Med en livränta kan pensionerade husägare fylla på sin pension. Men är det en bra idé att sälja ett hus för en högre månadspension? Vi förklarar fastighetsrentemodellen, dess varianter och riskerna för säljare och köpare.
Varför livränta?
Om du funderar på att förbereda din pension tidigt, har du en bättre position. Att äga en fastighet är naturligtvis ett bra sätt att försörja ålderdomen - men även om ägarna bor hyresfria och fastigheten har betalats kan de fortfarande stöta på ekonomiska svårigheter i ålderdomen. Livränta är ännu inte utbredd i Tyskland. Men intresset för det ökar, rapporterar Dirk Scobel, en finansexpert från Hamburgs konsumentcenter: ”Den nuvarande generationen av äldre medborgare har vanligtvis betalat sin egendom helt och får bara en liten pension samtidigt.” Pensionärer kan överbrygga sådana flaskhalsar med livränta.
Så här fungerar fastighetsrenten
Steget till en livränta är försäljningen av ett hus eller en lägenhet. Till gengäld får ägarna en månatlig pensionsutbetalning på sitt konto samt en mestadels livslång uppehållsrätt, ibland i kombination med en engångsbetalning. Allt säkrat av en notarie och förankrat i fastighetsregistret. Hur mycket pengar som flyter beror på fastighetens värde och säljarens ålder.
Finansieringsexpert Scobel förklarar: "Den som bestämmer sig för att hyra en fastighet måste vara tydlig med en sak: det tidigare hemmet faller i köparens besittning efter sin egen död. Barn och andra familjemedlemmar blir då tomma eftersom fastigheten är i sådana fall ofta de väsentliga tillgångarna. För att undvika oenighet och gräl, prata med dina släktingar om önskan att gå i pension din egendom. Om din avkomma är ekonomiskt stark, kanske deras son eller dotter vill ta över föräldrahemmet och själv göra pension. Ditt hem fortsätter att vara familjeägt. " I praktiken är det vanligt att ge en del av egendomen till barnen medan de lever och att komma överens om en livränta i gengäld. Pensionärer som inte har barnvälj det när de inte bryr sig om att lämna välstånd.
Varianter av livränta
| variant | klassisk livränta | förkortad livränta (maximal livränta ) | förlängd livränta (garantiperiod för livränta) |
| Så här fungerar det | Regelbunden betalning mot ett värde som är knutet till en persons liv - om betalningen är knuten till flera människors liv talar man om en länkad livränta | Regelbunden betalning mot ett värde som är knutet till en eller två personers livstid , men begränsat till en överenskommen maximal löptid | Regelbunden betalning mot ett värde som är knutet till en eller två personers livstid , men med en tidigare överenskommen minimitid |
| Plus |
livslång bästa |
högre pension än efter högsta livränta |
Livslång säkerhet Med en garantiperiod är bästa skyddet |
Det speciella fallet med en omvänd inteckning
En annan modell som ett alternativ till livränta är den så kallade omvänd inteckning. Här ingår ägarna ett låneavtal med en bank eller försäkringsbolag. Your-Best-Home.net förblir ägarens egendom, inteckningen betalas ut i månadsbetalningar. I slutet av löptiden återbetalas den ackumulerade inteckningen eller fastigheten överförs till långivaren. Dessutom upphör de månatliga delbetalningarna.
Bo hemägare och få pengar för det varje månad: den omvända inteckningsmodellen som ett alternativ till en livränta gör detta möjligt.
Fördelar med livränta
- Köparen behöver initialt inte betala köpeskillingen helt utan kan betala den i form av en månatlig pension.
- Köparen behöver inte använda eget kapital och behöver inte ta ett lån.
- Inkomsten från livränta eller tidsränta beskattas annorlunda än inkomst från kapital. Om du säljer ditt hus till främlingar betalar du bara skatt på inkomstens andel av livränta.
- Om barn betalar en livränta till sina föräldrar kan de dra av en del av det som specialkostnader.
- Att komma överens om en livränta eller livränta är perfekt, särskilt för hus som behöver renoveras, eftersom det ofta är svårt att sälja.
