: Smart finansiering
Av det totala priset (inklusive tilläggskostnader) på 189 000 euro tog Pfaffenbergers in 69 000 euro i eget kapital. De betalade återstående belopp med ett amorteringsfritt LBS-förfinansieringslån. De ersätter senare detta förfinansieringslån med ett byggföretagskontrakt som har sparats under tiden. Din månadsavgift är 600 euro i 21 år. Under de första tio åren kan paret dra av 180 EUR i räntekostnader och 275 EUR i byggnadsavskrivningar per månad från hyran på 500 EUR. Återstår 45 euro som skattepliktig hyresintäkt. För detta betalar Pfaffenbergers endast 14 euro i skatt till en skattesats på 30 procent (omräknat till månaden). Deras totala nettobörda är 114 euro.
Vacker utsikt
Efter tio år löses förfinansieringslånet in med det utbetalda lånebeloppet och sedan återbetalas en del av lånet vid varje ytterligare del. Detta minskar räntekostnaderna och skatteavdraget. Med andra ord ökar skattebördan något - och det gör också den månatliga nettobördan. Under det första året av byggföreningens lån är detta 123 euro. Fram till återbetalning ökar den till 168 euro. Pfaffenbergers har gjort bra avsättningar för sin framtid.
… Läser in
| Köp pris | 170 000 euro |
| Ytterligare kostnader (mäklare, notarie, fastighetsöverföringsskatt) | 14 000 euro |
| Total inköpspris inklusive fastighet | 189 000 euro |
| Rättvisa | 69 000 euro |
| Finansieringsbehov | 120 000 euro |
1) inklusive förvärvsavgift (1% av byggföreningens sparande) och 9,60 EUR årsavgift.
2) ursprungligt intresse. De minskar med varje återbetalningsbetalning. Detta ökar nettobördan till 168 euro i slutet av finansieringen.
3) Finansieringskostnader minus hyresintäkter och plus skatt.
Att bygga pengar är billigare än någonsin. Med dagens toppvillkor är full skuldfinansiering för fastighetsförvärv frestande. Men var försiktig: Den som tar ett lån för mer än 60 procent av hypoteksutlåningsvärdet betalar gradvis en allt högre riskpremie till banken. Den allmänna regeln är: ju mer eget kapital, desto bättre villkor.
Lån i checken: Fråga hur mycket räntor som faller när du ökar ditt eget kapital. Investeringar med högre ränta bör dock inte säljas till förmån för eget kapital. Jämför först nettoavkastningen på befintliga investeringar med låneräntan för motsvarande belopp. Fråga efter erbjudanden om högre lånebelopp - i undantagsfall finns det lägre räntor.
Fördel för sparande i byggföretag: Bygglån beviljas också utan riskavgifter om de överstiger 60 procent av värdet på bostadslånet.
Markus Lang, LBS skatteexpert
Hyresintäkterna måste beskattas. Kostnader för den hyrda fastigheten (såsom räntor, avskrivningar eller reparationer) kan dock kvittas mot hyresintäkterna. Detta gör det möjligt för hyresvärdar att minska skattepliktiga inkomster från hyra och leasing.
Avskrivningar: Två procent av anskaffnings- eller produktionskostnaderna (exklusive fastighetskostnader) kan skrivas av per år. När en hyreslägenhet köps för 150 000 euro minskas de skattepliktiga hyresintäkterna med 3 000 euro per år.
Reparationer: Underhållskostnader (till exempel för nya brickor i badrummet eller nya fönster) kan dras av från skatten omedelbart. Skattekontoret utvärderar dessa kostnader som inkomstrelaterade kostnader. Varning: Åtgärderna kan eventuellt bedömas som kostnadsrelaterade kostnader och ska därför bara skrivas av linjärt över 50 år. En tumregel gäller skattekontoret: Om moderniseringsarbetet överstiger 15% netto av byggförvärvskostnaderna inom tre år efter inköpet är det inte längre avdragsgillt under reklamkostnader. Detta gäller då för alla åtgärder under dessa tre år.