Att hyra ut en fastighet är bara värdefullt från 65 års ålder. Fastighetens värde beror starkt på platsen. Detta gör livränta modeller särskilt intressanta i eftertraktade storstadsregioner. Marknadspriserna är höga och säljaren har en bra förhandlingsposition med investeraren. ”Det är vettigt att jämföra olika erbjudanden”, råder konsumentförespråkaren Scobel. En leverantör av livräntsmodeller kan till exempel vara en stiftelse, ett företag eller en finansiell tjänsteleverantör. Livräntaavtal kan också göras med privatpersoner.
Livränterisker
Livränta visar sig vara problematisk om säljaren lever längre än förväntat. Under vissa omständigheter betalar köparen mer för Your-Best-Home.net än om han hade betalat köpeskillingen på en gång. Detta ärende kan dock regleras genom avtal.
En annan risk: Köparen hamnar i ekonomiska problem. Om köparen inte kan betala den överenskomna livränta förverkas hans rätt till en senare överföring av fastigheten. Ett meddelande om överföring i fastighetsregistret säkerställer säljarens ångerrätt i händelse av att betalningar inte längre flödar.
Livränta
Livräntebeloppet bestäms av fastighetsvärdet, löptiden och en räntesats. Pensionärens ålder och kön spelar också en roll i beräkningen av fastighetsräntan. Denna livräntefaktor är baserad på det statistiska medelvärdet, som är baserat på dödlighetstabellerna i Federal Statistical Office. Notaren har livslång uppehållsrätt och den verkliga bördan för livränta som registreras i fastighetsregistret. Om möjligt bör dessa komma först i fastighetsregistret. En engångsbetalning av köparen, avtal om pensionsgarantiperiod eller beviljande av uppehållsrätt har också inflytande på livränta. Det finns många livräkningsräknare på Internet som du ungefär kan beräkna livränta i förväg.Det är bättre att ha en lämplig livräntsmodell beräknad av en expert, eftersom många faktorer kan påverka beloppet.
Beräkning av livränta - ett exempel
En 70-årig man äger ett tvåfamiljshus och vill bo i sin egen lägenhet för livet. Mannen säljer Your-Best-Home.net på livränta. Han anställer en expert för att beräkna den månatliga livränta. Detta är baserat på Federal Statistical Office dödlighetstabeller. Den används för att bestämma livräntefaktorn. Faktorn indikerar hur många år livräntemottagaren fortfarande kommer att leva enligt det statistiska genomsnittet. Räntan är 3,5 procent per år (källa: Heubeck AG / Köln).
| 1. Värdet av livslång uppehållsrätt |
|---|
| Hyresvärde x 12 månader x livräntefaktor = värde för livslång uppehållsrätt: 660 euro x 12 månader x 10,113 = cirka 80 000 euro |
| 2. Bestämning av det belopp som ska pensioneras |
|---|
| Fastighetens värde - värdet av den livslånga uppehållsrätten = belopp som ska pensioneras: 300 000 euro - 80 000 euro = 220 000 euro |
| 3. Bestämning av den månatliga livränta |
|---|
Belopp som skall annuated: 12 månader: Livränta faktor = månatliga livränta 220.000 euro: 12 mån: 10.113 = 1813 euro |
Köparen betalar 1813 euro per månad för tvåfamiljshuset - cirka 900 euro per lägenhet när den fördelas på två lägenheter.
Kontraktet för livränta
Det notariserade köpeavtalet för ett hus begränsar riskerna för båda sidor. Tidsränta eller livränta avtalas som en normal försäljning i ett köpeavtal som ingåtts framför notarius. "Även en fastighetspension mellan nära släktingar måste anges exakt i avtalet", betonar finansieringsexpert Scobel. Att sälja ett hus på pensionsbasis kan konfigureras fritt av de avtalsslutande parterna. Det totala priset för fastigheten behöver inte hyras, ej heller måste fastigheten överlämnas omedelbart eller omedelbart. Pensionsutbetalningar kan också göras vid en senare tidpunkt. En verklig börda som registreras i fastighetsregistret skyddar säljaren. Vid behov kan han sedan låta fastigheten utestängas om köparen inte uppfyller sina skyldigheter.