Hyr en lägenhet: vakansperioder och skatt
Norbert Schönleber, specialadvokat för hyres- och fastighetsrätt, ger:
Bor du först själv i din villa och vill hyra ut den efter att du flyttat ut? För att du ska kunna kräva inkomstrelaterade utgifter från skattekontoret för den lediga lägenheten måste du bevisa att du vill hyra lägenheten och inte sälja den.
Endast hyra: Enligt Federal Finance Court (Aktenz. IX R 1/07) är reklamkostnader kostnader för att säkra inkomsterna. Domarna bestämde att endast leasing tjänar till att generera inkomster, inte försäljning. Ett beslut att hyra måste därför vara igenkännligt - det är inte så länge som ägaren inte bara vill hyra fastigheten utan också sälja den.
Bevis:Om du vill dra nytta av avdraget för inkomstrelaterade utgifter efter att du flyttat, leta efter hyresgäster, inte köpare. Bevisa skattemyndigheterna att du vill hyra fastigheten - till exempel med lägenhetannonser, anställa en mäklare och bevis på potentiella hyresgäster. "
Investera säkert i en förvaltningsfastighet
Den som köper en fastighet som en kontant investering beräknar annorlunda än en ägare. För båda gäller dock följande: En balanserad finansieringsmix är viktig. Hyresvärdar kan också dra nytta av ett låneavtal för byggföretag.
Med tanke på de låga räntorna undrar spararna hur man investerar sitt sparande. Byggare och köpare drar nytta av billiga lån. Så det är inte förvånande att fler och fler funderar på att hyra en fastighet. Detta framgår av undersökningar som den rikedomsbarometer som publiceras årligen av den tyska sparbanken och giroförbundet: Senast ansåg 27 procent av de tillfrågade att egendom som används av tredje part är idealisk för att bygga upp rikedom. För tio år sedan var det bara 7 procent. Mäklare bekräftar denna trend. Innan finanskrisen började 2007 sålde LBS Immobilien GmbH NordWest bara tio procent av bostadsrätterna för kapitalinvesteringar; 2017 nådde värdet nästan trettio procent.
Husägare är en säker investering. En solid finansiering är viktig här.
Är det värt att köpa?
För att investeringen ska vara lönsam måste förhållandet mellan hyresintäkterna och inköpspriset vara rätt:
Årlig kallhyra / inköpspris x 100 = bruttohyresavkastning
Inköpspriset är till exempel 25 gånger den årliga grundhyran, vilket ger en bruttohyresavkastning på 4%. Betong:
12 000 euro / 300 000 euro x 100 = 4%
Nettohyresavkastningen ger en bättre orientering. Inköpskostnader, administration och underhållskostnader ingår här (exempel till höger). Skattebetalningar och sparande samt finansiering beaktas inte. *
* På webbplatsen Stiftung Warentest hittar du en gratis miniräknare som inkluderar dessa och andra faktorer (t.ex. schablonbelopp för hyresförlust): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| kostar | |
| Köp pris | 300 000 euro |
| plus kompletterande anskaffningskostnader | plus 30 000 euro |
| Total ansträngning | 330 000 euro |
| Nettohyran | 12 000 euro |
| administrering | minus 600 euro |
| underhåll | minus 1000 euro |
| Årliga hyresintäkter | 10400 euro |
Nettohyresavkastning: 10 400 euro / 330 000 euro x 100 = 3,15%
Avkastningsnivå
Många uppskattar fastigheter eftersom de är mer påtagliga än abstrakta värdepapper. Investerare hoppas på stabilt värde och stabila hyresintäkter. För att förväntningarna ska kunna uppfyllas måste du dock investera tid - först i valet av fastigheten. LBS-distriktschef Konstantinos Stylianos säger vad som är viktigt: ”Plats, plats, plats. Köpare uppmärksammar en fungerande infrastruktur, den sociala miljön och goda befolkningsprognoser. Dessutom är tillståndet och utrustningen mycket viktig för att undvika vakanser.