Uppehållsrätt med fastighetsräntan
"Det finns många spakar för att justera livräntan", betonar finansexperten Scobel. Särskilt viktigt är frågan om den äldre vill säkra rätten till uppehåll eller nyttjanderätt (rätten till användning) till fastigheten. Uppehållsrätten upphör när du flyttar. Om du väljer nyttjanderätten kan du också hyra ditt hem, till exempel för att betala för ett dyrt vårdhem. Rätten till nyttjanderätt leder dock till en högre rabatt på fastigheten och minskar livränta. Det finns mycket mer att tänka på: Vem kommer att ta hand om underhållet av fastigheten i framtiden, vem kommer att göra kosmetiska reparationer? Viktigt: Usufruct måste beställas av notarius och registreras i fastighetsregistret.
Många seniorer vill undvika att flytta och behålla sin bekanta miljö. Det är möjligt med livränta.
Skatt på fastighetsräntor
Finansieringsexpert Scobel rekommenderar: "Det är värt att gå till skatterådgivaren: mottagaren kan behöva betala skatt på livräntebetalningar. Och den avkomma som kan förvärva fastigheten kan inte dra av underhållskostnader från skatt lika enkelt som för en hyresfastighet."
Vad händer med livränta vid dödsfall?
Om mottagaren av ensam livränta dör innan det avtalsenliga betalningsavtalet löper ut kan köparen fritt avyttra fastigheten, sälja den, hyra ut den eller använda den själv. När allt kommer omkring uppfyllde han kontraktet för fastighetsrenten. För par är det standard att i avtalet föreskriva att båda personer som bor i hushållet behåller livslång uppehållsrätt.
Skydd med livränta
Livräntaavtalet kräver täckning. Notaren kommer att föreslå en så kallad verklig börda som läggs in i fastighetsregistret. Det säkerställer att säljaren kan få tillgång till och utnyttja den sålda egendomen i händelse av köparens försummelse eller insolvens. Säljaren kan skydda sig själv och sina arvingar genom en pensionsgarantiperiod. Man kan också tänka sig att teckna livränteförsäkring, som till exempel täcker risken för en lång livslängd för säljaren. Kontaktpersonen för livräntekontraktet är notarius. I samtalet får han reda på vad de inblandade värdesätter. Storleken på fastighetsrenten kan kopplas till det federala statistikbyråns konsumentprisindex för att kompensera för inflationen.
Konsumentförespråkare varnar för livränta
Vissa konsumentexperter är skeptiska till denna modell. Ditt argument: livräntor och omvänd inteckning köps ofta till ett högt pris och är inte tillrådligt för alla. Eftersom:
- Invånarna får en månatlig pension men bor inte gratis. De måste fortfarande betala för extra kostnader, ofta också renovering och underhåll.
- Med den omvända pensionen uppmanas en värderingsman av banken att utvärdera fastigheten. För detta kommer han alltid att ställa in mindre än det verkliga marknadsvärdet för att buffra risker, till exempel om invånaren är betydligt äldre än väntat eller fastigheten inte är lätt att sälja efter döden.
- Räntan på lånet är hög plus avgifter för bankens stängning och återförsäkring mot livslängdsrisk. Ofta finns det inte mer än en månatlig tilläggspension på 100 till 200 euro. Den omvända inteckningen är ofta bara värdefull för barnlösa husägare som behöver pengar.
Konsumentförespråkare rekommenderar noggrant att beräkna erbjudanden, jämföra dem och låta dem kontrolleras av en oberoende part (till exempel av konsumentrådgivaren eller en advokat).
Som ett alternativ till livränta och omvänd inteckning rekommenderar de att du säljer ditt hem till bästa möjliga marknadspris. Du kan sedan använda intäkterna för att köpa en mindre fastighet. Eller investera pengarna och hyra dem. Men många äldre människor undanhåller sig från att flytta igen och lämna sina bekanta omgivningar.