Huruvida investeringen är värdefull beror till stor del på hyresintäkterna. Dessa ska inte bara flöda pålitligt utan också stå i ett rimligt förhållande till inköpspriset. Till exempel, om priset är 25 gånger den månatliga hyran, är avkastningen 4 procent. "Under inga omständigheter bör de extra förvärvskostnaderna utelämnas från beräkningen", betonar Stylianos. Dessa påverkar - precis som kostnaderna för administration och underhåll - nettohyresavkastningen. Att uppnå hög avkastning har blivit svårare på senare tid. För på många ställen har inköpspriserna stigit snabbare än hyrorna. "Men en avkastning på 2-3% verkar för närvarande ganska attraktiv jämfört med andra investeringar", säger Stylianos.
Fördelar för hyresvärdar
För köpare som behöver ett lån är den nuvarande räntesituationen mycket gynnsam. Eftersom: "Investerare får bra förhållanden, särskilt om de tar in höga värdepapper - till exempel äganderätt", säger LBS-finansieringsexpert. Du kan sedan (till skillnad från ägare) dra av låneräntan som inkomstrelaterade kostnader - som nästan alla kostnader för den hyrda fastigheten (såsom kostnader för reparationer och administration, avgifter för kontohantering). Investerare kan avskriva den största posten, förvärvskostnader (exklusive mark) under en period av 50 år. Skattefördelarna är därför ett argument för att köpa en förvaltningsfastighet.
Men det som är ännu viktigare är att skuldfritt bostadsägande är perfekt som ytterligare pension. För att uppnå detta mål hjälper balanserad och långsiktig finansiering med en blandning av eget kapital, livräntelån och byggsamhällets låneavtal. Konstantinos Stylianos betonar: ”Besparingar i byggsamhället är också användbara för privata investerare för att skydda sig mot stigande räntor.” Annars kan högre kostnader för uppföljningsfinansiering klara av sina egna beräkningar.
Passar för framtiden
Det är också viktigt att hyresvärdar håller fastigheten i gott skick. För att göra detta bör de bygga upp reserver, helst med hjälp av ett låneavtal för byggsamhället. När det behövs renoveringar har de inte bara sparat kredit. Du kan finansiera på de villkor som gäller då och då. ”Storleken på bostadslånet är sekundärt”, säger Stylianos. ”Beroende på vilka åtgärder som väntar kan byggföreningens låneavtal skäras upp.” Byggföretagets sparare kan fylla på kontraktet för att få ett högre lånefordran eller dela upp det om han bara behöver en mindre summa.
Privata investerare bör noggrant undersöka och underhålla sin fastighet, beräkna realistiskt och finansiera den solidt. Då kan fastigheten leva upp till sitt rykte som en säker investering.
Expertråd från LBS distriktschef Konstantinos Stylianos:
LBS distriktschef Konstantinos Stylianos.
”Även i åldern 50 eller 55 kan en pensionsfastighet löna sig. Som första köpare bör du dock prioritera bostadsfastigheten du använder själv. De som inte längre behöver betala hyra i ålderdomen kan känna lättnaden månad efter månad. Det finns inget bättre skydd - förutsatt att fastigheten inte har hög skuld. Om du redan bor i ditt eget hem kan köp av en förvaltningsfastighet löna sig. Först och främst hjälper hyresintäkterna att hantera räntor och återbetalningar. De förbättrar senare pensionen.
finansiering
Människor i mitten av femtiotalet måste vanligtvis möta en högre soliditet än en genomsnittlig köpare i 40-talet. Men de som har varit i yrket i årtionden har ofta något på högkant. Ändå har äldre framtidsutsikter haft svårt på sistone: På grund av den förestående inkomstnedgången med pensionen kunde de knappast uppfylla kraven för kreditkontroller som trädde i kraft 2016. Sedan maj har finansinstitut återigen fått mer utrymme - också för att svara på enskilda argument: till exempel förfallna livförsäkringar som hjälper till med skuldlättnad eller den allvarliga viljan att sälja fastigheten för att betala återstående skuld.
